?项目高层户型面积基本数据：A1A　BCD1DEF（端头户）（中间户）建套建筑套建筑建筑套建筑套筑建筑套建筑套建筑楼号套数套数数面积数面积面积数面积数面面积数面积数面积积8#6094　　6089　　　　　　　　　　9#6894　　6889　　　　　　　　　　10#，11#,26#102942049430689　　　　　　　　10215712#,16#，20#　　2049440889204128　　　　　　　　13#,15#,18#,2　　　　　　　　17014117014116099　　2#,23#17#，21#　　1209424089120128　　　　　　　　19#　　　　　　　　24141241412299　　25#309464949489　　　　　　　　3415727#349468941368934128　　　　　　　　总户数3330293513　660　1312　　194　194　182　　户486?首批高层户型面积基本数据：首批推出楼栋：8、10、11号3栋高层高层住宅套数：596套户型面积㎡套数每栋户型比户型比置业8#10#11#8#10#11#A93.86010210210%17.14%17.14%44.23%首次B88.56010210210%17.14%17.14%44.23%首次F15734345.7%5.7%11.41%首/再改120套238套238套20%39.98%39.98%共计：596套100%100%?首批高层户型户型：88平米88平米157平米?区域竞品市场-在售竞品/竞争产品（PK分析）旭辉PK蓝鼎滨湖假日PK文华阁PK书香门第指标优胜者旭辉御府蓝鼎滨湖假日文华阁书香门第地段蓝鼎滨湖假日滨湖核心区启动区（基本已完善）滨湖核心区边缘滨湖核心区开发商品牌旭辉御府百亿级房企合肥本土品牌开发企业合肥本土开发企业滨湖集团全资子公司会所旭辉御府有（已成型可体验）有无无旭辉御府1、2层干挂石材1、2层干挂石材外立面仿面砖真石漆涂料蓝鼎滨湖假日上部高级真石漆涂料上部真石漆社区景观旭辉御府中轴对称，法式园林中心园林景观基本无园林景观组团围合式景观建材标准旭辉御府良好一般一般良好销售服务旭辉御府免费茶水、咖啡等免费茶水无水果无水果营销推广蓝鼎滨湖假日未开盘形成热销形成热销未热销样板房蓝鼎滨湖假日尚在整改惊艳亮相无无物业旭辉御府良好一般一般一般户型优势旭辉御府面积合理赠送面积较少赠送面积一般赠送面积一般销售能力旭辉御府联合代理自销代理自销营销中心、商业样板样板区旭辉御府营销中心一般一般段、入会大堂3、项目核心卖点提炼：第一：别墅社区（滨湖稀缺）第二：法式风情街（滨湖差异化概念）第三：94平米2+1优居户型（宜居三口之家产品）第四：精工品质，中建打造（质量保证）第五：法式园林景观，优雅居住环境（环境较好）第六：会所配套（完善配套）第七：学区住宅，交通便捷（共性资源）第八：30米市政绿化带（独有资源）第四部分营销包装策略营销包装塑造滨湖第一品质个案，合肥标杆项目高端经典艺术品，孩子的成长艺术家园产品塑造【一】：增长潜质板块与城市发展【教育】脉搏同步（滨湖公园旁/便捷的交通网/丰富的配套/46中、师范附小）产品塑造【二】：不断超越产品更高追求精雕细琢（社区景观/别墅空间规划/商业风情街/法式居住氛围的打造/中建）产品塑造【三】：颠覆社区规划，新城市别墅居住经典空间提升品质，滨湖居住高品质的象征（法式建筑品格/为中产阶层定制御品/滨湖标志性景点）项目推广总精神法国风御生活耀滨湖御生活描述（孩子的宜居生活）御生活来了——为了孩子优质成长，选择旭辉御府。御生活——谐音（育生活，优质成长新天地）育生活——孩子的学习圈，选择滨湖御府。育生活——孩子的艺术圈，选择滨湖御府。育生活——孩子的运动圈，选择滨湖御府。育生活——孩子的明星圈，选择滨湖御府。御·优越省级名校鼎级教育省级名校聚集，让孩子赢在起跑线上。滨湖区域名校资源丰富，已经聚集了合肥最优的教育资源，师范附小、四十六中、合肥一中等省级名校。项目临近名校学区，尽在咫尺，高品质的社区人文环境，为孩子提供了最优的生活环境。Royal,superiorprovincialschoolsDinggradeeducation御生活（育生活）定位理由第一：婚房及首次改善客户都有为孩子读书的需求，所以定位从孩子入手；第二：事实书香门邸成功销售，说明家长为了孩子教育，客户愿意买单；第三：滨湖新区针对市区目标客源，教育属于现有的资源；第四：如果塑造其他主题，区域交通问题属于本案导入外区客源的问题点。