www.fdc01.com房地产智库谨谨呈：碧桂呈：碧桂园园控股有限公司控股有限公司中国海岸线上的下一个传奇碧桂园十里银滩营销策划报告世世联联地地产产2011.12011.11竞争竞争。。www.fdc01.com大深圳东部滨海湾区格局——房地产智库地产巨头齐进驻，建南中国最高档次富人私家度假湾胜地?南中国最后的海岸线。合正·东部湾?随着城市进程的推进，深、莞、惠碧桂园十里银滩富茂威尼斯湾已形成大深圳的区域格局，滨海开发皇庭波西塔诺向东延伸成为必然趋势。?万科、金融街、碧桂园、合生创展金融街·金海湾合生滨海城、合正、中信、华侨城等诸多众多品海宸项目牌开发商进驻，预计整体建设规模将超过5000万平米中信项目，南中国最高档次的富人私家度假胜地已是呼之华侨城项目万科双月湾项目欲出。大格局下市场竞争——www.fdc01.com房地产智库市场供应密集，2011年将开启南中国东部滨海度假元年2010.122011.062011.07合生滨海城，建面848万，首期133万，联排265-270平米142套；独栋804平米22套；洋房130-180平米372套皇庭●波希塔诺，建面65万，一期纯别墅10万，160-340平米联排、120-270平米叠拼和少量小独栋，共602套海宸项目，建面11万㎡，预计2011年上半年入市，包括公寓和别墅，面积区间在100～500㎡合正●东部湾，建面56.7万，250-300㎡独栋、双拼联排，50-150㎡公寓，100-200㎡洋房万科双月湾，建面约22万，预计2011年6月份入市，产品包括别墅洋房、公寓、高层金海湾，11年中即将推售30套独栋别墅，主力户型在300-500平米之间，1500套公寓碧桂园.十里银滩，建面159万，别墅+高层，别墅160～450㎡，49-160㎡洋房?目前在售滨海项目仅金海湾，2008年6月入市，是区域内规模最大、入市最早的项目，现开发已呈规模。?自2010年年底开始，东部滨海新增入市项目将达六个，品牌开发商项目密集，供应集中爆发，本项目将面临激烈的竞争。?未来随着区域内开发力度的加强，将会有更多的项目参与到东部湾去的竞争中，如中信项目、华侨城项目，富茂威尼斯湾项目等。市场主要竞争项目：www.fdc01.com房地产智库2011年东部滨海市场齐放量，本项目入市面临激烈的竞争距深海景沙滩启动规入市项目建面容积率规划配套项目形象首期产品圳距比较质量模时间离海上欢乐岛、山地高尔夫、海上高尔夫练习场富人终极联排265-270平米，独栋0.6～合生滨828、艺术公园、健康养较13310年2生馆、超五星级海上王海生活理804平米，洋房130-180平0.8小无底海城万府酒店、豪华会所、露好想万米时天网球场、高级游艇会等。叠拼126-162平米，联排0.6～皇廷波65较地中海风10年2.1酒店、商业、幼儿园10170-243平米，双拼300平0.8小无情小镇万底希塔诺万差，独栋384-596平时海宸项11较公寓100-200平，联排11年0.69五星级酒店较好————2小时目万好300-400平，独栋400以上上高尔夫、游艇会、网球环球度假56.250-300㎡独栋、双拼联排11年1～合正东0.89场、SPA中心、会所、，奢享一8万7海景酒吧、特色餐厅、50-150㎡公寓，100-2005月1.5小万好一般湾部湾无边际游泳池、风情商㎡洋房时业街、五星级酒店等高层46~131平，洋房万科双120很21.6101~164平，公寓56~8311年2个半1.5酒店、游艇码头、商业很好——月湾万街好万平，双拼181~220平，四6月小时拼181~220平喜来登酒店、美食街、1.5～3千很中国的马公寓60-120平，别墅300-11年金海湾0.8水上巴士、游艇码头、很好——2个小万山地高尔夫、露天电影好尔代夫500平中院、艺术家部落时星级酒店、风情商49～160㎡洋房，150～3千很11年1小时2.63业街、海洋公园、——62170㎡联排，210～450本项目很好万7月内短期内，本项目高层面临东部湾、金海湾和双月湾的直接竞争，别墅将面临其亩游艇码头好㎡双拼他项目的差异化产品竞争www.fdc01.com房地产智库高层产品竞争思考:2011年上半年滨海线高层洋房公寓量约A9724套，以50～130㎡为市场的主力供应产品，供应量大，本项目主要面临金海湾和万科双月湾的竞争。