2009年12月国内都市综合体项目案例分享南宁航洋国际东莞第一国际新世界中心闽东·中天国际城上海·创智天地上海·海上海案例分析对象南宁国际会展中心由于项目位于南宁市，毗邻国际会展中心、东盟领士馆、东盟商贸城以及南宁市各政府机关单位，因此，航洋国际城除了具有地段优势外，周边环境均以商务、文化、政治等因素较为浓厚。商务环境包括国际会展中心、东盟商贸城、写字楼与金融机构，而人文环境包括政府媒体机构、文化教育医疗、购物、景观休闲运动及居住。CBD南宁航洋国际PART2：专题研究｜案例分析目前航洋国际城已建成西南第一、全国第五、集中央购物商场、甲级写字楼、四星级、五星级酒店、酒店式写字公寓四大功能及停车、休闲主题广场等其它附属配套功能、四为一体的大型国际化城市综合体项目。,南宁航洋国际PART2：专题研究｜案例分析规模总用地面积M54008.27总建筑面积M21916.52地上268289.13地下126656.99其中五星级酒店M地上34038.2地下5656.15酒店式公寓M地上50538.00地下517.00商务公寓M地上49945.00地下525.00写字楼M地上37286.34地下544.00商场M地上95282.00地下35397.00配套设施M地上1199.59地下84.17.84建筑占地面积M222222222单位项目南宁航洋国际PART2：专题研究｜案例分析号楼五星级酒店4号楼酒店式公寓3号楼商务公寓2号楼写字楼1南宁航洋国际PART2：专题研究｜案例分析南宁航洋国际相同之处：城市人口容量相近：南宁与无锡两个城市的城市人口容量相近，说明市场在消费层次上具有一定的接受度；同为地标性建筑：航洋国际城是南宁少有的大型城市综合体项目，它的建成将成为城市的地标性建筑；无锡保利达广场的所在区域特性虽与航洋国际城不同，属城市中心区，但同样要打造成为长三角的地标性城市综合体项目。酒店针对的群体：无锡保利达广场项目包含有酒店功能，而航洋国际城也引进了四星级及五星级酒店，利用东盟及旅游业的契机，吸引了不同层次的客户群，目前，除接待政府官员及东盟友人外，前往南宁旅游、考察、探亲的顾客，均会选择消费较低的四星级酒店，价格实惠且可提升公司及个人的形象。?PART2：专题研究｜案例分析不同之处：产业结构不同：南宁主要以第三产业为主，而无锡第二产业较为发达；经济状况不同：无锡位于长三角经济最发达的中心地带，与长三角周边的城市的经济往来最为密切，因此，物流业较为发达，南宁属发展中城市，东盟的进驻给南宁带来了商机，因此，从城市来看，无锡市经济较为发达。城市定位不同：南宁利用区位的优势，打造了华南经济圈与东盟经济圈的交汇中心，而受锡山、惠山以及太湖旅游景点的带动，无锡市也将朝休闲城市、山水名城的城市方向发展。?南宁航洋国际GDPPART2：专题研究｜案例分析随着中国东盟博览会的成功举办，南宁市在国内国际的知名度得到了显著的提升，中国与东盟建立自由贸易区、内地与港澳建立更紧密经贸关系安排的实施和泛珠三角区域经济合作正式启动等五大机遇得到有效激活；利用区位优势、政策优势、资源优势，航洋国际城依托了城市的发展打造了集购物中心、写字楼、公寓、四星及五星级酒店为一体的城市综合体项目，并成为了城市的地标性建筑。东盟的商机，让航洋国际城的四五级酒店、写字楼以及公寓成为了市场的—南宁航洋国际主导！PART2：专题研究｜案例分析国际会展中心第一国际、鸿福路、元美路交集之内是东莞未来的政治、文化、金融、会展、商业中心之新城市中心的核心要地，是东莞,CBD（中央商务区）。第一国际位于东莞大道东莞第一国际PART2：专题研究｜案例分析、大型、国际商务写为一体的城市综合体项目。、国际商务公寓目前，第一国际已建成集国际商务酒店字楼商业设施东莞第一国际PART2：专题研究｜案例分析地块一购物中心地块二公寓、步行街办公区地块三住宅、商业办公区地块四百安中心东莞第一国际PART2：专题研究｜案例分析合计酒店㎡写字楼㎡商业㎡公寓㎡地下停车场㎡211219906206()69600——————69600()610009753010000046758305288()——1203668600026161232527()——590115000024128133139()33800354388000016414165652地块四30394113461地块三64709316000地块二65071312345地块一51045164400地块总建筑面积㎡()用地面积㎡()东莞第一国际PART2：专题研究｜案例分析东莞第一国际相同之处：地理位置相似：东莞位于珠江口东岸，处于经济走廊中段，而无锡位于经济较为发达的长三角中段，两个城市之间的地理位置较为相似。