乐山市柏杨坝片区项目竞争力研究报告2010年6月旺地发展顾问目录1项目分析1.1项目概况1.2项目S.W.O.T分析1.3目标客户群分析1.4竞争市场分析2项目可塑竞争力2.1竞争力塑造思路2.2分地块项目竞争力研究2.3项目整体竞争力研究2.4小结3总结1项目分析1.1项目概况项目1.1.1区位项目位于乐山市中心城区柏杨坝片区（嘉州广场旁）——政府规划未来中央商务区。项目区位图1项目分析1.1项目概况1.1.2地块位置和指标A项目位于新城区乐山广场旁，临近竹公溪。主要分3个地块：①地块BYB-9-04(B)（简称A地块），占地面积30053.4㎡，约45.08亩)。B用地性质：办公、商务酒店、商业、住宅用地②地块BYB-10-B（简称地块B）位于广场，广场占地175亩。③地块BYB-10-A（简称C地块），占地面积C58223.4㎡，约87.33亩。用地性质：商业、酒店、住宅用地地块位置图1、项目分析1.2项目S.W.O.T分析优势（Strength）（1）区位：项目位于乐山新城区，属于乐山广场商业圈，未来城市发展的中心地段。（2）交通：项目位于柏杨中路与凤凰路段，交通便利，并邻近绵乐城际轻轨、成乐高速公路。（3）环境：周边已形成浓厚的商业氛围，成为乐山中高档消费目的地。（4）资源：有竹公溪、乐山广场、鹣紫山等景观资源。（5）政策：项目为政府规划的中央商务区重点标志性项目，得到政府的政策支持力度大。（6）开发：发展商拥有丰富的地产开发经验和先进的品质地产开发理念。1、项目分析1.2项目S.W.O.T分析劣势（Weakness）（1）城市规模：乐山尚未成为百万人口城市，目前的城市规模较小。（2）公共交通：立体化的交通网络尚未形成，与中央商务区定位的城市化交通网络尚有较大差距。（3）市场发育度：目前乐山的房地产市场与项目定位的CBD中心物业市场存在一定差距，在物业售价、价值认可等方面还需一定程度的发展。?写字楼：市场规模过小，需求不明确；?商业：一线品牌商家的生存环境目前较为艰难，中高档商场的支撑动力不足；?酒店：乐山旅游人群的目的性消费强，在乐山市区驻足停留不多，重大商务性活动不频繁，酒店市场发育程度不高。1、项目分析1.2项目S.W.O.T分析机会（Opportunity）（1）城市发展：四川规划中的三大都市之一。“中国城市竞争力稳步提升”10强，将成为一座区域性综合枢纽城市、百万人口大城市以及国际知名、国内一流、四川第一的最佳旅游目的地城市，成都平原城市群的南部中心。——2010年中国社会科学院发布的《城市竞争力蓝皮书》（2）政府规划：项目处于乐山未来CBD，市场发展空间大。（3）市场空白：项目规划中的写字楼、酒店、大型商业及旅游广场项目将填补目前乐山市场的空白。1、项目分析1.2项目S.W.O.T分析威胁（Threat）不可控威胁（1）竞争市场：乐山市中区项目改造——“嘉州城市综合体”，规划范围东至岷江，西至老霄顶、乐山师院，南至铁牛门，北至紫云街、月耳塘，总占地面积达27万平方米，总投资约50亿。（2）政策因素：房地产调控政策因素影响，造成市场波动。可控威胁：开发企业在项目投资力度、品质开发决心、开发节奏控制等方面的把控。1项目分析1.3目标客户群分析1.3.1写字楼客户1.3.2商业客户1.3.3酒店客户1.3.4住宅客户1项目分析1.3.1写字楼客户1.金融、保险企业2.高科技企业、能源类企业3.律师事务所、会计师事务所、咨询公司等4.外地进入乐山发展的知名企业5.当地知名民营企业6.企事业单位办事机构7.投资者1项目分析1.3.2商业客户1.本地居民和消费者2.旅游商务人士3.周边县市居民4.其他1项目分析1.3.3酒店客户1.公司集团客户接待2.旅游商务人士3.旅游休闲人士4.政府、企事业单位接待5.展会、博览会、商务会议等参与人员1项目分析1.3.4住宅客户1.企事业单位的中高层管理人员2.私营业主3.本地高收入阶层4.投资人士5.外来商旅人士1、项目分析1.4竞争市场分析本项目嘉州城市综合体商业核心区1、项目分析1.4竞争市场分析嘉州城市综合体商业核心区规划：东至土桥街，南至玉堂街，西至叮咚街，北至古城墙，嘉州城市综合体商业核心区以嘉瑞·财富广场为中心，打造各种业态兼容的大型现代商业嘉瑞·财富广场区。北面为文化商业街。从油榨街拱宸门向东延伸至岷江沿岸古城墙，向西经龙神祠、紫云后街明代古城墙，一直到月耳塘、文庙、老霄顶，打造一个长1800米的“丁字型”的文化商业步行街。1、项目分析1.4竞争市场分析?竞争项目分析?项目位于老城区，需进行城市改造?目前处于规划论证阶段，项目启动相对滞后?项目规划时需考虑老城区拆迁、周边配套等?本项目竞争力?区位优势，位于新城市中心，发展空间大?