属性项目名称预计推售时间套数主力户型配套资源喜来登酒店、美食在售街、水上巴士、游海岸线、山体项目金海湾2011年中150060～120平公寓艇码头、山地高尔资源、沙滩新推夫、露天电影院、艺术家部落20050～150平公寓高尔夫、游艇会、网球场、SPA中心、会所、海景酒吧海岸线、山体合正东部湾2011年上半年、特色餐厅、无边资源，无沙滩100100-~200平洋房际游泳池、风情商业街、五星级酒店等滨海休闲区、酒店新推内海、山体资合生滨海城2011年上半年372130～180平米、游艇会等顶级度项目源盘点假配套海宸项目2011年上半年270100-200平公寓五星级酒店海岸线、沙滩166446-131平高层酒店、游艇码头、双湾、海岸线万科双月湾2011年6月58856-83平公寓商业街、沙滩144101-164平洋房星级酒店、风情商沙滩、一线海本项目2011年7月488649～160平米业街、海洋公园景www.fdc01.com房地产智库别墅竞争思考:2011年上半年别墅供应量约1304套，产品差B异化明显，以220平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直接竞争较弱，但面临差异化竞争。属性项目名称预计推售时间套数主力户型在售项金海湾2011年中30独栋300～500平目新推合正东部湾2011年5月150联排250～350平，独栋320平328叠拼126-162平250联排175-243平皇廷波希塔诺2011年上半年14双拼298-302平10独栋384-596平142联排265～270平新推项合生滨海城2011年上半年目盘点22独栋804平米联排300～400平海宸项目2011年上半年60独栋400平米以上100联排181～220平万科双月湾2011年6月38双拼181～220平110双拼210～220、260～450平本项目2011年7月52联排150～170平www.fdc01.com房地产智库微观市场小结：2011年入市项目供应量大，竞争激烈，竞争程度高层别墅竞争态势未来竞争别墅竞争少未来别墅整体供应量大，但本项目别墅产品面积偏小，直接竞争不大，主要来自万科双月湾，同时面临合正东部湾、皇廷波希塔诺合生滨海城的差异化竞争。高层竞争激烈主要来自区域内在售项目新推+未来新推项目，未来供应量大，重点竞争项目为金海湾、万科双月湾，以及其他项目散点竞争。别墅产品面积较小，总价较低，竞争优势明显，高层产品竞争优势不明显，未来供应量大，消化压力巨大。基于资源、区位、产品及规模等因素，确定金海湾、合正东部湾、万科双月湾为本项目的重点竞争对手。www.fdc01.com房地产智库重点竞争项目分析1：金海湾24平方公里南中国顶级大众度假湾区?项目位置：惠州大亚湾东岸，惠东巽寮旅游度假区?规模超大：24平方公里规划用地，一期容积率0.8?产品以度假为主：别墅+高层公寓的产品组合?资源强势：11公里长天然白金沙滩，16公里的海岸线，60亩红树林，99个大大小小的洲岛，8个月形海湾，优质天然海水浴场?度假配套丰富：喜来登酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山地高尔夫、露天电影院、艺术家部落?项目开发阶段：3个阶段完成06-08年基本完成各项1、土地盘整接收，项目启土地盘整和接2、总体规划及各项详规编制完成动和准备收、各项前期3、喜来登酒店开业和首个销售物业成功销售期规划09-11年初步形成具备1、各项市政配套设施基本完成，先期项基本市政、配2、中区配套商业、旅游项目开业、码头建成目和配套套商业、旅游3、体育公园建成开业、南区形成五星级度假设施建设等设施的滨海酒店群期度假区12-18年丰富休闲度假1、引进大型学校、康体医疗机构（健康体验，高速发设施、沉淀区中心开业）展期域常住人口2、销售类物业大量开发，完善的生活配套、沉淀常住人口www.fdc01.com房地产智库金海湾规划：北区：绿之海洋，生态保护观光区——市政设施与配套先行大盘规划理念作为生态保护基地，已发展红?规划理念：市政基础设施先行、商业服务配套先行、旅游设施先行、树林公园、特色酒店企业培训基环境景观提升先行地、中低密度住宅区为主?基本以市政配套建设和基础建设为主?基本配套建设：金海湾大道、喜来登度假酒店、高尔夫练习场中区：深蓝?中区休闲娱乐设施、商业配套投入使用小镇，滨海休闲新市镇?基本配套建设：银滩路滨海带、中区酒吧街开业，天后宫、内湾码头、度假式公寓、高五星级酒店群，金海湾喜来登度假酒店，金海湾海宸度假酒店，金海湾康尚住宅区、酒店帝度假酒店，金海湾嘉华度假酒店。世界非物质文化遗产的天后宫。、中央广场、游艇俱乐部、码头等类型，配套齐?北区原生态旅游建设启动、生活配套建设完善全的滨海休闲小?基本配套建设：学校、医院等生活配套将相继投入使用、野趣探险公园镇、山间远足路线等北区原生态旅游设施、高尔夫；南区：世外桃源，低密主要城镇度休闲度假生态公园中心区区休闲居住区度假旅游休闲居住区主题旅游区高尔夫球场以发展高尔夫、配套区配套服务区五星酒店群五星级酒店，高居住区国际休闲区端度假物业，利用现有水系及内湾布局游艇别墅金海湾产品及推售：主要住宅分布—别墅+高层公寓，11年中将推1500套60-120平高层公寓，30套300-500平别墅?0