推广主题：1、御生活（育生活）来了2、为了孩子优质成长，选择旭辉御府卖点一（社区）：御尊贵浓情法式优雅社区》》·业态规模·总体规划·业态组合·建筑理念卖点二（环境）：御风景宫廷园林花满府邸》》·法式景观·中轴对称·风情商业街卖点三（品质）：御典雅精工品质百年传承》》·百年ardoct建筑·精工打造·精装入户大堂·绿色/节能/科技/生态·国际一线团队卖点四（配套）：御繁华滨湖核心一步登顶》》·滨湖核心·便捷路网·46中·繁华环伺·shoppingMall卖点五（产品）：御细节用心打磨灵动空间》》·臻品户型·阔景名宅·全明舒适卖点六（资源）：御优越省级名校鼎级教育》》·师范附小、46中成长历史，·教育优良目标客层的主要特征:艺术审美性，良好的教育背景，决定他们对时尚艺术的审美情趣。包装总结：给孩子一个优质的学习生活每个孩子都是小明星将沿街商铺与少年宫合作——吸引目标客户后期包装（楼书、单片）选择5个孩子的写真照为了孩子优质成长，选择旭辉御府为了孩子优质成长，选择旭辉御府第五部分蓄客及推广策略1、首期推货目标及蓄客目标?推案目标：1）看好：3栋8、10、11号，596套，去化500套2）看差：2栋8、10号，共计358套，去化200套?蓄客目标：1）看好：蓄客2500组，办卡1000组，去化500套2）看差：蓄客1000组，办卡300组，去化200套备注：目前累计蓄客量仅能保证销售50套左右。2、蓄客时间节点规划2月16日2月25日2月6日2月16日拓客开始3月1日3月6日少儿才艺元宵节办理护照截止2月底购房VIP媒体全部活动活动积分卡目标500组办理公开邀约增加拓客15天合肥校区拓客通知客户线上开盘信息300前组有效客户目标增加攻破1-2个小学办理VIP卡网络100组办理护照500组客增加看房客户3月3日夹报积分卡累计有户200组办理VIP卡200短息截止20日组效累计有效客户电视100送电影片目标办理组800组左右户外换花园或20元礼品200组2月18日累计办护累计办护照办卡培训基金活动会所开照400组放举办客户活10000元动300组学生、中介每天给300拓宽元论坛2、蓄客时间节点规划3月10日383月15日月日VIP客户升3月6日3级3月18日月公开邀约客户19、20、21看房车销售价格客户维护日公开开盘开盘信息全面启动补充客源大型SP活集中签约动力争通过销售起价拓客15天拓客15天当天安排开盘集中签约3天10辆报纸目标增加800目标增加活动3天签约看房车组客户网络2000组客户目标邀请办卡额外优惠到学校累计1500组电视500-600组由行政后台社区老客户累计办卡其他意向客户客服部超市累计办卡道旗800组未办卡200组组建8-10人签约定点拓客500组组户外目标开盘进行流水化签约全面公开300套提签约奖50元/套2、蓄客时间节点规划2.6-2.122.13-.2.192.20-2.262.27-3.43.5-3.113.12-3.183.19-3.253.26-3.312.25商业街开放3.10价格试2.6元宵3.18首期开盘算节2.14情人节3.4公开认筹2.18样板房开放旭辉御府蓄客及办卡客户规划目标3500300030002500250020002000150013001200100090080010006507506006005554004005005010020020002月12日2月19日2月26日3月4日3月11日3月18日3月25日3月31日累计客户意向客户办卡客户3、蓄客目标配备资源3月4类别内容2月12日19日26日日11日18日25日31日现场大牌拦截投放投放投放投放投放投放投放投放交通牌指引　投放投放投放投放投放投放投放阵地广告主干道道旗　投放投放投放投放投放投放投放市区2块大牌　投放投放投放投放投放投放投放增加市区2块大牌　　　　投放投放投放投放大学拓客20-100名　开始开始开始开始开始开始开始拓客中介拓客（21世纪）　　开始开始开始开始开始开始看房车投放3-10辆　　开始开始开始开始开始开始合肥356网　　开始开始开始开始开始合房网　　　开始开始开始开始开始网络0551网　　　开始开始开始开始开始搜房　　　开始开始开始开始开始网络论坛　　　开始开始开始开始开始电视广告　　　　开始开始开始开始报纸　　　　开始开始　　主流媒体电台　　　　开始开始开始开始出租车、公交车　　　　　　　　样板房开放　　开始　　　　　商业街开放　　　开始　　　　会所开放　　　　开始　　　活动开盘活动　　　　　开始　　玫瑰婚典　　　　　　开始　儿童艺术大赛　　　　　　　开始4、蓄客策略解决以下问题：【一】如何吸引客户到现场【二】如何提高客户心理价值【三】如何粘住客户策略【一】：吸引客户来（300元/组费用）圈层2类目标客户（婚房+首改市区为小孩教育）婚房：婚姻登记、婚庆、婚纱发（看房礼品领用券100元+苹果手机抽奖+购房5000元抵用券），推荐100组给10000万费用)。老城区学校：进入合肥30所小学、幼儿园（送学