CBD调研区域--商务内环金城阳光世纪海逸名门中国粮食批发市场CBD内环步行街三中储粮大厦期新蒲大厦中国移动CBD内环步行街二期景峰国际CBD内环步行街一郑州市房管局期★CBD商务内环市调信息CBD东部内环为主，CBD开发周期时间较长，内环西部区域已基本招商完毕。东部内环沿街商铺租金相对中心步行街较高，内环商铺租金一层以3元/平米/月为主，二层、三层以2.5元/平米/月为主。通过本次调研，内环商户多为个人，租金价格可面议。具体调研结果如下：1、中储粮大厦：1）面积：9000平方，楼层：一、二、三层租金价格：一层2.3元/平方/天，69元/月；二层2.2元/平方/天，66元/月；三层2.1元/平方/天，63元/月。优惠措施：无备注：500平方起租，商铺为个人。2）面积：3550平方，楼层：二、三层（一层已出租，农业银行承租，租金3.5员/平方/天）二层面积1350平方，三层面积2200平方租金价格：2.5元/平方/天，75/月；上下层价位一致。备注：商铺为个人3、CBD内环步行街（中储粮大厦与房管局之间）面积：框架结构,铺位可根据商户需求进行未直接分割，租金价格：一层50元/月、二层45/月、三层35/月优惠措施：签三年免一年，目前只租不售，备注：CBD内环步行街分三期，一期业态餐饮，二期业态古玩收藏，三期业态未定。4、中国粮食批发市场面积：1200平方楼层：一、二层，一层600平方，二层600平方租金价格：2.5元/平方/天，75/月；下层价位一致。优惠措施：无备注：商铺为个人5、海逸名门面积：2200平方楼层：一、二、三层租金价格：一、二层3元/平方/天，90元/月；三层2.3元/平/天，69/月。优惠措施:无备注:租金价格可适当调整，商户为个人6、金城阳光世纪1）郑州电视台南侧面积：4000平方楼层：一层、二层租金价格：一层：3元/天二层：2.5元/天。优惠措施：无备注：最低1000平方起租。2）金城阳光世纪20#楼面积：2000平方楼层:一层、二层租金价格：一层：2.5元/天，75元/月；二层：2元/天，60元/月优惠措施：无整体写字楼市场分析潜在供应★未来东区写字楼市场分析整体写字楼市场分析潜在供应未来ＣＢＤ区域及项目所处的金水路沿线将成为优质写字楼聚集区，郑东客运站150-200m高的商务建筑有优质写字楼存在基础，但其他区域预计均以普通写字楼形式出现。优质写字楼聚集区普通写字楼聚集区整体写字楼市场分析潜在供应2010年预计推出市场的写字楼供应量有107万整体写字楼市场分析潜在供应2011年推出的写字楼供应量有167万平方米注：绿地及升龙集团在郑东新区取得的土地均为45万平方米的体量根据对称的统一规划均有约25-30万平米的写字楼，按照2012站前广场投入使用的规划，该片区项目多是在2010-1012年推出，年均推出量预计10万平米。整体写字楼市场分析潜在供应注：预计2011年写字楼主要集中在新怡路附近及金水路东路沿线的行政办公用地。2012年预计推出供应量有200万平方米整体写字楼市场分析潜在供应注：预计2012年写字楼主要集中在商都路与商鼎路区间内心怡路东侧的行政办公用地其中东站广场200m限高的建筑预计在该年度推出。2013年预计供应量有100万平方米注：预计2013年写字楼主要集中在郑东东站东广场的行政办公用地。整体写字楼市场分析潜在供应2014年预计推出供应量有80万平方米注：预计2014年写字楼主要集中在东站东广场附近的用地。区域写字楼市场分析区域未来发展趋势东站附近以心怡路——金水路东路为轴线发展为新的商务聚集区。★郑东新区典型写字楼介绍永和国际广场项目基本情况：项开发商河南省永和置业有限公司目物业位置金水东路和民生路交汇处基物业类型写字楼、酒店占地面积近50亩本建设进度一期开发周期2期情总建筑14万㎡交房标准毛坯况面积绿化率32%容积率5.77交房时间2009年9月开盘时间2008.6对外报价12000-13000元/㎡项目简介：永和国际广场，位于郑东新区金水东路与民生路交叉口“中央行政办公区”，独栋面积高达14万平方米。