谨呈：河南振兴房地产（集团）有限公司航空港区项目发展战略沟通报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2012.04本次汇报沟通的目标1同致行对航空港区房地产环境理解2同致行对本项目发展方向理解3同致行针对本项目的前期研究工作思路4同致行的工作方法及项目保障体系5同致行操作低密度物业及相关顾问案例介绍6工作团队成员介绍发展环境发展基础——项目所在区域为郑州航空港区，2010年国务院正式批准设立郑州新郑综合保税区。标志着航空港进入大发展时期，为项目提供基础性机遇。20km2011年11月4日，全国第13个，中部地区唯一的综合保税区——郑州新郑综合保税区封关运行。6km河南外向型经济全面进入“综合保税区”时代。使河南成为内陆对外的最前沿。发展环境发展前景——综合保税区不同于一般的开发区，是我国开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的特殊开放区域。将使更多的跨国企业选择郑州作为国际中转地。为区内带来大量的人流、物流、资金流，促进区域快速发展，本案具备跟随发展的巨大机遇。郑州新郑综合保2012年以前全国保税区布局图税区管委会提供的数据显示：长春兴隆综合保税北京天竺综合保税区，预计五年进出预计2011年综区，2011进出口额口额将达50亿美元约670亿美元保区出口额约70山东潍坊综合保税西安综合保税区，区，预计五年内进亿美元，20122011进出口额2.24出口额将达100亿亿美元美元年出口额约240成都综合保税区，2011进出口额苏州高新区综合保亿美元，2013184.5亿美元，占税区，进出口额约四川进出口总额占全国2%年出口额约37038.6%。上海浦东机场综合保税区，2011进出亿美元。口额750亿美元，占上海进出口总额分别是2010年33%。河南全省总出口江苏昆山综合保税额的0.7区，2010进出口额534亿美元，保税倍、2.4物流金额660亿美元倍、3.7倍。发展环境发展规划——大量人流、物流以及就业，将推动一座新城的崛起。依托南水北调干渠和郑州新郑国际机场，郑州市已经规划了总占地面积189平方公里，可容纳100万人居住的“航空新城”。本案位于新城南部区域，发展空间巨大，应站在航空城地标的高度来看待项目的发展。港区人口的聚集非政策因素，而是由经济主导，其产生的需求为刚性，房地产尚处于内需型市场，市场处于机会富士康的进驻使港区人口急剧膨期。胀，仅1年多时间，人口激增至25万，预计2012年底，区内就业人口将达到40万。人口的急剧膨胀必将带来巨大的居住、商业等相关配套性需求，为房地产发展带来机遇。发展环境发展现状——郑州航空港区依托富士康企业的进驻带动作用，截至2011年6月，带动入区工商企业超过300家，已初步形成了以电子信息、航空物流、现代服务业等三大新兴主导产业为代表的产业集群。随着港区的发展，将陆续有众多国际一线龙头企业进驻，同时，就业人员的增加，对区域居住及中低档商业需求旺盛。商业配套需求惠普、香港招商局，联邦快运，空桥航空等也即将入驻······截止2011年底，仅富士康入住员工总数达13万人。居住需求航空港区作为郑州新区的核心力量，以综合交通枢纽、富士康产业园、综合保税区为载体，更是吸引了林德物流、台湾统一、中航电动汽车、总后空投基地、花花牛乳业、好想你等数百家企业的成功入驻。惠普、香港招商局，联邦快运，空桥航空等也表达了进驻意向，进驻成功后将大大推动航空港区的发展。发展环境房地产环境——航空城为新兴市场，但其不同于一般陌生区域的房地产发展。而是具有明显的内需型市场特征，具有潜在客户资源，而有效需求的存在又使项目极具投资价值，项目的发展应充分把握客户方向来制定项目发展战略。航空港区一般陌生区域?先期人气带动，引导房?先期靠区域规划概念带地产开发；动，从而吸引人群；?市场以内需型为主导，?市场以投资型需求为主投资性需求跟随进入；导，投资风险大；?市场价入市；?远远低于市场价入市；?生活配套需求量大，供?人气不足，配套需求小不应求；；?人口迅速聚集且持续发?发展较慢且有停滞风险展?房地产开发风险较大?房地产处于机会期?······?······区域市场有其自身特殊性，开发机会大于风险发展环境房地产市场——处于城市发展的新兴区域，现今开发项目较少，产品以大户型为主，价格与市区均价相当，整体销售相对较好，购房需求以先期进驻人群为主，先觉投资者跟随进入。随着航空港区快速发展，认可度逐步提升，预计郑州主力投资客群将在1—2年内大量涌入，房地产开发前景广阔。