安顺房地产项目阶段分析报告2010.4前前言言安顺房地产市场非常活跃，?如何在竞争激烈的市场中占领先机？?如何在楼市销售高峰来临之际突出重围？?如何在新政出台之际，规避政策危机？目目录录第一部分：安顺地产市场现状第二部分：取样调查分析第三部分：项目现状分析第四部分：SWOT分析第五部分：开盘后阶段营销建议调研思路调研思路开盘后阶段开盘后阶段营销建议营销建议SWOTSWOT分析分析望城项目望城项目安顺地产安顺地产取样调查取样调查现状分析现状分析市场现状市场现状分析分析经济概况经济概况市场供需市场供需政策动态政策动态第一部份安顺地产市场现状经济概况经济概况一、近年GDP增长趋势二、产业结构分析三、旅游经济发展状况分析四、安顺近年财政收支状况五、安顺宏观经济环境分析小结GDP经济概况经济概况一、近年增长趋势?安顺年均GDP增长速度基本保持在10%左右，突显出强劲的经济增长潜力；?经济环境的持续增长为城市建设与发展提供必要的基础条件，推动着居民消费能力、消费理念的改变，同时为地产投资开发提供发展的契机。2004年2005年2006年2007年2008年2009年总额（亿元）87.79106.03123.74142.03168.99180.41增长率10.10%12.70%14.40%15.10%8.10%12.0%经济概况经济概况二、产业结构分析：?安顺第一产业近年来稳步增长，持续拉动经济增长；但第一产业在安顺总GDP中所占比例不大，并非安顺的主要支柱产业；?安顺第二产业保持着10%左右的增长速度，直接拉动着安顺的经济增长和城市发三大产业产值比展，直接推动安顺地产投资开发；?安顺第三产业近年来保持着10%以上的总结：增长速度，在国民GDP中所占的比重越来越大，带动第一、第二产业的高速增长，第三产业成为安顺的主要经济增长推动着国民GDP的持续增长。点，对安顺的经济发展提供了动力源泉。经济概况经济概况旅游发展趋势三、旅游经济发展状况分析：营业总额（亿元）旅游接待人次（万人次）?安顺旅游经济高速发展，从041400年的6.3亿元至08年底已高达82.971200亿元，翻了10余倍，成为贵州主要的旅游发展城市；1000800?安顺旅游资源丰富，具有很大的600市场潜力，随着城市的发展将形成以400旅游经济为龙头，带动其它产业（包200括地产）的整体发展。02004200520062007200820092004年2005年2006年2007年2008年2009年营业总额（亿元）6.311.3637.085482.97100.02旅游接待人次（万人次）264.22482.66739.059601123.241208.28经济增长率89.70%80.40%226.20%45.60%54.00%20.5%经济概况经济概况近年财政收支状况四、安顺近年财政收支状况：?财政收入代表着一个城市的实力与发展速度，安顺财政收入保持持续增长的态势；至09年末，财政收入高达32.87亿；?财政的支出代表着城市建设与发展的投入，安顺每年坚持着高额的财政支出用于城市规划与发展。2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入总额（亿元）12.2514.718.382426.4232.87增长率21.90%20.00%25.00%30.60%10.00%24.5%支出总额（亿元）17.8123.0430.9138.8152.5264.68增长率16.70%29.40%34.20%25.50%35.30%23.1%安顺宏观经济环境分析小结安顺宏观经济环境分析小结?安顺经济稳步增长，初步形成了以旅游经济高速发展带动其它产业共同发展的趋势，随着贵州旅游宣传与开发的力度不断加强和安顺丰富的旅游资源特性，安顺的经济发展将会再上一个新台阶；?政府加大城市建设和环境建设，改善交通道路、公共环境、居住环境、旅游环境，为城市的发展和经济的稳步增长提供了必要的条件；?安顺经济将持续增长，而增长的重点区域将集中于经济开发区。——良好的宏观经济环境！政策动态政策动态?政策对房价的影响是巨大的。?2008年由于受金融危机影响，安顺市房地产市场受到强力抑制，大多置业者选择了等待观望态度。?2009年，国家拉动内需采取多种措施刺激消费，房地产业成交火热、房价与2008年相比有所上涨、土地市场活跃。与此同时，二手房交易市场活跃，直接推动了房地产市场的快速发展。?2010年两会召开后，针对房地产业的一系列政策出台——政策动态政策动态1.