世联案例2010年世联案例——九鼎国际城本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。报告总纲AA项目概况BB项目背景分析CC项目策略DD目标达成EE经验启示及不足GG合作总结本报告是严格保密的。2AA项项目目概况概况36万平米中等规模高密度旧改项目地理位置季华六路与忠义路交界处占地面积总占地约6.3万平米属性：佛山首个城市综合体总建筑面积36。6万平米容积率6.0北区：89739平米（住宅12栋于2008年底售罄）南区：约16万平米；其中，建筑面积?写字楼约4.5万平米?公寓约8.2万平米公寓?商业约3.1万平米（开发商招A17租）写字楼公用地性质商业用地公寓寓公3梯20户设计A14A15寓公寓产品28㎡、37㎡及56㎡，可售共A161480套3梯22户设计写字楼产品28-56㎡，可售共251套该地为旧改用地，其中A16整栋，备注A17栋中200套及写字楼145套还本报告是严格保密的。给村名。3BB项项目背景目背景公寓及写字楼入市政策背景行政手段金融政策税收政策土地政策国土资源部发出《关于加强温家宝总理主持召开国务院7月顺德国务院发出《关于广东省政府转发国住建部、央行、银国家税务总局发出房地产用地供应和监管有关常务会议，提出以更为严格区国土城促进房地产市场平务院办公厅关于促监会联合发出《关《关于加强土地增问题的通知》，土地拍卖的的差别化住房信贷调控为主建和水利稳健康发展的通进房地产市场平稳于规范商业性个人值税征管工作的通竞买保证金比例提高到的四项政策措施；随后17日局发布通知》，要求采取多健康发展的通知，住房贷款中第二套知》，规定各地土20%，首付款比例提高到，国务院发出《关于坚决遏知2010年种措施促进市场稳结合广东省实际，住房认定标准的通地增值税最低预征50%，要求各地确保保障性制部分城市房价过快上涨的下半年扩定发展，为2010增加四条意见知》要求对商业性率和核定征收率，住房、棚户改造和自住性中通知》，“新政”正式出台，大享受契年度房地产市场发个人住房贷款中“第对开发商资金链运小套型商品房建房用地不低由此拉开了2010年度房地产税等优惠展定下政策基调。二套房”认定执行更行提出更高的要求于住房建设用地供应总量的市场大调控的序幕。政策的普70%。为严格的“认房又认。通住宅条贷”政策。件2010.1.72010.2.212010.3.82010.4.142010.5.262010.5.252010.72010.2.112010.3.92010.4.132010.5.202010.5.312010.6.82010.9.26国家税务总局广东省政府转发国务国土、住建部发出《关银监会发出《关于加强信托公财政部、国家税佛山市住房和城4月13日住房和城发出《关于进院关于坚决遏制部分于进一步加强房地产用司房地产信托业务监管有关问务总局《关于首乡建设局发出乡建设部发出关于进一步加强高收城市房价过快上涨的地和建设管理调控的通题的通知》，2月13日追加次购买普通住房《关于规范商品一步加强房地产市场入者个人所得通知并加发６条意见知》，对保障性、中小《个人贷款管理暂行办法》。有关契税政策的房销售信息公示监管完善商品住房预税征收管理的，强调坚决抑制不合套型住房“五证”审批、前者要求信托公司开展房地产通知》，对90平的通知》，大幅售制度有关问题的通通知》，加强理住房需求，点名以地块捆绑出让、平均套信托业务应建立健全房地产贷方米及以下普通加强对商品房预知，进一步加强房地房屋转让所得广州、深圳两大城市型建面、土地竞买保证款或投资审批标准、操作流程住房做出契税优售行为的监管力产市场监管。征收管理为落实重点金严格限定，并在高房和风险管理制度并切实执行，惠政策规定。度。价地区增加限价房供应后者提高个人贷款要求。。2010年政策频出：政策组合拳齐发，表示出调控房地产市场，抑制房价过快上涨为调控本报告是严格保密的。决心。4BB项项目背景目背景2010年公寓市场扫描2009年2010年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度本项目28-56平米，约2000套,约8万平米江南名居30-60平米，约400套，约1.8万平米慧港国际约36-96平米，约350套，约2万平米逸彩美寓35-82平米，约130套，约0.6万平米美邦公寓30-60平米，约130套，约0.7万平米利豪名郡35-63平米，约300套，约1.5万平米喜居46-65平米，约100套，约1万平米柠檬时代28-60平米，约480套，约2万平米东建文华尚领30-60平米，约800套，约3.7万平米东海国际36-37平米，约200套，约0.7万平米东建普君新城41-80平米，约780套，约4.7万平米天御盈品39-80平米，约600套，约3万平米本项目入市时，禅桂市场公寓产品供应稀缺，正处于供应空档期。