2012年缇香小镇营销计划项目现状研究及价值梳理项目营销难点及营销策略营销难点解决方案目录一、项目现状研究及价值梳理项项目目区区域背景分析域背景分析九龙坡区如今经济实力显著增强，地区生产总值连续十一年位居全市第一，人均GDP超过8000美元。工业迅猛发展，区域规模以上工业总产值2010年达172.2亿元，同比增长39%；实现工业增加值44.8亿元，同比增长27.7%；新产品产值45.8元，同比增长32.5%；实现出口交货值8.7亿元，同比增长64.5%。“森林九龙坡”工程已全面展开，“主城肺叶”功能和旅游健身休闲功能得到凸显。经济快速发展，环境舒适，九龙坡将成为低密度高品质的生活居住区白市驿镇九龙坡陶家镇西彭镇陶家镇位于重庆市都市区西南部，距九龙坡城区30公里，距华福大道3公里；北面临近白市驿镇，南面紧邻西彭镇，西面重庆绕城高速直通主城。陶家镇片区，40分钟内到达主城，未来的大型聚居区2011年10月市政府常务会议审议通过《主城“二环时代”大型聚居区规划设计》，规划亮点：规划“九龙新天地”依托中内绿带，建设有巴渝风貌特色的休闲文化街区，打造公共活动地标。规划三百梯水库公园和八角丘水库公园两处大型公园，其用地面积均超过50公顷。区内规划了8所小学、4所中学、1所九年制学校，6所医院，九龙剧院等公共配套设施。陶家镇规划为城市副中心，有较良好的发展预期区域分析小结陶家镇目前处于城区集中建设阶段，基础设施较差，市政配套不成熟。已列入重庆市二环居住区规划，市政建设处于起步阶段。项目所处区域现阶段不属于热点阶段，区域外客户对西区价值认同感低，无法形成投资热点。对本项目而言，目前交通线网不发达，生活配套不足，主要是工作生活在本区域的人群购买作为第一居所居住；同时本区域中远期规划利好，发展成熟后也可能将有外区域人群购买作为第一居所。西西区项区项目分析目分析区域项目分布图缇香小镇位于九龙坡区陶家镇，属于九龙坡西区板块，该板块的竞争项目数量不多，分别为五星国色天香、上邦高尔夫、晋愉碧怡林畔?露台，阳台?教育配套上邦高尔夫晋愉碧怡林畔缇香小镇五星国色天香总建面总户容积价格开盘交房项目名称开发商（万楼盘形态数率（元/M2）时间时间M2）上海城开集团重庆德普置业联排、类独最低价300万缇香小镇1338500.52011-62012-12有限公司栋/套五星国色天香重庆五星地产61701.5联排、独栋800020102012-12最低价310万晋愉碧怡林畔晋愉林畔地产3.7990.8联排、独栋2011-102012-10/套上邦高尔夫重庆滕祥实业有限公司871090.29联排、独栋最低价110万2010-102011-12五星国色天香——新中式别墅，价格优势明显联排、独栋产品类型价格均价8000元/平方米总价约为160-200万/套交通客户情况以西彭工业园区的私营业主为主，少量其它主城?公交281（西彭——站东区域客户，主要为自住型路）?285（石碾盘——龙凤）?286（石碾盘——走马）拥有众多配套：天醉园度假酒店内部配套?户型轨道交通7号线配套设施、西彭中心步行商业街、新世纪、219平米及235平米的联排别墅在售重客隆、新农贸市场超市、便利店等五星国色天香目前在售少量的联排别墅，套内均价8000元/平方米，项目2009年开盘，目前只剩余5套房源，现别墅项目正在办理交房。优惠措施为全款98折，按揭99折。五星国色天香项目位于西彭工业园区，地理位置较为优越，生活配套基本完善。虽然交通略有不便，由于价格优势明显，销售情况较为乐观。目前剩余房源不多，对缇香小镇影响不大。晋愉碧怡林畔——地铁沿线，景观居所，特色别墅联排约为310-500万/套产品类型价格?多条线路直达主城各区，道路通达性强以九龙坡区客户为主，周边区域客户也占了较大交通客户情况比重，因该区域已发展成熟，交通便捷，多为自住?临近轻轨2号线，步型客户行约10分钟?户型晋愉林畔项目自身配套齐全配套?临近轻轨站，快速与主城各区相连，共享主城300-400平米联排别墅在售配套；?临近巴国城，共享其娱乐、餐饮、购物、休闲、教育等全方位便捷配套。主力户型：300平米7室两厅特点：赠送面积较大，赠送套内92平米，赠送花园100-300平米?晋愉碧怡林畔供应户型以300平米左右的中小户型为主；占到了二期项目的85%左右；?该期项目自今年5月以来先后三次开盘，共推出房源132套，现在剩余房源约为35套，月均销售达到了15套左右，去化率非常高；?小户型总价低、得房率高，有助于快速去化销售总价价：销售量：310-500万元/去去年年77月月开盘开盘至至今年今年33月月套97套左右月均去化量：约10套晋愉碧怡林畔紧邻双山工业园及地铁站，周边餐饮、娱乐、休闲等配套齐全，绿岛公园的成功打造更是提升了项目品质，促成热销。