房地产开发中的工程技术管理王志宏高级工程师2001年12月?完善的工程管理是房地产开发项目中成本控制的重要一环,是工程质量的重要保证。?一个成熟的房地产开发商需要一支素质高超、技术全面、敬业守纪、认真负责、忠于职守的工程师队伍；需要一个科学的可操作性的管理程序。共同交流和探讨的两个问题：?（一）资源配置?（二）管理模式（一）资源配置框架图公司专业技术委员会总工程师副总工程师、副总建筑师、策划总监部门专业技术负责人高级工程师专业工程师专业技术委员会职责?专业技术委员会是公司高级技术决策机构，向总经理负责。负责制定公司技术方针、技术发展规划；决定重大质量技术标准；审定重大技术问题；讨论和审定技术人员晋级、奖励。专业技术委员会的工作范围?负责制定公司质量、技术方针、技术发展规划。?决定重大项目质量、技术标准。?审定重大技术问题。讨论和审定专业技术人员晋级、奖励。每年对工程项目做出全面评估总工程师职责?总工程师对公司工程项目质量、技术工作负全面责任。?副总工程师在总工程师领导下对分管的工程项目质量、技术工作负责。?负责公司质量、技术体系运作的日常全面工作。?负责签署公司质量、技术文件。?负责主持工程项目竣工验收并签署相关文件、资料。?负责签署工程项目开工申请报告。?负责主持重大工程项目设计图纸审查。?担任工程招标组副组长，组织工程招标工作工程部专业技术负责人职责?对部门的工程项目质量、技术工作负责。?负责部门的工程质量、技术体系的日常工作。?负责签署部门的工程质量、技术文件。?负责协调、解决部门工作中的工程质量、技术问题，并将重大工程质量、技术问题及时报告公司总工程师等技术领导。?负责设计图纸、设计标准、招标书和合同中的专业技术条款、项目管理计划书和施工组织设计、重大设计变更和工程变更、分部分项工程验收资料文件、单位工程竣工验收资料文件、工程交付资料文件的审核专业高级工程师、工程师职责?对分管的工程项目质量、技术工作负责。?负责编制工程范围内本专业的工程质量、技术文件。?负责协调、处理工作中的质量、技术问题，并将重大质量、技术问题及时报告部门专业技术负责人。?负责本专业的图纸、技术标准、专业技术条款、说明书和质量保证书中技术条款等的编制和审查工作；负责本专业的工程项目质量、技术文件的编制和审查。?负责执行公司关于质量、技术管理的各项规定和制度，确保工程项目的建设过程和售后服务过程符合国家有关技术标准、规范。（二）管理模式?第一节技术管理工作程序?第二节工程建设管理第一节技术管理工作程序?一、进行质量、技术审核、审定的工作项目：设计技术条件、技术标准和质量标准。方案、初设、施工图等各阶段技术工作成果（图纸、文件资料）。招标书、合同的专业技术条款、技术附则、技术说明和质量条款。工程项目管理计划书、施工组织设计。重大设计变更、工程变更。重大工程技术、质量问题处理意见、报告。分部、分项工程项目的中间验收文件资料、申请报告、工作成果报告。单位工程的竣工验收文件资料、申请报告、竣工验收报告。《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》、工程质量保修协议书。工程项目移交、交付文件资料。重大技术课题报告、技术公关、技术改造论证报告。工程技术人员的技术职务晋升、奖励。工程项目开工申请报告。新技术、新材料、新工艺使用报告。售楼书中与工程相关的技术条款。第一节技术管理工作程序二、质量、技术管理工作规定1、凡是规定进行质量、技术审核、审定的工作项目，必须经过会签、会审后方可进入下一程序。2、凡是方案、初设、施工图、工程项目管理计划书、施工组织设计等重要质量、技术文件以及公司技术领导认为需要的工作项目，由总工程师（副总工程师、总建筑师）主持进行会审。第一节技术管理工作程序三、会签工作程序规定进行质量、技术审核、审定的工作项目工程项目组审查各部门会签审查正、副总工程师、总建筑师审定第一节技术管理工作程序四、会审工作程序???规定会审工作项目?各责任部门会审正、副总工程师、总建筑师主持会审会审会议纪要第一节技术管理工作程序五、技术管理工作重点?设计阶段：设计条件、技术标准、质量标准、方案、初设、施工图等阶段工作成果。?招标投标阶段：招标书和合同的专业技术条款、技术标准、技术措施。?工程实施阶段：工程项目管理计划书、施工组织设计、项目进度计划、工程样板房和装修样板房质量技术标准审定、设计变更及现场签证、项目验收大纲；重大工程技术问题处理；各分部分项工程项目验收。?工程竣工阶段：竣工验收资料的审核复函；工程竣工验收申请报告和竣工验收报告签发；工程项目竣工验收和交付使用证书；工程项目技术工作总结。?工程保修阶段：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》、《工程质量保修协议书〉的审核意见、工程项目遗留技术问题备忘录。?