规划为集国际品牌酒店、世界级豪华写字楼、国际商务设施于一体的综合建筑体。项目配备：地下仓储式智能车库；红外线遥控监控，可提供1520个车位；8部弧形观光电梯，21部高速电梯；1800平方双大堂；20亩商务广场。规划（建筑）设计：中国泛华集团推广主题：集国际品牌酒店、世界级豪华写字楼、国际商务设施于一体的综合建筑体。设计特点：建筑设计为“工”型平面，楼体上部采用建筑体系联系在一起；正立面外墙以十强面、经典垂直条窗为主。绿地·原盛国际中心项目基本信息：项开发商河南老街坊置业有限公司目物业位置东风路与金水东路交叉口物业类型写字楼占地面积147750平方米基建设进度二、三期开发周期三期本总建筑面积79236.30平方米建筑结构框架剪力墙情容积率4.0绿化率35%况开盘时间2008.03.15入住时间2009.12楼层状况共建设8栋商务楼，其中2栋地上17层、地下2层；4栋地上16层、地下1层；其余2栋地上16层、地下1层。价位8000-9000元/㎡项目概况及定位：集“商业、办公、酒店”于一体的大型综合性商业项目，总建面积约27.3万平方米。办公楼总规模约19.3万平方米。单体建筑高60米，酒店规模约2.4万平方米，商业定位为政务新区商业中心，规模约6万平方米。土地性质：商服用地，使用年限40年。★区域内楼盘分布鸟瞰建业总部港9000-10000上东国际元/㎡8000元/㎡千玺广场绿地原盛国际800030000元/元/㎡㎡永和国际广场12000王鼎国际元/㎡大厦8500元/㎡景风国际公寓（精绿地新客玛装修公寓）15000元/㎡升龙广场SOHO新干线6000元/㎡写字楼数量已建成/在建项目共有60余栋租金/售价租金：1-2元/㎡/天售价：6000-10000元/㎡物业管理费：1.2-2元/㎡/月租售状况交通便利，商业配套日趋成熟，出租率在65％左右；销售状况较好，以投资客户为主；未来发展趋势未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；客户特征行业：区域内国际会展中心的带动相关行业，如会展，贸易等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公★东区写字楼出售、租赁价位品质位置物业名称面积租金价位最短租期物业费租赁方式备注郑东新区商务西新芒果大厦211㎡12000元/月一年1.5元/天/㎡整租带水电，宽带，街/商务内环路中央空调商务外环东一街格拉姆国际大厦103㎡3500元/月一年1.4元/天/㎡整租无办公家具ⅠⅠ区域内甲级写字楼竞争格局进入品质细分阶段，CBD已呈现其双稀缺商务外性环与商务，商务价格拉姆值国际中心不断兑现，180CBD㎡格局开1800始出现元/月“外溢”转一年移现象。元/天/㎡整租带水电，宽带，东一街交汇中央空调CBD内环与众意奥园国际公寓93㎡2100元/月一季度元/天/㎡整租带水电，宽带，路中央空调内环路、西六街五行嘉园186㎡3500元/月半年元/天/㎡整租带水电，宽带，中央空调■郑东新区在售写字楼项目项目名称绿地远程国王鼎国际大永和国际广海联国际交商都六号景峰国际中际厦场流中心心总建筑规模2687535842895885500238360333871目前可售面323202090542102467214777312738积★结论分析ⅡⅡ郑东新区商务办公物业市场进入快速周期，整体品质较高，作为郑州市写字楼热点区域，已被客户所认同。ⅢⅢ客户日益细分，客户的“恐高”心理逐步衰减，CBD的稀缺导致客户选择机会的缺失，未来市场必然出现的是客户势能与市场势能的转化。ⅣⅣ随着区域写字楼销售价格迅速突破8000元/㎡，未来购买客户将以自用型或机构投资客户为主流，小面积、低价区的大量个体小投资客被逐出区域购买市场。