惠州大亚湾凯南国际营销策略案HuiZhou.5.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1CHARPTER.1市场环境分析?政策分析?楼市分析?市场对本项目的指导意义CHAPTER.1市场环境分析1政策分析关键:政策回顾、影响、国八条【政策回顾】从07年至今，楼市调控政策不断，特别是09年下半年一线城市量价齐飞，导致2010年楼市政策逐步收紧2010年可谓政策调控年，从年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，再到年末巩固调控成果的“国五条”，在调结构、抑投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。政策平政策平稳过稳过渡渡政策先政策先紧紧后松后松政策先松后政策先松后紧紧政策持政策持续续收收紧紧停止核准用于购买土地等用途取消收惠；减免住房交易税；税优的房企IPO；收房政策；支持住房消费；紧贷提高土地增值税预征税率；加强土地管下调资本金比例；监打击假按揭、假首付、假房价出台限购令；等行为；2007200820092010【政策回顾】2010年调控政策不同以往，全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预，调控力度堪称史上最严行政手段提高准备金率祭出限购令加息整顿土地市场严格执行差别化房贷VS加大保障性住房供应调整房地产交易环节契税问责地方政府市场手段【政策影响】2010年第一波政策来袭，惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响；而第二波来袭，对政策敏感度降低，且因一线城市的限购，迎来机遇，量价再次攀升2010年调控下的惠城商品房市场走势叫停三套公积金贷款国五条加强土地市场监管新国十条明确二套房认定标准加快保障房建设执行差别化信贷政策国十一条【政策影响】4、9月份出台的调控政策对深圳楼市成交产生一些消极影响，二季度和10、11月成交均有显著降温，但效果在减弱，其影响持续的时间缩短90万平方米4月份和9月份出台的调控政策对楼市成交产生一些消极影响，60二季度和10、11月成交都有显著降温300080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005100710091011各月来看，年初均价冲高；二季25000元/平方米度受政策影响，低价单位成交多，均价持续下跌，不少楼盘价格20000也有所下跌；三季度成交开始回暖，房价反弹，均价持续走高；15000四季度楼盘价格基本平稳，但因低价楼盘成交为主，均价下跌100005000080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005100710091011【政策预测】“国八条”落地，第三轮调控启动，奠定了2011年房地产调控的基本方向，在延续的同时并强化原有的调控政策，楼市调控没有最严厉，只有更严厉收紧二套房贷加强税收征管二套房首付款比例不低于六成，贷款利对个人购买住房不足5年转手交易的，率不低于基准利率的1.1倍。统一按销售收入全额征税。”限购“蔓延全国量化调控目标各直辖市、计划单列市、省会城市和房根据经济发展目标、人均可支配收入增价过高、上涨过快的城市，要从严制定长速度和居民住房支付能力，合理确定和执行住房限购措施。本地区年度新建住房价格控制目标。政策目的：进一步巩固调控的成效，抑制短期内部分城市因交易量反弹而引发的新一轮房价上涨www.fdc01.com房地产智库【政策预测】政府工作报告:稳定房价不力将问责省市政府3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中提出，2011年要把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，同时，加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。GDP增长目标：8%。在去年经济增速超过10%的背景下，通胀压力加大。因此，8%的经济增长目标，其核心在于稳住经济增速，把更多精力放在加快转变经济发展方式上.CPI控制在4%左右。4%左右的调控目标，是充分考虑通胀压力不断加大的实际情况，以及群众的承受能力做出的选择。保持物价基本稳定，是国家宏观调控的重要目标之一。公租房补助增加265亿。释放出政府坚持房地产市场调控不放松的强烈信号。大量保障性住房的投放，尤其是限价房，将对整体房价产生较大杀伤力，但关键在于落实、监督。广义货币增长16%。