2012知新贰零壹贰2012房地产趋势分析及工作展望壹浅析当前中国房地产形势及后市走势研判一、国际国内宏观经济形势?从国际形势来看，外需下行将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响。受美元指数走强的影响，避险情绪升温导致全球资产价格下跌，中国也面临着资本外流的风险，这将加剧中国的资产价格下行速度。?从国内形势来看，持续的调控导致内需萎缩，中国经济出现了明显的回落，在“稳增长”的目标下，明年货币政策会继续当前的转向趋势，保持适度宽松的微调，但是受累潜在的中长期通胀压力，官方口径依然保持着房地产调控不动摇。因此，中国房地产明年依然面临着较为严峻的环境。www.fdc01.com房地产智库国际形势一：欧债危机愈演愈烈，严重影响中国出口欧债危机：欧债危机越演越剧，投资者大量抛售欧债导致国债收益率和信用违约掉期（CDS）飙升。希腊极有可能违约：希腊短期国债已经是名副其实的垃圾债券。一旦欧盟新的援助计划无法顺利开展，希腊必将违约，甚至有可能退出欧元区。PIGS五国10年期国债收益率（周，单位：%）PIGS五国5年期国债CDS（周，单位：基点）www.fdc01.com房地产智库国际形势二：美国CPI走高，经济复苏缓慢，美国国债成避风港QE3暂不推出，实施“扭转操作”是替代方案：外界曾预计美联储将在8月底宣布启动QE3。不过，考虑到8月份美国CPI通胀同比上升至近两年来的最高点3.8%，货币政策量化宽松会推升CPI继续走高。最终美联储推出“扭转操作”，即通过减持短期债券、增持长期债券来调整美联储当前的资产组合构成，目的是为了压低长期利率，刺激投资和支出。出售短期美国国债同时购买较长期国债，以拉长其债券组合的平均期限。其操作效果相当于净买入4000亿美元的10年期美债。www.fdc01.com房地产智库国际经济形势总结:欧债危机的恶化，美国经济复苏缓慢，对中国产生巨大影响：1、国际外需的下行，出口和经济增长速度均受到负面影响；2、全球避险情绪升温导致中国出现明显的资本流出现象，经济增长会受到影响。www.fdc01.com房地产智库国内经济1：GDP增速和CPI双降，为货币政策转向创造了条件GDP增速和CPI双降：受到欧债危机以及国内持续紧缩的影响，总需求持续下降，从而带来中国GDP和CPI双降的结果。短期内通胀已经不是中国经济的主要矛盾，“稳增长”成为了中央最新表述的重要内容，同时货币政策也具备了转向的条件。www.fdc01.com房地产智库国内经济2：中国PMI（制造业）指数自08年后，再次跌破50%枯荣线PMI（制造业）指数跌破枯荣线：3-4月份是传统上的旺季，9-10月份是另一个旺季。但是，在国内持续紧缩之后，今年3-4月的走势明显低于过去两年，而9-10月这个旺季的走势也是低于过去两年，从而导致经济增长低于预期。我们得出这个判断基于：1、过去一年的基数较高。2、外需下行出口萎缩导致制造业投资下挫。3、过去两年的持续调控导致内需萎缩存货飙升。4、制造业的悲观预期依然在升温，企业都在实施收缩战略。中国PMI（制造业）指数www.fdc01.com目前中国的PMI房地产智库（制造业）指数走势明显低于09和10年，逐步接近08年的走势，可见中国的制造业面临着较大风险。国内经济：从2002年开始，中国经济的货币推动型特征十分明显，现在货币政策已经转向，但大幅度放松预期恐难实现11、、19981998年至年至20022002年，年，M2M2同比增速同比增速围绕围绕15%15%上下小幅波上下小幅波动动，，GDPGDP增速增速维维持在持在9%9%左右，左右，CPICPI持持续维续维持在持在3%3%以下，几乎不以下，几乎不存在通存在通货货膨膨胀胀的的压压力。力。22、、20022002年年底至年年底至20082008年年底金融海年年底金融海啸啸之前，之前，GDPGDP同比增速同比增速长长期期维维持在持在10%10%以上的高位，同期以上的高位，同期M2M2增速增速长长期高于期高于17%17%，期，期间间3131个个月月CPICPI同比同比涨涨幅超幅超过过3%3%警戒警戒线线。。33、、20082008年年底的金融危机年年底的金融危机导导致中致中国经济国经济增速迅速放增速迅速放缓缓，，为为保增保增长长中央推出了四万中央推出了四万亿亿投投资计划资计划，，M2M2同比月度增幅超同比月度增幅超21%21%，，GDPGDP增速迅速回升，但增速迅速回升，但CPICPI也迅速上也迅速上涨涨，期，期间间1616个个月月CPICPI维维持在持在3%3%以上，目前仍以上，目前仍维维持在持在6%6%以上的高位。以上的高位。