上东1号2011策略执行报告报告思路目标及目标分解本体阐述市场分析目标客户锁定差异化的项目价值策略导出及执行动作推广策略活动策略客户策略展示策略配套策略推售策略报告结构1目标分解2011年目标销售目标2011年预计推售货量：小高层、多层共285套首期开盘消化推售货量的80%，即销售228套。目标目标分解上东1号2011年下半年销售目标：首期开盘销售228套。?项目背景：市场参考项目开盘情况9月1日进临时接待点；主力开盘蓄客蓄客开盘11月30日进临时售楼处；项目解筹量备注产品时间时间量解筹率12月19日前正式开盘销售。御景湾80-100平6.46个月1860113059%二期开盘1、本项目蓄客期只有3个月，年底首次开盘需销售210套，方可完成今年销售任务；参考市场客户累计及海港城70-90平5.2145天120049842%首期开盘解筹情况，预计开盘前需积累有效客户500组左右；凤凰城90-133平6.254个月22716673%二期开盘2、领下区域环境档次较低、配套缺乏且层次低、交通昌盛经典92-1237.1612个月61046660%二期开盘不便利；该区域为瓦市价格洼地，客户对该区域的认香樱谷140-1607.1614个月15013175%四期开盘可度极低。需短时间内弱化客户区域抗性，使客户认可本项目。隆成一品75-987.23————————一期楼王销售目标下的问题：1、如何在客户对区域有抗性的前提下，提升客户对本项目的认可度？2、如何超越市场，在短时间内积累大量有效客户？报告结构2正确的认识自己www.fdc01.com房地产智库本体分析瓦市位于“大大连”构想“西拓北进”的重要发展方向，是新城区的重要组成部分。中心城区用地紧张，已开始进入人口外溢和新城建设时代，瓦【瓦市城市发展】市迎来新的发展机遇城市中心区建设时代中心城外溢时期新城建设时代&卫星城发展时代泉水中华广场梭鱼湾瓦房店庄河机场春柳普兰店青泥洼马栏星海湾中心城大连路新城凌水黑石礁中心城?建设周期上世纪90年代-?建设周期2000至今；?加工制造业等传统产业向新区转移，未来2005年新区居住区建设将成为重?城市功能逐渐以城市核心区?青泥洼桥—港湾广场市级中心为中心向外转移；““按照“西拓北按照“西拓北进进”的思路，把大”的思路，把大连连城城区区西拓至西拓至包括人民路商务区、中山广场旅旅顺顺、北、北扩扩到金州，到金州，构构筑“筑“两两城三星城三星””组团组团式城式城金融区、天津街商业区、青泥市空市空间间布局。“布局。“两两城”即大城”即大连连主城主城区与区与大大连连新市新市洼桥商业区和东港商务区；区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三城区城市扩张区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三从郊区化到新城市化?星海湾—大连路市级中心包括个卫个卫星城。星城。””星海湾会展、旅游和金融期货——————《建《建设设“大大“大大连连””规划纲规划纲要》要》交易中心，大连路商贸、娱乐城市边缘、购物和信息中心郊区本体分析瓦市是东三省经济强县之首，农业、工业发达，经济发展动力【瓦市城市发展】强劲，人均GDP快速攀升，改善型需求逐渐成为市场主流?全国经济百强县，东北三省经济强县之首——在第十届全国县域经济基本竞争瓦房店人均GDP单位：美元力评价中列18位，比上届提高9个位次，仍居东北三省第一位。在第二届辽宁省县（市）区生活质量排行榜中蝉联首位。11000?交通路网发达——海陆空交通十分发达，哈大铁路、沈大高速公路、黑大公路和在建的哈大铁路客运专线纵贯南北，连接长兴岛临港工业区的城八线公路横10000贯东西，辽宁沿海经济带重要纽带——滨海公路穿越全境；拥有长兴岛港、松木岛港、将军石港和在建的太平湾港等多处港口，是东北亚航运中心的重要组成部分；距大连周水子机场90公里；9000?农业比较发达——是国家农产品加工基地和畜禽、水果加工示范基地，中国的“苹果之乡”；8000?工业基础十分雄厚——是辽南工业重镇、中国轴承工业的发祥地和摇篮，被授予“中国轴承之都”称号，轴承产业入选“中国产业集群50强”。国家“十一五”重点能源项目——辽宁红沿河核电站位于境内；7000200920102011人均GDP与住房需求对应关系表发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美1000-30003000-40004000-80008000以上元）需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主平稳发展，以数量为主，数快速发展，以质量为主，数缓慢发展发展特征超速发展、单纯数量型量与质量并重量与质量并重综合发展型www.fdc01.com房地产智库本体分析人口密集，城市配套建设日益完善，但城镇人口人均居住面积不【瓦市城市发展】足，改善居住有较大市场空间；?