中原事业6部孙涛2009-9-25北京综合体考察报告商务核心都市综合体银泰中心?????——航母体量都市综合体——华贸中心住宅特色规划综合体——当代MOMA特色商业都市综合体——三里屯SOHO绝版地标都市综合体——盘古大观典型项目深度分析：航母体量都市综合体——华贸中心???发展商背景：北京国华置业有限公司系具有国家房地产开发一级资质的大型地产商，是国内最高端建筑综合体品牌——华贸中心的发展商。资信连续多年蝉联由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国光大银行、北京银行及新华社联合推选的“北京地产资信20强”称号。持有华贸新光天地、华贸写字楼、华贸购物中心等高投资回报率物业。与国际巨头公司进行长期战略合作。地位中国商业地产领军企业，开创了主流地产模式，获得来自政府部门、主流媒体百余项荣誉，成为业界标杆。CBD东行延伸区域北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。1、区位及周边情况华贸公寓购物中心+JWCBD国际公寓商务楼万豪酒店丽思卡尔顿酒店北京最大的商业中心2家国际超5星酒店品牌华贸中心写字楼华贸中心写字楼5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+2家五星级酒店+展示中心超5A智能写字楼：为跨国企业量身定做，以国际金融领袖型金融公司为支撑，入住华贸中心的金融企业享受北京CBD政府特殊津贴政策商业写字楼酒店公寓新光天地华贸购物中心华贸广场华贸商业街丽思卡尔顿酒店万豪酒店JW2、业态排布???在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；公寓区位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序。另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。为在不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间；商业区与酒店位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园，既形成了东长安街商业区的延续，又为酒店提供了广阔的城市公园性空间。通过建筑空间与元素的组织，使公共空间富有人情味，使北京华贸中心紧紧融入CBD的商业氛围中。3、规划布局4、景观规划商城和广场以"水主题"贯穿，是为整个华贸中心项目的公共共享空间而设计的。创新的滨水商业、餐饮和文化设施的布局丰富了国际商城的结构，让商城和商业广场不仅成为了华贸中心的核心部分，而且也将造就北京新的商业形态。商城和广场以"水主题"贯穿的灵感源自我们设计欧洲的广场、街区和花园的经验，源自我们对中国文化的理解，是中西文化的平衡和交融。花园、房屋等等都将作为建筑的元素，成为表现"水主题"的载体以及由"水"而生种种奇妙隐喻的空间道具。利用地下通道、天桥、主路开出口、辅助车道、导引系统、信号灯，增加项目交通的通达性。5、外部交通:内部交通通畅，人流车流安排合理。6、内部道路系统18万㎡12万㎡地下1层地上6层商业+展示汇聚全球938个品牌北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资总建面营业面积空间结构开发模式业态组合中国商业地产十大经典案例“”华贸中心商业----新光天地定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间“GUCCI在亚洲最大的旗舰店。”“EQ:IQ全球第一家形象店”“CLUBMONACO北京的第一家店”“MAX&CO中国第一家形象店”“FAUCHON首次进入中国的旗舰店”“化妆品区为中国最完整的化妆品区域”“全国首家统一设计，具有完整品牌性的男士保养专区。”“都会流行区为目前北京市场上都会流行服饰品牌规模最为齐全的区域”“家居区汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌”“78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市”……B1候车台4F水幕空间24米新光大道24米新光大道大堂挑空10008朵北京红月季花更多的休闲体验空间，让客户更容易逗留！400㎡新光大堂新光星幕??所谓商业，首先是规划在一个商业卖场里，与商品陈列、购物环境相融；所谓人文，是对来宾、对顾客一种人文的关怀。不是用商品拥挤着顾客，而是用一种生活与艺术品味的设施，营造一种人文的气息与氛围，在商业的环境里体现对人们的关怀。”独特的“商业人文气息”诠释：商业定位及现场体验细节及附加功能设置细节让客户更加愿意在这里休闲体验，而非单纯购物！?????????占地1116.9㎡文化艺术展示场地；不收取门票，免费供顾客参观浏览对展览文化产品是推广性质的，有助于品牌文化的衍生；让顾客在购物之余，增加对文化资讯、时尚资讯的了解。男士保养专区、梦幻试鞋区、女性内睡衣区、VIP室、育婴室、亲子卫生间、儿童试衣间、服装修改室、司机休息室、环向双层扶梯。。。