技术管理：技术课题确定、重大技术攻关、技术改造论证、技术人员紧急、奖励、技术工作论文。第二节工程建设管理?一、综合提要?二、图纸审查?三、工程管理计划书?四、工程样板房?五、材料及设备采购?六、工程预算与成本控制?七、工程档案管理?八、施工合同管理第二节工程建设管理一、综合提要?工程报建：按当地政府要求按程序申报?工程招标：参照XX公司工程招标流程及招标小组组织结构图?现场签证：参照XX公司现场签证流程办理开工证及工期设定工程招标流程工程部项目准备招标工程部项目主任、工程部经理、预采总经理批准主任文件购部经理、分管总经理确定投标单位工程部专业工程师、项目主任、工程部经理、招标书会签预算工程师、预采部经理市交易中心投标程序工程部专业工程师发标书、收标书预采部专业工程师评标预备书公司招标小组交易中心评标开标评标招标小组项目主任整定标理开标、定标会议纪要定标书定标会签并准备定标书、中标通知书准备中标通知中标书会签签发中标通知分管总经理发出招标小组组织结构图组长总经理副组长分管总经理/总工程师公司招标小组工程部经理工程部项目主任组员预采部经理专业工程师设计公司工程监理公司审计监督部门工程设计变更、现场签批流程平面功能改变外不涉及平面施工单项目主任确定立面改变装修档功能改变外位项目次改变立面改变装组监理工程部经理审核修档次改变公司提的变更出设计院策划中心出方案设计修改通知单策划中心签收认可工程部签收监理公司签收施工单位签收变更工程预算书项目经理专业工程师监理公司审核专用工程师、项目主任工程造价审核单、工程部经理、预算工总经理签字程师、预采部经理、分管总经理会签月审月结材料办理开工证应提交下列资料（以深圳为例）?建设规划许可证?施工合同????白蚁防治合同?????一条龙服务登记核准表????反腐保廉敬业守法合约???施工单位的项目经理任命书及资质证????场地情况调查表??办理好质监委托和安监委托；??办好场地情况调查表；??临时用水、用电已经接通；??场地放线经过监理工程师和公司地政部的确认；??场地平整、临时道路畅通；?各种地下障碍物已经清除；??监理工程师签发的开工令。工期设定原则?1、在保证质量的前提下，科学地制定合理的施工工期，工期的制定应考虑以下几方面的因素：1.1????设计进度及图纸提交日期1.2????行业较先进和科学的施工工期1.3????施工期间的气象条件预测1.4???参考公司向客户承诺的交楼入伙日期和会计年度结转日期。?2、工期的制定：工期制定时，不仅要制定总工期，而且要制定阶段性工期。包括地下室、主体、拆外架和竣工验收等阶段时间，对有特殊要求需提前交付的单位工程（如会所、环境等）要特别说明。?3、总工期的制定：制定总工期要有相对的先进性和科学性。一般主体工程不能少于7天一层（拆模时间不得少于10天）；地下室工程单层一般为60天左右，两层一般为90天左右。13---18层的高层住宅总工期（包总平和验收）不超过360天。第二节工程建设管理二、图纸审查?施工图纸经策划中心收集并经审阅认为已达到设计深度后移交给工程部专人签收。?工程部项目主任安排相关专业工程师分专业审查图纸。?专业审查图纸内容：总图、建筑、结构、给排水、暖通、电气、人防、燃气、环境等各专业。1、审查图纸要素1.1红线关系和设计内容是否符合国土局批复的设计要1.2是否符合国家现行规范和技术要求。1.3重点审查施工图的轴线、标高、各专业相互关系。1.4是否符合本公司制定的“专业技术管理体系”和“产品设计指引”的要求1.5地基处理、基坑开挖和支护、基础形式和结构体系的合理性、先进性和可行性。1.6给排水、暖通、电气、燃气的材料和配件选用是否符合技术要求。1.7各种管线综合有没有错、漏、碰现象。1.8是否采用了防止质量通病的技术措施。1.9先进材料、先进技术、先进设备技术的可靠性和可实施性。2、图纸审查会总工程师及时召开有设计院、策划设计中心、工管理中心监理公司各专业工程师召开的图纸审查会。2.1分专业会审图纸，各专业会审记录由工程中心专业工程师完成，并汇总工程师处。2.2图纸会审总纪要由工程部项目主任完成。2.3会审结论由总工程师总结，需要设计院解释和改图时由公司正式发文、限时由设计院完成。图纸会审时间一般应在工程中心收到全部图纸后5～10个工作日内完成。第二节工程建设管理三、工程管理计划书?为保证建设项目有序地实现预期目标，明确项目组的工作内容，凡新开工项目必须编制“项目管理计划书”。1、项目管理计划书包括如下内容：???????工程概况???????管理组织结构及项目组成员名单???????项目基本资料???????项目投资规模及概算投资分配???????项目准备阶段进度控制计划???????项目实施阶段进度控制计划???????投资、进度、质量控制目标及保证措施2、项目组构成形式工程管理部规划、国土消防、人防项