数据来源：国家统计局，中国人民银行国内经济形势总结:中国经济充满了不确定性：1、中国的经济进入了去库存阶段，当下经济处于回落的阶段，增长速度低于预期；2、货币政策已经转向，但是幅度不会太大，期待“稳增长”的经济发展目标；3、短期内CPI正在加速下跌，未来“高通胀，低增长”的滞涨风险仍然存在。www.fdc01.com房地产智库二、房产行业调控态势?行业调控的复杂：中国房地产处于明显的去库存阶段，与中国经济的去库存周期的叠加效应，加剧经济下行的风险。?行业调控持续进行：中长期的通胀压力仍存、资产价格仍处于相对高位、保障房未大量供给。?真正的行业调控才开始：这一轮的行业调控已经由简单的针对房价的调控转向了制度变革。www.fdc01.com房地产智库中央定调：坚持房地产调控政策不动摇；价格调控观点：从房价控制在合理水平，到促进房价合理回归4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在合理水平。7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。12月14日：召开的中央经济工作会议指出，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。www.fdc01.com房地产智库调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变短期短期长长期期遏遏制制部部分分城城市房市房房地房地产产市市场场健健价价过过快快上上涨涨康康稳稳定定地地发发展展堵疏www.fdc01.com房地产智库整体大势预判：近忧、中稳、长好。近期政策依旧有压力，长期经济依旧看好近忧：12年1、2季度，限购、限售、信贷政策不放松?近期保证房产调控不放松，促进房价回到合理水平；?限购、限售、限贷政策决不放松；中稳：年中中央换届领导更替，经济平稳，政策维稳?4月份，十八大召开，中央领导换届；?需保持国内经济的平稳增长，政策平稳过渡；长好：中国经济长期向好，房产消费做引擎?出口、投资、消费，三驾马车，保证国内消费刺激；?城镇化进程远未结束，房产发展空间大。www.fdc01.com房地产智库三、全国市场表现?下半年开始，中国房地产市场开始进入由供求力量为主导的阶段，市场供应量、购房者预期、库存及去化时间成为影响量价走势的核心因素。?调控20个月，政策效力凸显，多数城市成交量持续低迷，部分项目开始降价促销，市场观望气氛浓厚。?开发企业资金来源基本上全部被阻，全力销售回款成为唯一希望。?在政策效力、市场供应量、购房者预期、库存压力、资金压力的共同作用之下，降价促销成为四季度及2012年上半年市场营销的主旋律。www.fdc01.com房地产智库从2011下半年开始：中国房地产市场开始进入以供求力量为主导的阶段，进入买方市场阶段?www.fdc01.com房地产智库市场供应量：未来潜在供应量将继续放大40个重点城市未来市场潜在供应统计（万平米）2011下半年2012上半年2011下半年2012上半年城市11Q311Q412Q112Q212Q3城市11Q311Q412Q112Q212Q3潜在供应量潜在供应量潜在供应量潜在供应量北京8961168平高高高平沈阳15171399平高高高平上海10291082高高高高高南昌201216低平平平平深圳137—低平低——合肥798530高高高平高广州799515平高平平高郑州592723平平平平平南京655582高高平高高太原191364平高高高高石家重庆25292740平高高高高465582低高高高高庄西安805967平高平高平长春542517低高高平低哈尔济南413346高高平高高458841平高高高平滨呼和青岛766553高高平平平389566平高高高平浩特天津1074953高高高高平海口7296低平低高平杭州544724平高高高高南宁484284高高平低低武汉8961035平高高高平兰州145174平高高高高成都1052928平低低平低昆明342674平低平高低苏州10261093高高高高高贵阳636470高高高平平大连564853平平平高平西宁324117高高平平低厦门166256低高高高高银川399344平高高高平乌鲁长沙1083816高高平平低199418低高高平低木齐宁波268509低高高高高温州128256高高高高高无锡686744高高高高高北海258110高高平平高福州525595高高高高平三亚7497高低平高平数据来源：国家统计局，超过过去1年单季最高销售面积的定义为高，小于过去1年单季最低销售面积的定义为低购房者预期：购房者的市场预期由预期上涨转变为预期下降全国购房者对未来半年房价的预期三