景观设计思想?园林设计应主题化，并与项目主题定位配合；?园林设计需同时具备观赏性与参与性；?景观设计需与周边自然资源协调互动；?注重鲜花、草、与水的运用，丰富园林的色彩；诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库园林景观建议建议园林主题为：加州风情–加州风情园林在规划上多采用几何形分布，并多喜用色彩鲜艳的花卉。主要植物：–北方的小朵月季，柳树–适合人群：浪漫性情的主人。诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库园林景观建议?多种植树木增加空气含氧量，增加项目绿化气质；?地面种植一些花草；?利用人行走动路线，做一些小水景做情境营造，也可增加本案的卖点；诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库水景?水景的轴线成为打动目标客户的要素，是现场体验营销的重要环节；?水岸两侧是不同的景观带和不同的建筑组团；?借水景来展示项目居住品质，以提升项目品质；?水景中有鱼的出现，增添了动感。诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库园林景观细节利用挖地后余留下的土石方，打造地势高低落差，营造局部景观，如半架空层会所，阳光车库等：诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库会所?项目营造CBD周边小区形象，在功能上应该配置会所，同园林设计相结合，在在功能上安排了健身房（器械、体操）、儿童娱乐室、茶艺室、水吧、棋牌室、洗手间、更衣室等功能。?建议会所的健身房（器械、体操）、儿童娱乐室、、棋牌室等隔墙用玻璃做间隔，可以使来此休闲的业主开阔视野，在休闲的过程中可以近距离接触室外的绿化环境。诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库游泳池几何型的游泳池赋予园林动感的建筑配套。诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库主入口带有欧式特征的小区主入口典雅气派，给小区子民的精神支柱；诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库局部架空的运用?架空层的合理利用可以促使空气的流通；?园林设计中成功的将园林与架空层融洽和谐的结合，可以起到景观视觉延伸的作用；?架空层可以设置一些简单的康体娱乐设施，起到泛会所的作用。诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库增强首层私密性为了尽量减少首层住户收到外界视线的干扰而影响居住的私密性，建议按照“绿地靠窗”的布置原则，在首层外种植一些高低错落的植物，有效的阻隔外界对首层的视线干扰。诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库小道曲直的小道，形成惬意的风景，在散步的过程中找到舒适感诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库生态车库的设计需要生态景观车库设计：地下车库可采用半地下室设计，即可强地下室的通风、采光功能，又可免去人工增添加压送风设备等硬件设施的投入；诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库细节设计要点在整体平面细节设计应注意以下要点：?住宅布置应尽量朝向南北，考虑到“三七开”的政策原因，所以在洋房部分要考虑组合户型设计；?在户型设计的过程中要尽量创造附加值，譬如送露台等；?公共楼梯间部分要自然采光通风，可以降低加压送风设备的成本造价；在景观好的地方，可采取转角飘窗的设计，整个住宅采取凸窗的设计；?户型通透，在窗户、阳台、入户花园、电梯前室的设计上都应考虑与景观、自然的互动关系。诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库产品平面附加值高层产品尽可能多利用平层入户花园或露台、多阳台、室内花园、凸窗等方法增加附送面积，提升产品的平面附加值。室内花园空中庭院多空中花园个阳台多个阳台诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库产品平面附加值转角飘窗?二居室：?面积约45-50平米?入户花园?转角飘窗?三阳台?紧凑实用阳台入户花园诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库产品平面附加值入户花园阳台?三居室：?面积约50-65平米?入户花园?转角飘窗?三阳台?紧凑实用阳台阳台转角飘窗诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库户型平面附加值报建方案交楼方案赠送阳台：通过对阳台的处理，做到送面积的效果诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库户型平面附加值报建方案交楼方案阳台变卧房：设计为阳台和空调位，交楼后改为房间。诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库户型立面附加值错层设计送夹层：采用4米层高设计，每两层局部中间设计2.2米层高的夹层分别赠送上下两层的住户，提升产品附加值。2.2米层高夹层，为赠送面积诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库第四部分市场定位与营销推广诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库客户定位思路从交通、地缘分析，谁最可能成为我们的客户？