产业结构相同：东莞堪称制造业名城，而自从中国加入后，无锡也将城市建设目标定位为现代制造业基地。?WTOPART2：专题研究｜案例分析东莞第一国际不同之处：城市发展定位不同：东莞城市定位为华南地区世界级加工中心，其以建设现代制造业名城为目标，而无锡由于地处长三角中段，因此，发展机会较多，物流业及交通枢纽较为发达。项目规划不同：东莞第一国际规划较为分散，以购物中心为首，步行街、公寓、住宅、办公等设施一字排开，写字楼销售得相对较差。?“”PART2：专题研究｜案例分析第一国际以产业市场为依托，围绕现代制造业名城的六大主体任务，即加工中心、物流中心、科技中心、商务中心、采购中心、信息中心，整合产业资源，打造城市晶片为发展目标。第一国际将围绕商务、采购、信息三个中心，进一步完善和拓展城市功能，实现了价值最大化，即经济价值和社会价值的双赢。“”“”东莞第一国际PART2：专题研究｜案例分析物业类别：住宅、写字楼、商铺、酒店等占地面积平方米建筑面积：平方米容积率：均价：元平方米商场：新世界百货中心旗舰店写字楼：由新世界集团管理，层写字楼酒店：新世界集团旗下星级豪华酒店，客房约间住宅：城市中心高层豪宅:372352778117.418200/265A6330同城类比项目分析新世界中心。武汉新世界中心，星级酒店、高档写字楼、中心百货以及高档住宅构成的大型复合型功能建筑群。整体呈围合式布局，临北面解放大道及东面武胜路方向设计为商场，宾馆和写字楼，住宅设计在不临街的南面和西面，这重可以保证住宅相对私密性，减少噪音和空气污染本项目在定位上相关方面可借鉴于此项目。物业类别：商业步行街、大型超市、高级公寓、高档住宅、写字楼等占地面积平方米建筑面积：平方米容积率：均价：元平方米:24278.801370005.75300/闽东中天国际城·闽东中天国际城位于汉阳大道与鹦鹉大道交汇处，是钟家村区域目前建筑高度最高、单体面积最大、功能最齐全、周边环境最好、交通最便利的地标王。项目规划集购物、娱乐休闲、商务办公、居住为一体，设有大型商业步行街、大型超市、高级公寓、高档住宅、写字楼等多种物业形态；产品设计精良，各项设计均从绿色、环保出发，充分体现了精品楼盘的健康理念。“·”“”类比项目特征城市中心地带大规模综合体项目住宅户型定位高端客户，多采用围合式布局，对朝向、通风、采光的关注程度相对较高；布局中充分考虑了高层视野景观的最大化利用规划设计均避免商业、商务、居住之间的相互影响重视交通动线规划，特别是项目商业部分与城市主干道的交通联系在完善的外部公共配套设施基础之上提升内部配套档次商业设置采取主力店街铺的商业规划+“”\\酒店比例19.6%30.4%11.3%30.4%40.6%6.5%10.7%12.5%16.3%28.5%21.5%16.7%商业比例\12.1%15.5%25.0%18.2%32.0%13.0%公寓比例31.4%35.3%50.0%31.3%30.7%30.1%13.1%写字楼比例）2568028169.523.221.9总规模（万m物业类型写字楼、公寓酒店、商业写字楼、公寓酒店、商业写字楼、公寓、酒店、商业写字楼、公寓、酒店会展、商业写字楼、酒店、商业写字楼、公寓、商业写字楼、公寓、商业各产品功能的规模关系?名称国贸嘉里中心东方广场赛特广场恒基中心盈科中心燕莎中心超市图书室夜总会高档餐厅商务中心空中花园药店、面包房儿童活动室餐厅咖啡厅商务中心花店体操房球类运动室咖啡吧邮局会议室健身房休息厅保健中心前台银行美容、美体员工餐厅、桑拿、淋浴西餐厅配套名称配套名称配套名称配套名称配套名称配套名称1、酒店配套需求2、公寓配套需求1、写字楼配套需求各产品类型配套功能需求?八、项目功能及配套建议配套功能组合与分布配套功能组合与分布??各产品类型配套功能组合?八、项目功能及配套建议配套功能组合与分布配套功能组合与分布??将不同物业的商业配套需求，进行组合，最大限度的发挥本项目中商业物业的功能。1、酒店可共享配套：咖啡吧、餐厅。2、公寓可共享物业：美容、美体、保健中心、花店、药店、面包房、超市、桑拿、健身房、体操房、图书室、西餐厅3、写字楼可共享物业：银行、高档餐厅、员工餐厅、邮局、咖啡厅、夜总会。4、高档俱乐部补充商业物业的不足，完善各产品类型配套功能的组合。项目概况六本木?六本木新兴商业区位于东京都港区的中心地带，是世界闻名的东京新商业中心。六本木新兴商业区集工作、学习、娱乐、商业等功能于一体的综合项目。?六本木新兴商业区是由森大厦公司与约400多名房地产权者共同开发的。?占地面积约为11.6公顷，总楼面积76万平方米，有2762个停车位。?它以写字楼“森大厦”为中心、包括酒店、美术馆、购物中心以及住宅，成为一座综合性设施。功能分区?六本木综合体主要有以下几个功能分区：?MoriArtsCenter?GrandH