株洲宏侨项目物业发展建议本阶段工作重点：物业发展建议是项目定位的表现形式，形象演绎项目未来打造的方向和重点2010.8.16-2010.8.31-2010.9.16-2010.8.302010.9.152010.10.9市场调研阶段项目整体定位项目物业发展建议?项目地块查勘?项目属性界定?项目地块条件分析?区域重大项目&设施扫描?目标分析?立面风格建议?房地产市场调研?核心问题界定?园林景观建议?商业市场调研?市场竞争分析?商业街建议?目标客户访谈?客户需求分析??专业人士访谈产品发展建议?一线销售人员访谈?案例专题研究?会所建议?问卷调研（含住宅客户、商?项目住宅定位?公共空间建议业消费者等）?项目商业定位?物业服务建议?经济评价?分期开发策略与经济测算本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟NO.1定位回顾：前期定位主要结论核心结论回顾1.1.如何克服如何克服区区域抗性（域抗性（区区域模糊、形象域模糊、形象认认知），知），实现项实现项目的成功目的成功启动启动和和核心问题核心问题持持续开发续开发？？2.2.如何如何实现区实现区域价域价值值突破，突破，进进入市入市场场第一第一阵营阵营，建立市，建立市场认场认知及知及认认可？可？整体整体N+1高附加值产品、水社区园林、特色会所配套发发展展战战略略N+1高附加值产品、水社区园林、特色会所配套1.以芦淞北、荷塘区和石峰区的泛公务员及生意人为主客客户户定位定位1.以芦淞北、荷塘区和石峰区的泛公务员及生意人为主2.2.随随着社着社区区成熟，成熟，厂矿厂矿企企业业的的职员职员和上班族逐和上班族逐渐渐增加增加1.商业定位为社区型商业；商业定位1.商业定位为社区型商业；商业定位2.2.业态业态建建议议：除：除红红港路港路设设置部分集中商置部分集中商业业外，其他外，其他为为沿街商沿街商业业；以社；以社区区服服务务及餐及餐饮饮、、娱乐娱乐休休闲类闲类商商业为业为主；主；3.3.规规模建模建议议：：约约33万平米。万平米。产品定位：85-130㎡二房、三房为主，以N+1为核心概念，以内阳台赠送为核心手段，辅助入户花园，凸窗等赠送方式，扩展舒适度产品户型面积区间面积比例赠送面积方式公寓40-50㎡、65-70㎡5-8%阳台、凸窗阳台、凸窗、（入户二房75-80㎡10-15%花园）二房（2+1）85-90㎡25-30%阳台、内花园、凸窗双阳台、凸窗、（入紧凑三房105-110㎡25-30%主力产品户花园）双阳台、内花园、凸舒适三房（3+1）125-130㎡15-20%窗阳台、内花园、入户舒适四房（4+1）135-140㎡10-15%花园、凸窗公寓市场：公寓项目地段特征明显，集中在芦淞商圈及火车站附近，对商业中心依赖明显?在售公寓项目主要集中在主要商圈附近，以服务商业为主?公寓主要集中在芦淞区11商圈附近，集中在中心商圈及火车站附近221.嘉盛华府44332.鸿益广场3.金域小团圆885564.富华商业广场996775.中央商业广场6.汉华国际商业城7.金轮商业广场8.庐山恋9.城市风景从各项目公寓体量看，中心商圈类项目公寓体量较大，住宅项目公寓一般为一栋，体量在1.5-3万㎡之间公寓情况?中心商圈项目由于总建面项目名称建面万㎡套数公寓户型销售率销售价格主力客户群项目地段及地块指㎡标影响，以公寓产约投资客、办公用房，投城市风景17.152849-56㎡50%4200元/㎡品为主，体量相对26000资客中年人为主4000（在售投资客为主，首付较大49-60㎡一房，庐山恋36.8（三633层）4600元/㎡20%，各类人群都有，88㎡两房?住宅项目公寓多为层）30%20~50岁一栋设置，多数考嘉盛华府22约30005050-125㎡未开盘待定——106-110㎡户型虑与酒店公寓或办约金域半岛35528;95-99㎡户型90%3800元/㎡60%自主，40%投资35000公结合;59-68㎡泛公务员，效益较好的约鸿益广场531540-50㎡一房35%3300元/㎡企业单位职工，40岁15000左右，投资为主20-60㎡单间预计6000元汉华国际约8.948360-70㎡一房未开盘/㎡（精装——商业城30000110-120㎡二房修）商人、企事业单位职工中央商业约6200元/㎡1233040-60㎡一房100%，30岁左右，投资客广场16000(精装修）为主40㎡的一毛胚4200元富华商业约附近的单位职工，投资2.9171房，71、87㎡50%/㎡、精装广场10000为主的二房4700元/㎡金轮时代约芦淞商圈商人，外地投13120050㎡的一房60%5500元/㎡广场60000资客，投资为主从公寓销售价格来看，除中心区较高外，其他项目整体价格一般，且主要在项目后期最后推出销售?