勤+缘品牌营销策划有限公司INDUSTRIOUS+REASONBRANDMARKETINGPLANCO.,LTD勤+缘策划致：宝业集团安徽分公司（蒙城宝业投资有限公司）首先感谢宝业集团安徽分公司（以下或简称“贵司”）对于勤+缘品牌营销策划有限公司（以下简称“我司”）的信任和支持，作为一家致力于为房地产开发提供全程专业服务的服务企业，我司对于此次能够有机会参与贵司投标（合作）进行宝业梦蝶绿苑项目的全程顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的地产策划经验，能够成功打造蒙城地区的优秀地产项目。勤+缘品牌营销策划有限公司?宏观环境认识环境?中观市场研究?微观竞品分析汇?项目属性梳理特性?项目价值体系报?项目定位方向?框客户竞品客户分析?客户定位研判架?项目推盘研究Contents操略?营销执行策略?推广操作策略?项目视觉表现一VR?项目视觉表现二?项目视觉表现三[环境·特性·客户·操略]四篇之环境篇环境篇宏观环境认识环境篇宏观环境认识2012年房地产政策“日历”回顾：日期政策摘要温家宝两年五提房价合理回归限购在1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝关于今年六大重点工作部署传递出这一信号：限购仍是2月1日仍是主旋律主旋律。住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。住建部首次表态：地方政府不得擅上周安徽芜湖公布一系列关于房地产调控的新政，其中包括对购房者货币补贴、免交契税等。四天后，芜湖市主动暂停2月15日调楼市政策了新政策的实施。去年10月11日，广东佛山成为首个明确提出放宽限购令的城市。但当晚11时24分，该市住建局紧急发文，决定暂缓执行。央行：2月24日起，下调存准率中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月18日0.5个百分点住建部调研住房公积金条例修改使目前住建部正在各地就公积金条例的修改进行全面调研，公积金使用范围有望进一步扩大。另据悉，公积金针对购买首4月24日用范围或扩大套房的扶持政策目前仍由各地自行制定，住建部暂不会对此出台统一政策。央行下调存款准备金率0.5个百分5月18日从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。点中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调6月8日央行三年来首度降息0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分7月6日央行年内二次降息点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。环境篇宏观环境认识2012年1-5月份全国房地产开发投资增速情况：2012年1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资15098亿元，增长13.6%，增速回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.0%。环境篇宏观环境认识2012年1-5月份东中西部房地产开发投资总量及增速情况：1-5月份，东部地区房地产开发投资13036亿元，同比增长16.0%，增速比1-4月份提高0.8个百分点；中部地区房地产开发投资4472亿元，增长22.3%，增速回落2.2个百分点；西部地区房地产开发投资4705亿元，增长22.5%，增速回落1.3个百分点环境篇宏观环境认识2012年1-5月份东中西部房地产开发投资及销售情况分析表：环境篇宏观环境认识全国房地产市场2012行情及环境：关键词一、社会科学院称楼市调控难度增大房价不会大跌关键词二、各地楼市进入微调期扬州新政获肯定福建拟对限购松绑关键词三、存准率二次下调刚需受益首套房贷或现八折优惠关键词四、温家宝指出“稳增长”要放在当下经济工作的首位2012年7月2日，中国房地产指数研究院发布6月“百城价格指数”。根据对100个城市新建住宅的全样本调查数据分析，2012年6月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平米，环比5月的8684元/平米上涨了0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌的态势。环境篇宏观环境认识宏观楼市分析：全国楼市近期成交上扬主要得益于市场回暖，但目前各城市的降价依然带有试探性，成交量也会在各方博弈中反复波动，今年二季度房价可能仍有小幅下跌。如果仍然坚持以价换量，楼市的成交量有望上升。