谨呈：万科（成都）公司万科·五龙山2011年营销策略提案世家机构·2011前言新年伊始，万科以千亿继续领跑成都市场2011年，万科即将发力十年来，世家深耕成都，成就过一个个的楼市传奇从2004年到2011年，世家始终围绕在万科的身边，保持着紧密的合作世家了解城北，深度参与198规划，成华区、金牛区和新都区的规划建设世家了解高端，从舜苑、粼江峰阁、时代春天到誉峰，再到朗御、保利中心、富力天汇，世家几乎囊括成都所有的高端资源2011年，整装待发！目录PART1WHOAMI？（我是谁）清楚自己是谁PART2MARKETINGPOINT!（关键点）营销关键点PART3WHAT？（核心课题）找出核心点PART4HOW!（营销执行）营销怎么做PART1.WHOAMI?五龙山项目是什么？项目位于城北198核心区域植物园保利公园198熊猫基地北湖风景区本案位于城北，紧靠绕城高速外侧，成绵高速西侧，属于北部新城的198区域。区域内享受金苹果幼儿园、三元外国语及川音等良好的教育配套多条交通干道拉近项目城市距离本案城市极稀缺自然生态资源围绕?项目被城市极稀缺自然生态河流、山地、公园等极具价值的生态资源所围绕。?未来的“198”片区将是集生态保护、主题公园、总部经济、高尚住宅、观光旅游及其他现代服务业功能于一体的区域。熊猫生态园熊猫竹海郁金香运动公园毗河景观带6100亩生态大盘利用地形，借景造景负阴抱阳，迎合风水之道半围合布局，保持原生地貌基础上充分利用坡地优势，达到借景、透绿效果一期普H通地块文教配套住宅待开发用地湿地公园一期别墅J地商业区J块生生态园类高公态尔园公公（夫园育待公园主题公园围绕项目四周，保证项目神定）体秘感与私密性别墅建于山脊处，遵照自然，依势而为200余米宽公园湖泊，由南向北由低到高分布，实现景观最大化观景效果www.fdc01.com房地产智库四大公园类型营造生态生活湿地公园生态公园类高尔夫公园体育公园?项目拥有湿地公园、生态公园、体育公园和类高尔夫公园（待定）四大公园类型，营造一种良好的生态生活氛围。?尤其是一期普通住宅和别墅之间的湿地公园，面宽达到200余米，有效阻隔了双方的干扰，同时保证了项目的景观展示。www.fdc01.com房地产智库花园洋房（6+1，9+1）+高层电梯产品类型总套数（套）??总开工面积（万方）洋房（6+1）2885.1高层楼王洋房（9+1）2164.4高层电梯住宅高层4386.4合计94215.99+1花园洋房6+1花园洋房一期普通住宅部分整体容积率较低，产品类占地面积：218亩型丰富，包括6+1，9+1花园洋房（带电可售面积：27万平米梯）以及高层住宅，产品具有明显优势，且容积率：1.8带精装修，在区域中具有明显的差异化竞争www.fdc01.com房地产智库力。独栋+联排别墅产品类型总套数（套）??总开工面积（万方）独栋854.5联排1083.7合计1938.2占地面积：299亩可售面积：14万平米容积率：0.46大独小独栋栋大独栋豪独栋豪独栋大独栋联排豪独栋大独栋一期别墅部分，整体套数较少，属于稀缺产品。产品类别相对丰富，主要以联排和独栋为主。别墅产品均采用“前3后2”设计，虽处于山地阴坡，但全面采光，且利用山高线使视野开阔。面对产品，关键很多城北大规模龙山公五园多了、乱了、混淆了！高尔夫别房区墅洋主城www.fdc01.com房地产智库梳理一下，我们要问几个问题6100亩庞然大物到底是什么？公园？混合型住区？别墅区？6100亩的构成是什么肌理？各自有什么价值，相互的关系是什么？www.fdc01.com房地产智库保利2010年的最大遗憾…市场上不乏大规模的楼盘拉斐的遗憾告诉我们，不搞清楚以上问题跑了198的高层，留下了拉斐的遗憾www.fdc01.com房地产智库　　产品很丰富，我们需要一张完整的平台去承载各门类产品，同时支持各门类产品的发展。　　务必理顺相应产品之间的关系，以达到产品之间价值共享，扬长避短、规避风险之目的。www.fdc01.com房地产智库核心价值解析价值解析定义价值提炼法式风情山地城市最高端五龙山别墅别墅风格核风情万种迥异风情万种心五龙山洋房法式风情风景洋房深度居家高端深居物业www.fdc01.com房地产智库配合价值解析价值解析定义价值提炼大规模高端生态生态、健康山地、湿地公园自然景观绿地、风景、高端配各主题公园大规模高端、功能性功能性公园合生态、健康商业异域风情异域风情高端配套高端www.fdc01.com房地产智库通过分析，我们得出：6100亩是什么？