公寓情况商业广场类公寓由总建面项目名称建面于地段好，售价较万㎡套数公寓户型销售率销售价格主力客户群㎡高，售价一般在约投资客、办公用房，投城市风景17.152849-56㎡50%4200元/㎡4500-5500元/㎡26000资客中年人为主（毛坯）之间4000（在售投资客为主，首付49-60㎡一房，庐山恋36.8（三633层）4600元/㎡20%，各类人群都有，88㎡两房?住宅项目公寓产品层）30%20~50岁与普通住宅产品差嘉盛华府22约30005050-125㎡未开盘待定——别不大，一般比住106-110㎡户型约金域半岛35528;95-99㎡户型90%3800元/㎡60%自主，40%投资宅产品均价高出35000;59-68㎡100-200元/㎡泛公务员，效益较好的约鸿益广场531540-50㎡一房35%3300元/㎡企业单位职工，40岁?在销售上，都尽量15000左右，投资为主将公寓产品放在项20-60㎡单间预计6000汉华国际约目最后期开发，届8.948360-70㎡一房未开盘元/㎡——商业城30000时社区及周边环境110-120㎡二房（精装修）商人、企事业单位职工已相对比较成熟，中央商业约6200元/㎡1233040-60㎡一房100%，30岁左右，投资客广场16000(精装修）对于公寓销售来说为主比较合适毛胚420040㎡的一富华商业约元/㎡、精附近的单位职工，投资2.9171房，71、87㎡50%广场10000装4700元/为主的二房㎡金轮时代约芦淞商圈商人，外地投13120050㎡的一房60%5500元/㎡广场60000资客，投资为主从公寓用途来看，以混合型为主，兼顾办公、商务或居住功能，纯居住型公寓较少?纯居住公寓产品较少，一般考虑酒店公寓或商项目名称公寓类型公寓配套梯户比务办公用途，从而增加公寓产品的投资价值城市风景办公、居住——5T22户?每层户型与电梯比率一办公、商务庐山恋酒店5T18户般在3：1到5：1之、居住间嘉盛华府居住————中心广场和红金域小团圆居住6T24户旗广场之间居住、酒店鸿益广场酒店4T15户公寓汉华国际商商务、办公中心广场4T21户业城、居住中央商业广商务、办公中心广场3T15户场、居住富华商业广商务、办公酒店、红旗商5T40户场、居住圈金轮时代广商务、办公酒店、中心广5T32户/6T35场、居住场户从公寓客户来看，主要以投资性目的为主，公寓对自住型客户的吸引力有限公寓情况?从各公寓项目的客总建面项目名称建面万㎡套数公寓户型销售率销售价格主力客户群户群来看，投资客㎡占比较大约投资客、办公用房，投城市风景17.152849-56㎡50%4200元/㎡?客户群比较广泛，26000资客中年人为主4000（在售投资客为主，首付49-60㎡一房，以30岁以上的中庐山恋36.8（三633层）4600元/㎡20%，各类人群都有，88㎡两房年人群为主层）30%20~50岁嘉盛华府22约30005050-125㎡未开盘待定——106-110㎡户型约金域半岛35528;95-99㎡户型90%3800元/㎡60%自主，40%投资35000;59-68㎡泛公务员，效益较好的约鸿益广场531540-50㎡一房35%3300元/㎡企业单位职工，40岁15000左右，投资为主20-60㎡单间预计6000汉华国际约8.948360-70㎡一房未开盘元/㎡——商业城30000110-120㎡二房（精装修）商人、企事业单位职工中央商业约6200元/㎡1233040-60㎡一房100%，30岁左右，投资客广场16000(精装修）为主毛胚420040㎡的一富华商业约元/㎡、精附近的单位职工，投资2.9171房，71、87㎡50%广场10000装4700元/为主的二房㎡金轮时代约芦淞商圈商人，外地投13120050㎡的一房60%5500元/㎡广场60000资客，投资为主公寓市场对本项目的启示：公寓项目对地段依赖明显，多为混合型公寓，客户多以投资为主?公寓多集中在成熟商圈位置，住宅项目公寓产品较少，多在项目后期最后开发。?公寓类型多为混合类型，兼顾居住、办公、酒店公寓等多种用途，纯居住公寓较少。?公寓客户以投资目的为主，自住需求较少。?本项目未来区域前景良好，且交通便捷，适合开发公寓产品，但须控制总量，以1栋约1.5万平米（300套左右）为宜，放在项目后期最后开发。NO.2具体实践：物业发展建议Part1规划实践地地块块价价值值分析分析——布局基布局基础础规划前提——项目用地环境分析项目四至：?东侧为住宅用地，泰苑33334444小区，另有部分纺织路老旧住宅将拆除；东北侧为3333工业厂房用地，包括株洲4444北侧京广铁路线市铸件厂及塑料五厂；东西侧工业用地5555南侧为住宅用地，包括湘5555苑小区和嘉园小区。222222221111?南侧为株洲