世联新政研究系列之九十二五规划建议对未来房地产市场的影响分析深圳世联地产顾问股份有限公司集团市场研究部02/11/201012十二五规划对房地产的影响3对房地产开发商的部分建议1十二五规划建议的理解分析十二五规划建议的核心内容第一：扩大内需建立扩大消费需求的长效机制、调整和优化投资结构第五：强调科技与创新现代产业体系、农业现代化、信息化、人才战略第二：调结构经济结构战略性调整、城镇化、产业协同带动经济第四：构建节能、环保型社会第三：保民生节约能源、降低温室气体排放、发展循环经调整收入分配、和谐劳动关系、健全保障济体系世联研究认为：《建议》的核心内容主要是扩大内需、调整结构、保民生、构建节能环保社会以及强调科技与创新，从不同的角度共同阐述了下一个五年我国经济建设的主要方向：一味追求GDP的做法可能会被摒弃，经济发展的高质量以及富民、保民生将成为政府追求的目标。“十二五”和“十一五”规划建议对比十二五规划十一五规划1、加快转变经济发展方式，开创科学发展新局面1、全面建设小康社会的关键时期2、坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展2、全面贯彻落实科学发展观3、推进农业现代化，加快社会主义新农村建设3、建设社会主义新农村4、发展现代产业体系，提高产业核心竞争力4、推进产业结构优化升级5、促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化5、促进区域协调发展6、加快建设资源节约型、环境友好型社会，提高生6、建设资源节约型、环境友好型社会态文明水平7、深化体制改革和提高对外开放水平7、深入实施科教兴国战略和人才强国战略，加快建8、深入实施科教兴国战略和人才强国战略设创新型国家9、推进社会主义和谐社会建设8、加强社会建设，建立健全基本公共服务体系10、全党全国各族人民团结起来为实现“十一五”规9、推动文化大发展大繁荣，提升国家文化软实力划而奋斗10、加快改革攻坚步伐，完善社会主义市场经济体制“十二五”和“十一五”规划建议的区别十二五规划建议将扩大内需作为第一重要的目标，并独立成章，十一五规划建议并未有提及扩大内需的要求，十一五规划也未将扩大内需作为重点。区别2：调结构加快转变经济发展方式被重点强调，“调结构”成为主攻方向“十二五”将迈向更深更广领域。区别3：保民生十二五规划建议不再关注和强调GDP，“转变经济增长方式”被“转变经济发展方式”所取代，提高居民收入水平，调整收入分配体制、完善公共服务体系以及加强保障制度建设成为十二五规划关注的方向。区别4：调楼市十二五规划建议中有多次提到房地产市场的调控，然而十一五规划建议中对房地产的调控是只字未提。房地产行业将面临的新的机遇和挑战。扩大内需－成为十二五期间第一要务世联点评：消费一直是拉动中国经济发展的“短板”，占GDP比重一直徘徊在40％－50％之间；不同于以往，扩大内需被单独的提出来，说明政府以将其放在了十分重要的位置，可能会改变拉动中国经济的力量格局，同时也会对作为GDP引擎的房地产行业产生巨大影响。调结构－加快转变经济发展方向的主攻方向世联点评：GDP高速提高已经不是政府所追求的目标，保证经济发展质量、促进产业结构升级、提高产业国际竞争力、维持经济可持续性发展已成为政府追求的目标，低碳经济被提高到十分重要的地位。保民生－加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点世联点评：保民生将成为成为下一个五年政府重点关注的问题，摆脱国富民穷的局面成为政府追求的另一个目标，同时关系民生的保障性体系建设成为政府工作的重点，这将对房地产行业产生较大影响。调楼市－显示出目前政府调控楼市的决心?研究推进房地产税改革，完善房地产税收制度，使其适应经济发展方式。?调控楼市；完善土地市场，加强土地监管，结合财税、金融政策，加强房地产市场信息化建设，加强信用机制建设。?提高居住水平，增强公共服务，加强保障性住房建设。为了防止经济过热和维持经济的可持续性发展，未来中国将更加注重GDP增长的质量15%GDP增速表GDP年增速增速大于10%,过热10%十二五GDP增长将更注重质量5%0%199819992000200120022003200420052006200720082009数据来源：世联数据平台2十二五规划对房地产的影响十二五规划短期对楼市构成利空房地产调控大环境2010.3.8《关于加强房地产用地供应和监管的有关问题的通知》2010.4.17十二五规划建议（调楼市）短期预期：利空2010.5.25世联研究认为：楼市调控在《关于加强土地增值税征管工作的通知》9.29之后加码，限购、紧缩信贷、加息等一系列利空条件使2010.6得房地产面临巨大的压力，十7月督查8月约谈9月问责打击囤积二五规划建议中相关房地产方面的建议在短期内主要是加强2010.9.21了消费者、投资客以及开发商对房地产市场降温的预期，传《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》达了政府不会放松对房地产市场调控的信号，《建议》在短2010.9.299.29新政期内对房地产市场构成利空。