在供应方面，多数开发企业迫于上半年的销售压力，还会抓住时机积极推盘，逐渐意识到首次置业人群对房价的敏感度和承受度。政策对楼市已经起到很大的作用，从今年3月开始，楼市成交量出现明显复苏，主要是由于金融政策的适当放开，对首次置业者来说，房贷利率降低了，能贷到款了，买房者自然就增加了。从目前信贷政策看，已出现明显倾向于刚需群体的鼓励性政策，再加上保障房积极入市，预计下半年会有更多刚需入市，在这些刚需支撑下，预计今年全年成交量不会太坏。另外从整个大经济环境来看，中国经济整体向好，居民收入向上，房地产行业也不会严重向下，在平稳运行趋势下，会实现软着陆。宏观调控已正式执行近二年，一批因限购升级而失去购房资格的非本地居民再次获得购房资格，使市场中压抑已久的购房需求得以释放，再加上年后一批开发商重启“以价换量”以及新普通住宅标准的实施和存款准备金率的下调，再次为购房者入市创造了有利条件，进而在一定程度上为上半年楼市第一轮爆发奠定了基础。环境篇宏观环境认识宏观背景：2013年市场预判?首先，根据目前政府调控的决心，本轮调控政策到明年年初之前都会严格执行，而进一步考虑到未来1-2年还有可能受到加息的叠加影响，我们认为房地产市场在2013年年末可能面临较大的考验；?其次，同时考虑到2013年政府换届（2013年3月初的全国人大会以及2013年10月份的中共十八大）平稳过渡的要求，我们认为房地产市场在2013年将会趋于不稳定状态。宏观背景较大不确定性状况下，功能紧凑&高附加值刚需型成为安全边际最高的产品www.fdc01.com房地产智库环境篇中观市场研究环境篇中观市场研究城市属性蒙城地理位置总面积2091平方千米，约占全省总面积的1.52%。行政区域介于北纬32°56′-33°29′与东经116°15′-116°49′之间。县境略呈长方形,东西宽40公里,南北长60公里。蒙城位居阜阳、宿州、亳州、蚌埠、淮南、淮北六城市中心交汇点，是著名思想家庄子故里，中国楹联之乡、历史文化名城、安徽省文明县城、园林县城。境内有万佛塔、文庙、庄子祠、九鼎灵山寺等数十处名胜古迹。尉迟寺新石器文化遗址被称为“中华原始第一村”，和北宋万佛塔一起被列为国家级重点文物保护单位。是皖北文化旅游的中心站点。环境篇中观市场研究城市属性交通状况蒙城县环境优良，水陆空交通便捷。A、水路：涡河长年通航，茨淮新河、阜蒙新河全年通航，经淮河通江达海。B、“203”、“305”、“307”省道交汇于县城，南洛高速公路贯穿全县东西，东交合徐高速，西汇京珠高速，正在建设中的阜蚌高速公路贯穿全县东西。C、距京沪、京九铁路枢纽站蚌埠、阜阳两站80－90公里，距合肥、徐州机场200公里，阜阳机场80公里。城市人口蒙城，国土面积2091平方公里，耕地230万亩，辖15个乡镇、2个办事处、1个工业园区和1个林场，人口132万。蒙城县，城市规划区面积60平方公里，其中，城南新区规划面积16.7平方公里，已启动7平方公里的建设，省级经济开发区规划面积24平方公里，其中东区13.3平方公里，南区10.7平方公里，新城区建成后，蒙城城区将达到60平方公里，常住人口近50万人。环境篇中观市场研究城市属性【GDP总量】：2011年实现地区生产总值139.8亿元，增长12.9%；固定资产投资65亿元，增长43.7%；财政收入11.5亿元，增长40%；工业增加值45.66亿元，增长22.7%；社会销售品零售总额60.1亿元，增长17.9%；农民人均纯收入6159元，增长18.2%；实际利用外资9645万美元，增长65%。【GDP分析】：基数大，总量较低-2011年蒙城人均GDP只有11226元，虽然较上年增长16%，但折合美元不超过2000美元；考虑到县城人口比重较大，只计算城区居民，人均GDP在3000-4000美元之间。城市人口：2011年末全县总人口132万人，非农业人口只有16万。随着城市化建设的不断发展，城市人口的比例也会将不断的增加。www.fdc01.com房地产智库环境篇中观市场研究城市属性根据人均GDP分析：现蒙城城市商业进入中小型购物中心产生，并且高速发展阶段，而蒙城现只有几个百货商业，使多业态复合的商业项目有更大的空间商人均GDP业4000美元以上能级人均GDP大型ShoppingMall产3000-4000美元生，各类新型商业形态出现并发展人均GDP中小型购物中心、初级2000-3000美元ShoppingMall产生人均GDP连锁超市产生，并且1000-2000美元扩张人均GDP生活超市产生，食品类小于1000美元批发市场退出各类初级市场及集贸市场人均GDPwww.fdc01.com房地产智库环境篇中观市场研究蒙城南区发展规划图宝业中观分析：·梦1、根据人均GDP分析：现蒙城城市商业进入中小型购蝶物中心产生，并且高速发展阶段，而蒙城饱和的百货商业，使多业态复合的商业项目有更大的空间绿苑2、现开发楼