从近区域客户的构成及置业购动因素，来看谁可能成为我们的客户？寻找最可能、最适合从可参照物业的客户群体，看项目可能项目的客户群的客户群体？从项目本身可来看，来看谁可能成为我们的客户？从距离看客户可能包含的范围？诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库项目品质决定了本项目客户群体必须由阿城新区扩展到全市第一阶段第二阶段第三阶段项目开发初期项目开发中期项目开发末期目标客户阿城新区客户：公务员、企业高老城区高端客户人群全市范围内高端人群范围管项目价值景观大道示范区、营销中心示范项目内部不断成熟、居住价值提产品、营销推广初期展示区域价值项目价值提升升诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库首期阶层划分：家庭年收入在10万元以上的客户，是项目的目标主力客户高收入阶层个人月收入在3万元以上，家庭年收入超过50万元，高档楼盘购买者；个人月收入在1万元者，家庭年收入在20万元左右，中高价位楼盘购买中高收入阶层者；个人月收入在5000元者，家庭年收普通阶层入在10万元，普通价位楼盘购买者；低收入阶层个人月收入在2000元以下，家庭年收入在3万元以下，基本无购房能力；主要目标客户诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库从本案条件与客户置业需求对位，找到我们真正的客户项目价值区域价值：未来CLD外部价值通勤性：香坊路预计2012年通车项目品质：一流人性化设计内部价配套：高端会所值社区：高附加值产品诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库项目的客户定位——他们包括哪些人？定位什么客户有利于提升项目形象？根据上述分析，我们将项目前期客户定位于：关注社区形象及项目未来前景（区域前景+商业前景）他们包括两类客户：?初期客户：阿城、喜龙建材批发市场中高阶层；?远期客户：哈尔滨中高端收入人群；他们具有了如下共同特征：?区域来源：项目周边区域?经济特征：具备30~80万的住房消费能力和消费意愿；?购房行为：愿为特色、品质的提升、区域价值的增值买单；?生活特征：重视交通便利条件，追求主题生活环境，有国际生活品味，重视社区的舒适性和享受感；项目打造阿城新区品质富有国际化社区。项目打造阿城新区品质富有国际化社区。诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库项目形象战略——重新树立物业价值标准品质资源产品支撑配套支撑区位支撑?人性化设计?创新产品?市政大配套?“未来CLD区?国际化标准；?高附加值；?高端会所整体发展战略：高举高打，重新树立价值标杆形象定位的关键元素：国家化标准+高端会所+高产品附加值诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库项目定位在客户需求、竞争环境和本体条件中寻找最佳匹配国际府邸中和国际?国际—新古典主义建筑风格诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库项目案名中和·国际放眼哈尔滨，唯我以品铸城?项目品质：以品铸城；?目标客户锁定：品质追求的中上阶层；?目标客户需求：高品质高附加值产品、舒适的社区环境诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库价格定位定价方法说明：提取同区域在售竞争楼盘楼盘，从位置、交通、周边配套、片区规划、开发商品牌等11个方面进行比较，下述11个因素，按照重要性与影响力高低给予不同的权重，重要性与影响力越高，权重则越高。确定权重后，我们将本项目与竞争楼盘进行评比得分，具体如下：诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库影响住宅价格定位的十个因素：?区位：项目所处的地理区位以及行政区位（包括土地地价），这是商品房房价的主要构成部分，在项目开发中起主导作用；?周边环境：项目所处位置的周边自然环境及人文环境；?规模：项目总占地以及建筑密度、建筑形态、布局等；?景观：小区内园林风格、绿化程度、景观特色等；?周边生活配套：包括购物、学校、医疗等的便捷度；?小区配套：会所功能、公共休闲、活动场所等；?户型结构：产品特点、外形特征、美观程度、实用程度等；?物业管理：品牌知名度、专业的管理模式、服务态度及服务内容等；?发展商：发展商的自身实力及社会认同度；?投资潜力：本项目及片区未来升值潜力。（不包括变动性较大的及不太明显的因素，如整体市场的供求情况、自身的建设、政府相关政策等）诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库权重W权重本案与各楼盘评比后分值本案金色莱茵悦城国际辉煌城位置12912129景观资源101091010项目规划128877交通85775周边配套63663片区规划65666开发商品牌84865楼盘规模85776地块环境及景观85767户型1010888社区配套62453物业管理66654本案比较后分值10072888573备注：备注：红红色部分是项目将色部分是项目将要要加大力加大力度实施度实施及及作作为重为重点点诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库楼盘名称金色莱茵悦城国际辉煌城比较楼盘均价(元/平米)11000100006200比较楼盘取值100100100本案评比分值888573本案比较后定价(元/平968