扩大内需－房地产投资属性将淡化增加居民收入消费能力增强消费预期房房消费性需求地地产产增加消费业态分消投费资良散购房资金（消费）拓展新兴服务性性性需需互求求动拓展消费模式比比重重投资性需求优化将将投资结构增减加少投资引导投资方向分购房资金（投资）散扩大投资范围世联研究认为：《建议》强调扩大内需，增加收入，在未来一段时间内居民购买能力的增强将成为政府的目标，就楼市而言，由于刚性需求的大量存在，未来房地产刚性需求将进一步得到释放，市场前景看好，同时投资性购房的比例将下降，房地产投资属性将淡化。扩大内需－房地产投资属性将淡化30%流动性模型25%M2与GDP的增速之差M2年增速紧缩？20%引导！15%10%5%0%199819992000200120022003200420052006200720082009数据来源：世联数据平台调结构－房地产行业机遇与挑战并存利好不再一味追求GDP保增长质量培育新低碳、环保、绿色成为未来产业发展的方向政府大力支持房地产发展新的机遇对各型战略性产业房地产拉动经济的支柱作用可类物业设计、材料和理念等方面提出新的要求把握机遇抢占先机能被淡化支柱产业的产业格局有所改变房地产所占GDP比重将下降尽管目前房地产企业开发项目已经朝这方向发展，但是还处于起步阶段，存在巨大的空间。节能环保、新信息技术、生物和高端制造业将部分取代房地产拉动经济的作用。世联研究认为：调结构是房地产行业长期内所面临的最大利空，意味着房地产拉动经济的支柱作用将被淡化，房地产行业的黄金时代可能将不再；但是房地产将朝着更加理性的方向发展，就整个行业的发展周期来看，理性的发展路径将更有利于房地产行业的稳定，更有利于房地产行业朝着更高的产业层次和需求层次发展。总之从长远而言，调结构使房地产行业机遇与挑战并存。保民生－产品结构将受到影响政策层面向执行层面转变中小户型住房供应倾供求关系斜保障房供应形成倾住房结构合理价格机制斜加强改善土地供应土地规划供求关系促进加强保障性住房比例增加集约用地房价理性发展世联研究认为：《建议》强调保民生，房地产行业的发展将进一步的向民生方向发展，土地和住房的供应与规划将进一步的向中等收入人群倾斜，保障性住房的供应将进一步加大，供应结构将进一步合理化，同时也为房地产企业提供新的市场方向和战略格局；有关人士透露：“十二五”期间全国住房建设总量比较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右”。调楼市－有利于房地产行业长期健康理性的发展土地税收完善土地制度（包括信息化建设）推进房产税改革完善房产税建设土地市场合理安排中长收体系有效调节楼市期的土地供应调节楼市供求金融公共服务继续完善金融政策对房地产行业的调节增加小城镇公共服务和居住功能完善居住等配套设施的规划和建设世联研究认为：《建议》中多处提到调控楼市的相关内容，传达在当前的楼市调控大背景下政府不会放松调控的信号，但并未独立成章；其中土地和税收是针对楼市中长期规划的政策，金融政策通常是针对短期内调控的政策，公共服务主要是为了加强房地产行业对民生的贡献。其他方面对房地产的影响?西部建设将为房地产行业提?未来房地产发展的方向：低供广阔空间，重庆做为桥头堡有着很好的发展前景碳、环保、节能、减排，为?房地产重心将从沿海一线城房地产企业提供了新的市场市向内地中部城市转移机遇?一线城市的周边城镇房地产发展潜力巨大城镇化区域协调环境友好世联研究认为：《建议》中的促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化为房地产行业的发展提供巨大的发展空间，建立环境友好型社会为房地产行业提供新的市场机遇。SWOT分析－优势与机遇给房企带来的利好大于劣势与挑战带来的利空总体而言长期内构成利好1、房地产拉动经济的支柱作用可能被淡化优势2、房地产投资属性将被弱劣势化SWOT分析1、城镇化继续深入，给房地产带来了巨大的发展空间2、区域协调发展，伴随城市1、短期对房地产行业利空梯度转移，二、三、四线2、保障房将分流部分商品城市前景巨大，卫星城市房潜在消费者机遇是潜力股3、房地产企业将承担更多3、低碳、环保以及新材料为民生需求挑战房地产提供了新的市场前4、国家对房地产的调控将景更具可持续性4、土地市场的完善有益于保证开发商的平等权益3对房地产开发商的部分建议战略布局－加速跨城市跨区域布局十二五建议相关内容世联建议1.实施区域发展总体战略对象：地方性开发商、区域性开发商时间：目前2.实施主体功能区战略3.完善城市化布局和形态4.加强城镇化管理5.统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化120%城市化率与人口流动100%100%90%80%70%存在巨大市场空间60%50%40%.20%