较低的货币增速目标，体现了当前我国稳健货币政策的特征，对外释放了我国货币政策继续回归常态、进一步调控物价的经济信号。www.fdc01.com房地产智库政策预测小结结论政府调控楼市的决心不变，未来调控或成为常态2011年楼市政策央行继续实施稳健的货币政策，未来开发商融资难度加大，利息成本增加紧缩已成必然国八条开启了第三轮调控，政策更为严厉www.fdc01.com房地产智库CHAPTER.1市场环境分析2楼市分析关键:板块、成交、供应www.fdc01.com房地产智库【板块竞争】随着大亚湾西区及中心区近年供应增加，区域楼市由惠阳中心区板块一枝独秀转变为各大板块群雄竞争的格局半岛1号振业城星河项目东方新城碧桂园山河城棕榈岛光耀城盈泰森项目三和版块金海岸项目惠阳旺东丰泰项目中心区版块霞涌片区房地产开发新兴区域西区版块澳头中心区版块翡翠山城乐安居龙光东部曦城熊猫国际东部项目大爱城珠江东岸美都健风卓越卓越项东目部蔚蓝海岸www.fdc01.com房地产智库合生滨海城【惠阳供求比及价格】08年受政策影响外，成交量稳步增长，10年惠阳价格上涨至4462元/㎡，12月份均价已超4500元/㎡惠阳区历年供应成交走势(单位:万平惠阳区历年成交均价走势图(单位:元/米）平米)2009年惠阳区供应量70.95万平米，2010年惠阳区普通商品房成交均价达到同比减少26%;4462元/平米，同比上涨4.4%，年底整2009成交73.39万平米，同比增加2体售价已超过4500元/㎡。倍;1601050009.492009年供求比为0.97。94500140供应39004462840004273120成交3920供求比7350010063000290080525004.202390200020206043150014304010001.832.020.972201.395000.99100003年04年05年06年07年08年09年10年03年04年05年06年07年08年09年www.fdc01.com房地产智库【大亚湾供求比及价格】大亚湾成交量逐年递增，09年成交量超07年两倍，08年除外价格稳步提升，10年增长至4503元/㎡大亚湾历年供应成交走势图(单位:万平米)大亚湾历年成交均价走势图(单位:元/平米)2009年大亚湾区供应量37.46万平米，同2010年大亚湾区普通商品房成交均价达比减少77%；到4503元/平米，同比上涨11.9%。2009年度成交74.16万平米,同比增加136%，2009年供求比为0.51。1806供应5.08160成交5140供求比12041003806021.411.401.261.141.15400.511200003年04年05年06年07年08年09年www.fdc01.com房地产智库【春节前后成交分析】节后成交相对放缓，周成交基本在2-11套范围内，主要原因为受银行政策影响，高品质楼盘成交相对更稳定1.1-1.9-1.16-1.23-2.1-2.6-2.13-2.20-3.1-　1.81.151.221.312.52.122.192.283.8三远大爱城540502325太阳湾1067012546德洲城1815107235811晶地可乐25130304648龙林上观764323253半岛1号1622124257129www.fdc01.com房地产智库【供应预测——2011年大亚湾供应】大亚湾小高层、高层供应总量预计达160万平米，未来竞争激烈，以中小户型为主，1-3房居多推售面积(平米区域项目名称备注首郡400001-3房)御玺山600002-3房新盘，建面153大亚湾澳城投资项目60000万西区爱琴海650002-3房太阳湾700002-4房小计1211000仁和WE城600001-4房推售面积(平米区域项目名称备注卓越项目800002-4房)德州城700002-4房为主纳威人的幸福300001-4房中联西区50000新盘，建面62万一通项目50000新盘，建面10万金汇园40000新盘，建面15万DADA的草地800001-4房花城湾60000建面28万枫丹白鹭园500001-3房溪山秀40000　大亚湾西区美林雅苑300001-3房龙光项目500002-4房　四季花语雅苑230002-3房晶地可乐400001-2房　大亚湾五月花630002-4房中心区蓝湾星宸花园300001-3房大爱城800002-4房灿邦国际500002-3房为主新园华府500001-3房蓝湾半岛400002-4房千禧嘉园400002-3房天喜东方200001-3房秋谷康城700002-4房海湾首府430002-3房四洲蜜方400001-3房秋谷月半弯800002-3房小计393000　大亚湾合计1604000　【供应预测——2011年惠阳供应】惠阳小高层、高层供应总量高达79万平米，集中新中心区，以2-3房为主项目名称推售面积(