本报告是严格保密的。5BB项项目背景目背景公寓典型案例分析项目本项目东海国际天御盈品文华尚领慧港国际产品类型公寓公寓公寓公寓公寓地理位置季华六路佛山大道北魁奇一路文华北路岭南大道北占地面积：10万占地面积：16万平占地面积：0.95占地面积：3.8万平占地面积：2.9万平米建筑面积：米建筑面积：40万平米建筑面积米建筑面积：13.5平米建筑面积：建筑面积36万平米容积率万平米容积率：：5.5万平米容万平米容积率：9.2万平米容积率：6.02.4积率：4.52.5：3.5产品面积段28-60平米36-37平米39-80平米31-67平米36-96平米成交单价11500元/平米9700元/平米11100元/平米9800元/平米9000元/平米月均销售200套50套60套34套88套入市时间2010年1月2010年9月2010年8月2010年7月2009年5月同类型产品中，单位于季华路总部第同类型产品中，单价2010年9月份已售备注价较低，目前公寓地铁沿线一街综合体项目较低罄产品已售罄同期新推项目中，本项目公寓以11000元/平米高价入市，开盘推出560套，当天消化375套，销售率超过67%，实现高价快消。本报告是严格保密的。6佛山写字楼市场的需求保持稳定，经济转型可能带BB项项目背景目背景来部分升级需求，03-08年的写字楼整体需求约为3-5万平米/年左右，整体需求不会集中放量。180000600006000160000500005000140000120000400004000100000300003000800002000020006000040000100001000200000002003年2004年2005年2006年2007年2008年2003年2004年2005年2006年2007年2008年办公楼竣工面积办公楼销售面积办公楼空置面积办公楼出租面积办公楼销售面积办公楼销售均价数据来源：佛山统计年鉴数据来源：佛山统计年鉴佛山写字楼市场的自用办公面积保持在6佛山写字楼市场的销售面积保持在3-5万万平米左右，租用市场保持平稳。平米，市场需求有限。佛山写字楼销售和租用面积仅在06年出现过波动，自用市场需求保持平稳。本报告是严格保密的。7BB项项目背景目背景2010年公寓市场扫描2009年2010年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度本项目72-162平米，251套,约3万平米卓远国际70-247平米，96套，约1.84万平米金海广场86-255平米，160套，2.6万平米岭南大厦67-278平米，129套，约2万平米环球国际85-405平米，165套，约2.5万平米天安南海数码新城85-405平米，755套，约16.5万平米写字楼同类型产品不多，但相对佛山写字楼年均消化量来看，同片区竞争激烈。本报告是严格保密的。8BB项项目背景目背景写字楼典型案例分析天安南海数码新项目名称本项目环球国际岭南大厦卓远国际金海广场城产品类型标准写字楼标准写字楼标准写字楼标准写字楼标准写字楼标准写字楼地理位置季华六路城门头西路岭南大道季华路季华路简平路总建面11.6万总建面4.3万平占地面积约12平米，写字楼总建面36万平总建面2.4万总建面3.6万平米,写字楼3.7万平方米，建筑2.7万平米，公建筑面积米，写字楼4.4平米,写字楼2米，写字楼2.97万平米，商业面积约30万平寓2.3万平米，万平米万平米万平米0.85万平米,商方米，容积率为商业2.9万平米业占比20%2.5,商业占比25%产品面积72-162平米85-405平米67-278平米70-247平米86-255平米85-405平米段成交单价13000元/平米9295元/平米7000元/平米12000元/平米12000元/平米5850元/平米月均销售84套13套16套9套18套24套入市时间2010年9月2007年8月2009年1月2009年8月2010年1月2008年4月17F一下全部用位于季华路总同类产品，档体量较大，共于出租；大厦拥备注部第一街综合钻石地段次稍差，价格豪华双大堂755套，专业写有8500平米东西体项目较低字楼新城双广场本项目写字楼以13000元/平米高价入市，开盘推出251套，当天消化197套，销售率超过78%，实现高价快消。本报告是严格保密的。9品牌：打造高品质项目，从而树立发展商品牌形象与市场信心核心，为后续项目开发奠定。问题价格：努力实现高价，实现企业利润最大化。销售速度：实现快速销售，达到快速回笼资金目的。大规模货量（1480套公寓+251套写字楼）情况下，如何快速组织销售实现高价高速目标？本报告是严格保密的。CC解解决决策略策略解寻找市场短肋寻找销售瓶颈决途径市场开始回暖，但客户观望情绪未大规模体量，常规营销推广很难奏完全消散，且前期积压供应压力大效，上