–6100亩的平台必须是一个完整的，符合高端、风情、丰富、健康的系统平台–别墅是价值的TOP，需要拉升价值，前置价值–洋房是丰富化、多样化的延伸–山地是基本特色、各门类主题公园是强化背景的丰富和延伸www.fdc01.com房地产智库6100亩是：一个中心、一个核心、两条延伸www.fdc01.com房地产智库一个中心6100亩大中心一个核心别墅的价值核心洋房丰富化、多样化产品原生态的延伸两条延伸主题公园，风情商业为强化背景资源的延伸www.fdc01.com房地产智库WHOAMI?www.fdc01.com房地产智库一个中心万科·五龙山www.fdc01.com房地产智库一个核心之别墅万科·五龙山庄园www.fdc01.com房地产智库两条延伸之洋房万科·五龙山大道www.fdc01.com房地产智库通过上述解析，让我们深刻理解到万科五龙山的内核，那么下一步，面对如此6100亩的庞然大物，我们营销关键点在于：如何切入？如何尝试用一个支点来撬起整个地球？www.fdc01.com房地产智库PART2.MarketingPoint!营销关键点破题关键点关键点背景破题关键点如何营销6100亩的项目？如何依靠别墅拉高站稳在城市最高端？www.fdc01.com房地产智库时势造英雄www.fdc01.com房地产智库时势造英雄成都要成主角TheDevelopingChengduCitywww.fdc01.com房地产智库成都开始由二级城市向一级城市过渡www.fdc01.com房地产智库即将迈入中国一线城市的“第四城”川渝经济圈城市四川覆盖区域：成都、广安、达州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山重庆覆盖区域：主城九区以及潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿　　为建设世界现代田园城市而奋斗，经济群排名第二梯队让成都成为成为国际性的区域枢纽和中第一梯队4山东半岛城市心城市。1长三角城市群5辽中南城市群——成都市市委书记。李春城2珠三角城市群6川渝城市群3京津冀城市群7中原城市群www.fdc01.com房地产智库成都，正发生着翻天覆地的变化?全国各大城市GDP坐标体系中，成都领先于第三梯队，即将升级；?成都成为继北京、上海、广州之后，第四个拥有机场第二跑道的城市，年吞吐量达到3800万人次。辐射两亿购房人群的西部第一重镇！www.fdc01.com房地产智库投资高端物业成为新财富阶层的主要选择城市经济快速发展成都人均GDP一直保持快速增长速度，09年，人均GDP收入达到了3.5万元，增长率为11.5%。全省各地区人均GDP呈4个层次，人均GDP超过3万元的有两个地区，分别是攀枝花市和成都市。　　城市发展，近年来，新一批的财富阶层出现，但CPI走高，通胀预期使财富缩水，财富阶层需要寻求资产保值渠道。　　投资高端物业是其主要选择之一。数据源：锐理认购数据统计范围：2010年1-12月15日单价1.5万元/平米以上物业销售情况www.fdc01.com房地产智库成都房地产市场正在从快速发展期向成熟期过渡快速发展阶段生长阶段开发水平提升，豪宅概念逐渐成形。初生阶段外来资本进入。大楼市风生水起。成盘、洋房概念产生萌芽阶段都本土知名品牌出，区域全面开花。从福利分房到商品现（置信），二环房。成为开发热点。1988-19921993-19971998-20022003-至今成都房地产市场开始细分，市场潜力明显，尤其豪宅市场开始形成。未来，成都房地产市场将还有一波加速机会即将成型。www.fdc01.com房地产智库面对成都别墅格局，我们却笑不出来。时势造英雄高端物业和墅之痛Thepainofhigh-endproperty如果要寻找成都别墅的代表，或许很多人会首推麓山国际社区，因为她的气场或者有人会选择龙湖长桥郡，因为她的细腻还有人也许会推举保利拉婓庄园，因为他的豪气但是，他们真的做得那么好吗？面对获奖的别墅作品，我们笑不出来搜房2010年度优质别墅2010年金芙蓉杯年度别墅金奖入围成都别墅有待升级！——成都别墅是落后的，还在卖一些二流别墅产品，成都能拿出手的别墅更是少之又少！时势造英雄成都富豪不满意TherichofChengdunotsatisfied成都富豪不满意麓山国际社区，2009、2010年蝉联全国别墅单盘销售冠军，每次推盘基本100%售罄。誉峰，价格一路飙升，一直没有停下过涨价的步伐。有需求，但没有更好的选择，他们找不到更好的落脚点。？势时造英雄我们了解城北WeunderstandtheNorthern城北198成为主城区最具价值的高端生态圈“198”区域全名——生态及现代服务业综合关键词：功能区。?140平方公里生态绿地区域定位：生态和旅游休闲功能，为城市永远?多功能规划保留140多平方公里的生态绿地。区域功能：体育、城市标志性文化、疗养、观光旅游、休闲娱乐、居住，六大功能。城北198　　其中城北198是“198规划”的重点之一，它将以主导功能观光旅游、休闲娱乐、居住为主