上邦高尔夫——景观居所，山景地产联墅总价140-150万元/套联排、独栋、双拼、叠拼类独栋总价400-500万元/套独栋总价800万/套以上产品类型价格?230（沙坪坝——大竹林）?127（金砂水岸——江北农场）主要以白市驿、江津、大学城以及周边区域客户为主，?615（石马河——两路口）交通?114（玉带山——朝天门）客户情况因高尔夫及自然环境资源丰富，但交通与生活配套稍有?604（通用厂医院——刘家台）不足，多以投资型客户为主260-269平米联墅；类独栋370-390平米；户型配套?五万余方的商业配套；独栋600平米左右?高尔夫球会所；?体育设施及学校配套面积：286平米特点：赠送面积较小，可利用空间面积仅为38平米www.fdc01.com房地产智库?上邦高尔夫国际社区二期主要由面积在145-264㎡的双拼及联排别墅构成，早在2009年10月已开盘，目前C组团联排剩余60套，三期独栋剩余30套；?三期独栋和类独栋产品由于面积大、总价高，销售并不是很好；?上邦高尔夫国际社区在营销过程中对高尔夫这一主题的宣传力度较大，使项目的知名度较高；?总价：联墅总价140-150万元/套；类独栋总价400-500万元/套；独栋总价800万/套以上。联排因价格优势，2月的周去化量达到了五套。上邦高尔夫自然资源丰富，项目自身打造较为成功。目前交通极为不便，独栋受市场及总价高的影响，去化特别缓慢；因总量较大，会长时间对缇香小镇形成客户分流。www.fdc01.com房地产智库西区项目小结：项目名称价格（万元/套）客群用途五星国色天香160-200工业园区私营业主及周边区域客自住兼投资户为主晋愉碧怡林畔310-500九龙坡及周边客户为主自住上邦高尔夫联墅：140-150白市驿、江津及大学城区域客户自住兼投资类独栋：400-500为主独栋：800起1、五星国色天香、晋愉碧怡林畔因周边生活配套成熟，客群由当地居民构成，购买用途以自住且第一居所为主；上邦高尔夫因周边生活配套少、交通不便、具备优质景观，购买用途以自住且第二居所为主；2、区域优势对成交有一定的促进作用，如晋愉碧怡林畔较之其它项目区域优势更为明显，去化较快；3、从市场表现看，生活配套成熟、交通便利的项目，一般为周边居民购置的第一居所；生活配套不完善、但景观资源优质、周边休闲娱乐配套较好的项目，购房群体覆盖范围更广，置业用途大部分为第二居所。www.fdc01.com房地产智库项项目本目本体体分析分析www.fdc01.com房地产智库以开发商品牌看项目本体?2004年，常青藤人亲手打造的常青藤人文别墅，重新定义了重庆别墅的标准，在高端购房群体中有较大影响力，奠定了常青藤作为别墅专家的地位；?2008年，常青藤深耕西城，以卓越的产品品质著称的缇香小镇破土动工，常青藤作为新兴区域开发专家获得了政府、业界一片赞誉。以“别墅专家”立足于市场的常青藤，在高端购房群体中有卓越的口碑和影响力www.fdc01.com房地产智库以区位交通看项目本体?项目位于九龙坡西区陶家镇，北接九龙园C区；?规划5号线将经由本项目到达北部新区；?片区规划并在建中有重庆市中环线（西彭到机场段）、中梁山第三隧道（杨家坪到白市驿）目前项目离主城较远，公共交通较薄弱，规划的交通线网建成后有助于提升项目品质www.fdc01.com房地产智库以小区规划看项目本体缇香小镇公园里二组团缇香小镇·公园里后期建筑规划用地8万平米核心山地公园缇香小镇·公园里缇香小镇·公园里一组团后期建筑规划用地?常青藤缇香小镇二期由五个组团和一个百亩核心山地公园组成，五个组团以已建成的山地公园为中心，形成围合。公园以运动与休闲为主题配有篮球场、足球场、羽毛球场等；?游泳池、儿童活动场地及高尔夫果岭等完善的设施，使公园成为真正的城市珍贵私家公园，在分享景观价值的同时，为居住者提供了一个自然舒适、回归田园的生活方式。打造纯别墅领地，项目内景观、运动休闲配套齐全，商业配套有待完善www.fdc01.com房地产智库以产品细节看项目本体?缇香小镇潜心打造2+1、独门独院的法式乡村别墅，独享私有空间；?运用小组团葡萄串式布局，道路堆坡设计使得车灯不会直射后院；?端头位置布置前院、侧院及后院三重院落；后院、地下层、车库完美结合；?采用超大面宽，最小面宽为9米，超高调空餐厅，超大面积奢侈主卧套房；?建筑用材采用全手工打造天然石材、绿色环保的LOW-E玻璃、手工定制的花岗岩门窗套等，打造出全手工石材建筑；设计源自纯正别墅血统，注重产品细节的打造，充分体现项目品质感www.fdc01.com房地产智库以景观资源看项目本体?一期坐享大溪河景观资源，以“法国普罗旺斯田园生活”为蓝本，沿河打造30000平米卢瓦尔溪谷公园，自然环境得天独厚。?二期北邻规划的1000亩西区公园，项目本身规划8