人口密集——截至2009年末，瓦市全市户籍人口约102.6万，其中非农人口33.5万，仅次于规划的普湾新区人口规模；而市民人均住宅使用面积仅为13.7平方米，居住面积10.3平方米，仍有较大的改善空间；?城市配套建设日益完善——十几年来，瓦房店市不断加大城市基础设施投入，先后拓宽了纵贯市区南北的共济大街，打通了东、西、南、北五个出入口，新建了西内环和西外环两条环城路，扩建和新建了四座跨铁路立交桥（长春路立交桥、五一路立交桥、南环路立交桥、北环路立交桥），建成了世纪广场、站前广场和街心公园，改造了贯穿市区的回头河，投资1.4亿元建设了城市污水处理厂，市区内实现了集中供热、供气。?市民人均住宅使用面积仅为13.7平方米，居住面积10.3平方米；本体分析新的发展机遇下，瓦市的城市规划格局已基本形成；【瓦市城市发展】且在逐步形成各大功能中心，城市发展迅速区域名称定位地理位置功能总规划面积150平方公里，构建新兴工业城市标三台仙峪志区和沿海开发的核心区，打造生态宜居的海滨沿海经济区居住湾新城，重点发展轴承及相关产业、以及金融商贸、房地产开发等现代化服务业依托核电、风电等清洁能源开发利用，发展低污核电循环经能源红沿河染、低能耗、低排放的低碳经济，着力打造绿色济区能源、循环经济和低碳经济示范区太平湾临港西杨将军建设万吨级公共运输码头，实施港区联动，推进现代物流经物流石港深海航道建设，发展现代物流产业和临港产业济区龙门温泉旅整合周边旅游资源，建设一个以海景温泉休闲度度假李官许屯游经济区假为特色的城市组团瓦房店地图瓦房店逐步形成政治中心、商业中心、金融中心等金融中心：?瓦房店拥有世纪广场商圈、时代广场商圈、在瓦房店·世纪广场汇集各大银行总部、建的老虎屯、炮台镇购物中心等一批优质的城市国税局、市政委配套资源，致力于打造“东北县域第一商圈”等商业中心：汇集瓦市各大商场，区域配套成熟；政治中心：、超市等?区域内有世纪广场、大商新玛特、远洲大酒店市政府、法院等、时代广场、站前广场、街心广场以及一批高标准住宅小区等，成为代表城市形象的地标群；www.fdc01.com房地产智库本体分析本区域处于发展的初级阶段，有教育资源底蕴，未来发展空间及升【区域分析】值空间较大宗地周边教瓦轴工业区育资源分布瓦轴工业区瓦轴工业区?以瓦轴为核心的工业区，主要集中在瓦轴和西郊工业园。共老老城城区区共济西口济?人口密集，配套齐全，是瓦房店传统的政治经济中心。路路?元台镇发展较早，土地容量有限，拆迁成本高，高端住宅少。工岭下西口西口业老城区路西长春?瓦房店政治新中心，目前正处于高速发展期。春路东长区市政府教育资源商业圈?广场核心的土地基本开发殆尽，未来容量有限。共火车站共岗岗店店钻钻济石石济?凭借学区以及与老城区的紧密联系快速发展。路路路路岗店?区域内企业数量不多，且企业规模相对较小，居住环境尚可。岭岭下下?除岭上区域有大量住宅外，岭东、岭下区域住宅相对较少，宗地附近沙河景色瓦房店站属于起步阶段的陌生区域。本项目位于瓦市岭下区域，该区域属于城郊陌生区域，生活配套品质不高，公共交通不足，处于发展的初级阶段。但教育资源相对集中，有一定资源底蕴，未来升值潜力较大。本体分析本项目意大利托斯卡纳的建筑风格及退台洋房的产品形式，打造瓦市【产品分析——建筑风格】首例“情景生活”社区托斯卡纳注重建筑细节，给建筑以生命力；在建筑设计上，项目既注重区域特点，经济发展的宏观环境，又力求把握将建筑风格、功能、形式做到合理统一，营造高尚、有深厚文化内涵的具有较强吸引力的社区。www.fdc01.com房地产智库本体分析一期产品以80-90㎡两室两厅户型为主，符合瓦市主力需求;户型【产品分析——户型】方正、南北通透双阳台、全明、尺度舒适，户型设计舒适类型面积㎡套数户型占比一房两厅一卫50-606021%70-两房两厅一卫3011%80两房两厅一卫80-9019568%合计50-90285100%B4建筑面积84.32平两房两厅B10建筑面积89.71平两房两厅一一卫一期高层产品共计285套，以80-90平两房两卫厅一卫户型为主，总占比68%；其次为一房两?户型方正，功能合理；?厅一卫产品，共计60套，占比21%；70-80户型方正，功能合理；?全明户型，居住舒适；?平两房两厅一卫产品占比11%；全明户型，居住舒适；?南北通透，南北双向阳台，?南北通透，南北双向阳台；?空间尺度舒适：?空间尺度舒适：www.fdc01.com房地产智库客厅：4*5米；主卧：3.6*3.9客厅：4.1*4.2米；主卧：3.7*4.3本体分析项目自身的商业配套、休闲配套、教育配套较为齐全，且品质较为高【产品分析——配套】端，不但能满足业主需求，更能补充和提升区域配套层次配套3：教育配套政府打造的幼儿园及项目自身配建的小学都可能引进名校，作为项目自身教育配套，如枫叶幼