开盘项目推出房源销售情况客户分析区域总结时间洋房售罄，别墅总价客户以港区企业高层及24栋联排别墅，在260万/套左右，蓝天商务2011年1市区政府官员为主，置共计182套，2投资门槛相对较高，月1日业目的主要为满足自身通过港区有效需求的花园栋52套花园洋房目前去化率不足需求为主，投资为辅。50%。有力拉动，投资价值来访客户59%为郑州市逐渐提升，目前区域开盘去化97套，一区和郑东新区，18.9%升值潜力已经得到客商业共计33万方层均价18000元/㎡为港区客户，港区客户沃金商业2012年2，一期推出189，二层均价9400元成交比例较高。73%客户的普遍认可；广场月26日套商铺/㎡，当天实现销售户意向面积在100㎡以商业类产品以及投资1.15亿。下。50%以上客户用于投资。性质住宅物业客户接一期2011年1090-122㎡舒适两房受度更高；目前去化近100%，2011年月开始内部认购投资客户主要为郑州10月内17栋小高层，约大三房、四房产品目裕鸿世界部住宅认1400套房源，均前去化均不超过主要针对区域内客户认客户，且对投资门槛6%。港购，11价5500元/㎡，购，无大范围铺开。有一定的要求。月内部商11月推出40套商铺均价17000元/业认购200㎡左右商铺㎡，目前去化超过。80%。项目思考项目发展环境思考——区域发展——综合保税区的区域属性决定了区域的非常规发展前景，短时间内人口的急速聚集对居住、生活、消费等配套发展带来巨大机遇。客户基础——内部需求是区域房地产发展的基础，而内部需求必将引发外部投资需求的追逐，内外部客户的合理把控是项目成功开发及实现利润的保障。房地产机会——区域内房地产处于起步阶段，竞争压力不大，竞争的核心并非性价比而是产品客户的匹配程度，对项目的精确定位提出了较高的要求。项目处于区域房地产发展的机会期，具备借势发展的基础，是项目成功开发的基础保障。而能否实现客户引导决定着项目最终实现的价值，项目开发的关键在于整体定位战略。本次汇报沟通的目标1同致行对航空港区房地产环境理解2同致行对本项目发展方向理解3同致行针对本项目的前期研究工作思路4同致行的工作方法及项目保障体系5同致行操作低密度物业及相关顾问案例介绍6工作团队成员介绍项目价值分析区域规划支撑发展价值——郑州航空港区整体规划“一核二区”，北部物流商贸区为目前重点发展区域；项目处于南部区域，区域发展尚处于起步阶段，但伴随区域成熟，将汇聚大量的高知和高收入人群，成为项目客源保证之一，具备跟随区域发展的优势。航空港区：北部物流商贸区7.2平方公整体采用“一核二里富士康厂区”的空间布局结区构。“一核”：机场核机场核心区心区面积约48平方公里；“两区”北部物流南部临空产业区商贸区面积19.6平方公里，南部临空产业区面积26.5平方公里。项目价值分析限制性因素1——项目远离主城区，通过京港澳高速可实现与外阜连接；同时项目地块多面临路，区域内部较为便捷，有助于后期对主城区及外部高端客户的挖掘和项目自身的高端物业规划，但目前道路尚未完全通畅，成为项目快速启动的限制性因素之一。交通因素地铁四号延长线工业区高速公路市中心机场噪音郑港大道郑港四路项目地块港区交通干道郑港五路京港澳高速项目价值分析限制性因素2——项目处于南部工业区规划范围内，未来周边将进驻各类型生产企业，对项目整体居住品质的提升造成不利影响；但同时也可为项目提供各类型的客户群体支撑，机遇与挑战并存，关键在于项目自身定位及针对性的物业发展。交通因素工业区高速公路机场噪音机场核心区业产业区工集聚临空产业区项目价值分析限制性因素3——项目西侧50米即为京珠澳高速公路，对项目后期居住环境与高品质物业的打造形成一定的影响，项目后期规划应考虑相应的解决方案，以弱化其对客户购买心理的影响。交通因素工业区高速公路机场噪音项目价值分析限制性因素4——项目紧邻新郑国际机场，往来飞机起降噪音较大，将对项目居住环境的造成较大的影响，客户会产生较大的购买抗性，后期规划需对社区居住环境的营造上重点把控。交通因素工业区高速公路机场噪音项目价值分析项目指标分析——本项目占地面积1.2万方，容积率1.7，具备打造低密度物业的基础，然而项目24米的限高规定，又限制高舒适低迷物业的打造，对项目物业规划提出了较高的要求。项目经济指标总用地面积（㎡）124850.12地块面积（㎡）120022.43建筑容量（㎡）144026.92容积率1.7建筑密度（%）35建筑高度（M）24绿地率（%）30项目价值分析项目SWOT分析——通过“合理规划、精准定位、区域借力、强势占位”策略，重点打造项目建筑于区域核心之上的“标志性、稀缺高投资价值产品”的特色，以项目的产品战略和精准定位实现快速开发销售。发挥优势，转化威胁(ST)借助区域影响力，快速进行市场占位优势（Strength）劣势（Weakness）1.位于航空港区，具备跟1.配套设施欠缺，处于工随优势。业园区，影响居