地奥集团·天际置业天际·首府项目营销策划沟通方案-1-引言天际·首府项目作为地奥集团在双楠板块扎根的第一个项目，无论是从项目规模、项目品质等各方面看，都难以担当天际置业主打企业形象与品牌的标杆项目。因此，站在现实的角度来考虑，本项目的营销成功的侧重点，不是为了追求项目品牌与市场形象的提升，而是如何保证项目“效率”与“效益”的双丰收。-2-目录PART1：问题诊断PART2：客群及受众分析PART3：项目定位PART4：营销策略及执行PART5：销售价格测算PART6：销售保障体系PART7：团队成员介绍-3-营销是传递价值的过程。MarketingisaProcessofVALUEPassing-4-营销是传递价值的过程。MarketingisaProcessofVALUEPassing为什么传递传递给谁传递什么如何传递问题诊断客群及受众项目定位营销策略与执行-5-//1从新双楠板块市场说起-6-?承接内、外双楠商气人气，提升高端气质;透视1?新双楠地理位置优越，是传统意义上的双楠、外双楠高端居住板块的延续，承袭了商气人气；点击双楠生活?城市航空限高天成高端气质，后天发展拟超桐梓林;透项目容积率楼层开发商视2保利花园2.812、16保利集团华宇楠苑2.711+1华宇集团中海锦城2.812、14中海集团?一个品牌社区云集的崭新居家“新大陆”，绿地圣路易名邸2.812-14绿地集团严格航空限高更是促成成都市区内一个极其稀有的低容低密生活区。-7-区域强有力的产业支撑，富人集群，高端市场隐藏强大透“内部消费动力”；视3步入成都城南武侯大道，沿途的家具、汽配、物流、高档酒楼饭店、汽车4S店、女鞋之都等商业贸易，密集于此，形成了今天的城南另一个隐形的财富商圈。财富也遵循周而复始的自然规律。这个隐形的商圈里，聚集着大批财富人群，他们正是武侯大道新双楠国际居住走廊的居住主力军。　　成都八一家具城始建于1991年底，经销厂商在达1800余家。近20年来，这座家具城里，不知成就了多少亿万富翁。随着八一家具城兴起，附近形成了运输一条街、家具材料一条街、餐饮广告一条街等，带动附属产业的兴起，更多人因此走上财富大道。这种财富扩散效应的彰显，反过来也能引起政府的重视和其他产业的跟进。　　“新双楠”成熟的、高起点的配套规划;透金苹果国际幼稚园成都视4旗舰店社区活1个动中心10000平《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付米小学校新双楠将增加城市的开放性、控制道路的合理尺度，增加社区商款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598业配套和街QQ:69031789头公共绿地和强调完全配套作为指导思想。置信丽社区服2个幼儿园务中心都花园在整个顺江组团起步区内，以置信丽都花园城巴厘岛项目为例，城在项目周边有一个小学（10000平方米）、两个幼儿园、蔬菜市社区医疗中心场、社区医疗中心、一个社区活动中心、一个社区服务中蔬菜市场心、80亩的集中大型商业，生活配套的完善，其配套的完整程80亩集中大型商业度和配套的标准都足以傲视成都很多被配套不-8-足困扰的新区。区域发展现状及价值认知?在一系列的发展态势下，新双楠片区正迎来前所未有的综合性战略机遇期，是成都主城区绝对稀缺的低密度高尚居住板块。-9-www.fdc01.com房地产智库“新双楠”是一个“新都市主义”理念的典型样本，是成都城市规划升级的经典之作。在以往的规划中，往往是开发商各自为政，一家开发商圈上千亩土地一家造城，出现的情况是配套不全或某一单项配套重复建设却得不到充分利用，造成巨大的浪费，并且也难持续发展。而在“新双楠”规划中，则强调公共配套的开放性，根据规划由开发商修建的配套，必须是向城市开放的，供组团内居住需求共享的。区域的总体规划，注重整体性原则，统一规划道路路网、公交系统、商业、公建配套设施等，形成清晰的区域边缘和中心结构体系，而不是形成各自封闭的独立社区，这样形成的居住区域将成为平衡的有机体，完善的公共交通降低了区内和对原有城区的交通压力，也增加居住者的便利，和社区氛围和邻里之间的交流。-10-www.fdc01.com房地产智库二环三环武阳大道草金路鹭岛国际社区双楠融御中华锦绣中华名园武侯国际花园大悦城新界研究区域界定　／　武侯国际新城-外双楠区置信巴厘岛保利花园华宇楠苑域：以武侯大道为核心，2.5环~三环外、向武侯大道武侯大两侧发散区域，主要包括武侯国际新区道中海锦城川藏路区域房地产市场分析备注：由于目前新双楠区域内在售项目较少，因此在调研分析过程中纳入外双楠市场进行集中分析。