关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知2.3月18日关于“78家央企退出房地产市场”的新闻发布会3.4月14日国务院常务会议遏制部分城市房价过快上涨的“新国四条”4.4月15日国土资源部公布全国住房供地计划5.4月17日中国政府网站发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号6.4月20日住房与城乡建设部通知要求，未获预售许可的商品房不得收取定金等费用，预售楼盘须在10日内公开全部房源及价格，所售商品房认购后不得更改购房者姓名。7.继工商银行率先宣布实施差别化住房信贷政策后，中国银行、农业银行也先后实施个人住房贷款新政策。房地产市场再度成为社会关注的最大焦点。政策动态政策动态新政的出台将给安顺地产市场带来怎样的影响？?综合近几年来的安顺房地产发展态势来看，政策对当地房地产的影响不可忽视。?新政出台以来很多地区已经出现大量退房现象，主要波及大户型、二次置业者。?首次置业者多为自住型投资，户型面积集中在90平米以下。?因此，是否受政策影响还取决于项目定位。?消费者在观望的同时，房开商也在观望。市场供需市场供需一、固定资产投资概况二、地产投资开发概况三、安顺房地产投资开发小结市场供需市场供需一、固定资产投资概况9020048020052006?安顺近年固定资产投资稳步增长，70200760与财政收支成正比，09年固定资产投2008资大幅上涨；5020094030?由此可见，政府部门、投资机构、20建设机构加大了城市建设的投资力度，10大大改善城镇居民的生活、居住环境，0为房地产的发展提供必要的基础条件。固定资产投资总额2004年2005年2006年2007年2008年2009年投资总额（亿元）24.632.3167.8280.2168.3984.24增长率12.30%31.00%44.00%18.30%-14.70%23.2%市场供需市场供需二、地产投资开发概况16?从04年至08年房地产投资开发翻14了两番，经历了05年、07年的高速增122004长期，至08年呈现出负增长；09年涨102005势迅猛，高达14.06亿元。8200662007?2008从06年至09年房地产市场开发总42009额已达到37.63亿，预计在未来两年内2地产投资开发总额将超过30亿。0房地产投资开发总额?2009年房地产开发投资完成14.06亿元，比上年增长72.5%。2004年2005年2006年2007年2008年2009年开发完成总额（亿元）3.075.725.899.538.1514.06增长率12.40%86.70%3.10%61.60%-14.40%72.5%。安顺房地产投资开发小结安顺房地产投资开发小结?建筑业及房地产投资经历高速增长期后，增长速度逐渐趋缓，说明安顺房地产市场趋于饱和，市场竞争激烈；?安顺建筑业生产平稳发展。全年建筑企业完成总产值4.67亿元，增长37.7%；完成增加值1.50亿元，增长6.3%。房屋施工面积82.51万平方米,其中竣工面积25.49万平方米。?在未来三年内，片区局部市场供给量巨大，市场供给量将逐步上升。市场供给量大，竞争激烈！第二部份取样调查分析取样调查取样调查消费者和房开商都在观望我们不仅观望政策，也在观望同行取样调查取样调查安顺市楼盘分布西秀区11家：国际佳缘、中环商住广场、康佳利蓝宝石小区、长安大厦、恒伟·欣城国际、龙泉路住宅小区、北金大厦、东关经济适用住房、南山壹品、特区八栋、金山福园（一期）开发区14家：天瑞国际、派力?光华乐章、兴伟花园、泰翔望城、翠麓锦城-翠麓大厦、千僖花园D区组团、远大?四季花园、云马小区、双阳经济适用住房、瀚林景都、江山花园（畔山龙庭）、泰安和顺、锦绣黔城（一期）、家和?明珠苑（二期）西秀新区6家：家运天城B组团、葡华·欧洲城、西秀新区新天地、紫鑫名苑、东方商城、顺城壹号取样调查取样调查安顺市现有楼盘共32个在售项目本次取样楼盘共8个：?开发区：翠麓锦城、天瑞国际、瀚林锦都?西秀区：国际佳缘、特区8栋、欣城国际?西秀新区：家運·天城、顺城壹号取样调查取样调查一、翠麓锦城基本指数开发商安顺翠麓房地开发有限责任公司地段开发区中华西路售楼部中华西路与西航路交汇处项目地址开发区中华西路销售电话3350666总户数住宅368户，商业21户楼盘均价（元/m?）3100底层商铺1-4层总层数29翠麓锦城　部分户型介绍Ａ户型：三室两厅两卫Ｂ户型：三室两厅两卫Ｃ户型：两室两厅1卫建筑面积：129.77m?建筑面积：112.39m?建筑面积：未知翠麓锦城项目形象?位置分析：该项目距离望城仅有步行13分钟的路程，是望城主要竞品。?户型分析：面积区间：80-150.81平方米80平米的小户型已售罄，110平米的房源只有20层以上才有，销售情况良好。四房的大户型只有面积150.81的平层，户型分布：6楼至顶楼，销售迟缓，基本很多楼层都有。?价格分析：售楼部公布的楼盘均价3100元。据房产局登记数据统计，2010年1～4月销售均价为2876元。取样调查取样调查二、天瑞国际?基本指数开发商贵州天瑞地产地段开发区王庄，迎