全新规划，可高起点、高标准打造2、项目可塑竞争力2.1竞争力塑造思路基于项目S.W.O.T分析、客户群分析及竞争市场分析，结合本项目的特点——“中央广场+中央商务区+多地块+景观资源”，本章节分别从各组成地块和项目整体进行可塑竞争力研究，并通过研究国内外类似项目及区域的特点，作为本项目可塑竞争力的参考，目标将柏杨坝片区打造成乐山50年不变的CBD中心，将本项目打造成乐山CBD核心的标志性项目。2、项目可塑竞争力2.2分地块项目竞争力研究本章节通过对项目3个组成地块进行研究，参考各地块用地性质，着重从各组成业态进行可塑竞争力研究。A地块分析重点：地标性写字楼+购物中心B地块分析重点：中央广场C地块分析重点：酒店+住宅2、项目可塑竞争力2.2.1A地块可塑竞争力研究2.2.1.1地标性写字楼竞争力塑造思路写字楼案例1.台北101大楼选取国内外地标性写字楼，从高度、外2.上海环球金融中心部造型、楼顶标志性、大堂、电梯系统、智3.香港国际金融中心能化系统和物业管理等七个方面进行研究，4.吉隆坡双子塔为项目写字楼竞争力塑造提供借鉴和参考依5.上海金茂大厦据，将项目打造成乐山地标性写字楼。6.广州中信广场2、项目可塑竞争力2.2.1.A地块可塑竞争力研究2.2.1.2地标性写字楼可塑竞争力（1）高度竞争力各城市中心商务区标志性写字楼的共性都是“高”，占据城市的制高点，具体数据如下表：台北101上海环球香港国际吉隆坡双上海金茂大广州中信案例名称大楼金融中心金融中心子塔厦广场层数10110190888880高度（米）508492420452420.53912、项目可塑竞争力2.2.1A地块可塑竞争力研究2.2.1.2地标性写字楼可塑竞争力对本项目启示：高度取胜。规划160米以上的高度，适当突破200米，建成乐山顶级写字楼，成为乐山第一高。2、项目可塑竞争力2.2.1.A地块可塑竞争力研究2.2.1.2地标性写字楼可塑竞争力（2）外部造型竞争力国内外标志性写字楼外部造型风格多样，主要结合项目所在区域和项目定位，彰显品质感。案例名称外立面风格外立面装饰台北101大楼现代中式钢材结构配上绿色钢化玻璃幕墙。上海环球金融中心中西结合玻璃幕墙，搭配水平铝合金分格条，裙房外墙装饰采用玻璃幕墙，不锈钢板幕墙、干挂花岗岩幕墙相嵌组合。香港国际金融中心现代以钢材与Low-E玻璃幕墙为主，在顶层设计皇冠式和象牙形装饰。吉隆坡双子塔现代钢材和玻璃幕墙为主。上海金茂大厦传统钢材和玻璃幕墙为主广州中信广场现代玻璃幕墙为主，2、项目可塑竞争力台北101大厦上海环球金融中心2、项目可塑竞争力2.2.1A地块可塑竞争力研究2.2.1.2地标性写字楼可塑竞争力对本项目启示：通过现代风格的外部造型设计，形成项目独特气质，彰显项目CBD价值感。2项目可塑竞争力2.2.1.A地块可塑竞争力研究2.2.1.2地标性写字楼可塑竞争力（3）楼顶标志性竞争力楼顶标志性是建筑核心价值的体现，众多顶级写字楼，在顶部标识上都有精致的设计。案例名称楼顶标志性上海环球金融中心大楼顶部将有一个独特的倒梯形“风洞”,美化建筑，有效减弱风力，打造旅游景点“观光天阁”。吉隆坡双子塔独立塔楼外形像两个巨大的玉米，故又名双峰大厦。香港国际金融中心设计概念是以一个向外地的朋友“招手”的手势，向海外朋友表示“欢迎您”的意思。广州中信广场整个中信是“立起来的街道”。2项目可塑竞争力吉隆坡双子塔香港国际金融中心2项目可塑竞争力2.2.1A地块可塑竞争力研究2.2.1.2地标性写字楼可塑竞争力对本项目启示：重视楼顶部标志性设计，增强项目识别性。2项目可塑竞争力2.2.1A地块可塑竞争力研究2.2.1.2地标性写字楼可塑竞争力（4）大堂大堂是写字楼物业品质的重要表现之一，标志性写字楼均有独特的大堂设计，体现写字楼品质。案例名称写字楼大堂台北101大楼35、36、59、60楼为“空中大厅”，将整栋大楼分为低、中、高楼段三个区域，大厅楼层提供便利商店、邮局等设施上海金茂大厦净高达10.1米的商务办公区大堂，高科技的室内装修高大醒目的电子显示屛，大堂内的办公区专用候梯厅造型独特，犹如金碧辉煌的古埃及金字塔广州中信广场大堂楼高17.7米，开阔气派2项目可塑竞争力2.2.1A地块可塑竞争力研究2.2.1.2地标性写字楼可塑竞争力对本项目启示：大堂设计恢弘大气，高挑空，引入五星级酒店式前台等2项目可塑竞争力2.2.1A地块可塑竞争力研究2.2.1.2地标性写字楼可塑竞争力（5）电梯竞争力电梯是写字楼物业等级的硬性指标之一，标志性写字楼均采用国际知名品牌的高速电梯。案例名称电梯系统台北101大楼世界最高速度的电梯，从5楼直达89楼的室内观景台只需37秒上海环球金融中心采用10米/秒双轿厢电梯，从地下2层到95层只用了66秒的时间香港国际金融中心采用双层电梯的大厦，拥有62