-11-www.fdc01.com房地产智库管中窥豹从现有市场竞争态势看本项目入市环境-12-www.fdc01.com房地产智库?2010年，随着城市化进程的加快，以及品牌开发商的区域房地产市场概况不断进驻，区域房地产市场供销两旺，价格稳定攀升。2010年区域内呈现供销两旺的局面，品牌开发商纷纷进驻，项目品质不断提升，也使区域普通住宅成交价格从2009年的6800元/平米到2010年1月后突破7000元/平米大关，并持续上扬，在2010年末达到7500元/平米.2010.12010.1--2011.12011.12010年区域价格走势2010年区域价格走势区域普区域普通通住住宅宅价格走势价格走势800080007500750070007000650065006000600055005500500050004500450040004000112233445566778899101011111212131311月份月份成交价格成交价格区域内由于限高及容积率因素，基本以小高层产品供应及去化为主，去化量持续企稳，目前均价依然保持在有上升，基本保持在7500元/平米左右，个别楼盘最高销售均价突破8000元/平米。。-13-www.fdc01.com房地产智库?区域内以80-90平米房源供应及去化量最高，其次为区域面积区间分类概况90-100平米房源，。由于150平米以上存在部分多层及别墅房源，因此拉升其整体价格至9829元/平米。2010年区域内各面积段供销及价格情况30000012500250000982910000量200000722272017620737675207500格销684067816955676166366820150000价供5000100000500002500000000000000上下6789012345----111111以0000------以05678000000059012345竞品项目基本数据对比分析111111供应面积成交面积成交价格建筑面积项目名称占地面积（亩）容积率绿化率车位比（万㎡）本项目173.892967702.5635%/保利花园2605000002.865%1：1.284326（一祥云国际社区2532.230%1：2.15期）?竞品项目占地最小45亩，最大370亩，规模海珀香庭451000002.9330%1：0.7月光诚品24856043.78?20%1：0.7差异较大；中海锦城1843500002.830%1：1?竞品项目容积率最小为2.2，最大为4.2，整中华锦绣822750544.237%/体舒适度及品质感都较高。中华名园3704000004.045%1：0.7中铁瑞城新界3703000002.242%/华宇.楠苑751840002.7//圣路易名邸1202700002.830%/-14-www.fdc01.com房地产智库?户型分析　：75-120㎡的套二及套三户型为主力供应产品，中高端首置首改特征明显。月平均销主力面积区项目开盘时间推出户数销售套数销售率项目面积区间套型间主力套型售套数（㎡）保利花园2010-05-281142105792.5%253保利花园70-180㎡套一、套二、套三、其他90-120㎡套二，套三160--240祥云国际社区113--500㎡套三、套四、套五、叠墅套三。套四祥云国际社区2010-09-281003838%/㎡套一、套二、套三海珀香庭46--323㎡61--91㎡套一、套二海珀香庭2008-09-2573270496.2%28套四、跃层月光诚品44--122㎡套一、套二、套三70--90㎡套二月光诚品2010-01-1543733175.7%37中海锦城80--130㎡套二、套三80--100㎡套二中海锦城2010-09-2544032974.7%/套一、套二、套三、套四、85--125中华锦绣44--153㎡套二，套三套五㎡中华锦绣2008-02-213782257968.2%80套一、套二、套三、套四、中华名园51--193㎡81--92㎡套二套五中华名园/////110--148中铁瑞城新界85--190㎡套二、套三、套四、跃层套三中铁瑞城新界/////㎡华宇.楠苑48-189㎡套一、套二、套三75-120㎡套二，套三华宇.楠苑2010285//7686--123圣路易名邸//套二、套三圣路易名邸2010208//50㎡?竞品项目主力户型75-120㎡的套二、套三户型?竞品项目畅销户型主要是中偏小户型的80-90㎡，实用性较强，?竞品项目月均销售套数最少为28套，最多为253套；总价较低，市场接受度较高?部分项目由于开盘时间短，目前还无法查询其合同备案情况?从目前的推盘情况，明年区域内还将有大量新房源入市，与本案形成直接竞争。?市场消化速度分析：区域内项目月去化速度差距较大，与开发商知名度、产品品质等多方面因素有关。-15-市场总结：?目前新双楠板块在售项目主要有中海、华宇