无所不在的人文关怀和贵宾礼遇免费手机充电；免费的纯净水和电视娱乐节目；最新的报纸和娱乐杂志；????????????国际名品橱窗梦幻女鞋区护肤区新光文苑PANASONICCENTER儿童娱乐室/育婴室星光水幕高尔夫球区梦幻内衣、睡衣区B1层与写字楼、地铁连通；零售超市及美食促进人流；首创食品流行品区；①国际顶级精品②名表/珠宝/女鞋③化妆品/钟表/护肤室①餐厅①厨房/影音/家电②餐厅用品③卧室/妇孕儿童用品①运动服饰/鞋②牛仔流行休闲③休闲服饰/绅士服①时尚名品②少淑女服饰/配件①国际精品②内睡衣③淑女服饰/配件①时尚食品/用品/餐厅/咖啡厅②美食街、物产食品③BHG超市④FAUCHON法国百年美食B11F2F3F4F5F6F囊括全球顶级品牌到街头个性时尚；艺术时尚品味营造出创新商业气息；超前和人性化的细节功能设置。???；闲生活”的现代商业格局。???运营关键：引进成熟的外资百货运营模式---体验式一站购物；将百货零售业从单纯“购物是买与卖”的传统模式，逐步转型为“购物是休整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值商业4万㎡地下1层地上4层华贸自有经营GER-LECOULTRE（积家）,LOR0PIANA（世界顶级面料商）,MISSONI（米索尼）,MOSCHINO（莫斯奇诺）,TOMMYHILFIGER（托米）等国际品牌已进驻华贸购物中心。总建面空间结构开发模式业态组合??2008年4月11日，华贸中心开幕。华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通。空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅，提供高档流行商品及尊贵服务，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。VERSACE（范思哲）,A.TESTONI（铁狮东尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKSBROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康纳利）,FERAUD（菲罗）,JAE定位：都市新贵的高级生活指标华贸中心商业----华贸购物中心运营关键：???相对于新光天地的大体量和丰富的品牌线，购物中心定位为新光的补充线；品牌引进与新光形成差异化，定位更为时尚、年轻的新生国际品牌；自行招商，自主经营。新光天地开业一周年之际，商业氛围初现，启动购物中心；华贸广场东与丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店相邻，西倚中国最大单体百货店新光天地，南望著名跨国公司云集的华贸写字楼。几组大气而精致的半开放式建筑小品，荟萃异域风情的酒吧、咖啡厅，圆形下沉式露天溜冰场，悄然汇聚一个城市的趣味与一个时代的风情，成就时尚一族的最佳“聚点”。EMPORIOARMANI（阿玛尼）全新概念店落户华贸广场，面积约1500平米，产品涵盖服装、咖啡、家居等，为现代都会人仕提供全新体验。休闲商业、露天广场，更增加了客户的休闲体验感受！华贸中心商业----华贸广场华贸中心商业----华贸商业街??华贸商业街位于华贸中路北侧，总建筑面积约2.2万平米，与华贸新光天地、两座超豪华酒店（丽思卡尔顿、JW万豪）共同组成全长300多米、宽15米的繁华商业街区。华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式，以开放式楼梯巧妙结合一层、二层零售陈列区与三层商务洽谈区，为知名品牌量身订造个性化展示空间，实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想。华贸商业街目标消费群体为华贸中心及CBD区内高端时尚人士，目标租户为经营服装、家居、珠宝、体育用品、眼镜、名表、美容美发、沙龙、餐饮等业态的国内国际知名品牌，店铺分割570米至3800米不等，可满足租户个性化需求。定位：“SHOEROOM商业街区”运营关键：作为新光及购物中心的补缺，吸纳零售及街铺商业；策风?www.cefengxing.com中国首家房地产资源免费论坛！???为保证整体价值，降低短期利润，引进成熟商业运营商，改变原有购物形态，将“购物是买与卖”升级为“购物为一站式休闲生活”；利用规划特点，将商业街区及公园广场有机结合，配合业态的补缺，形成品种丰富及档次各一的商业气氛；商业整体体量较大情况下，商场进行差异化定位，购物中心与新光天地品牌互补，差异经营，互生互利，带动整体商业价值。华贸中心商业组群运营关键：)T1135.32855867.28T2151.33264261.76T3167.33672482.56商业建筑面积(m2)32976.78结构型钢混凝土框架-钢筋混凝土筒体抗震系数(级)8标准层面积(m2)30万公建区容积率4.33绿地率/绿化面积(%)30.20建筑高度(m)建筑层数(地上)办公面积(m)2,261-2,383办公面积标准层高度(m)4办公面积标准层净高(m)2.7(含架空地板)办公面积外墙至核心筒距离(m)11.6T1:12T2:12T3:15裙房扶梯(部)26车位(个)1,400客梯(部/栋)22总建筑面积(