冠华车北居住组团·2011年营销推广方案中原地产山东公司·冠华项目组本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报??告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20102010复制和传播。CodeCodeofofthisthisreportreport||112011年冠华项目面临怎样的目标和挑战本年度销售目标保证项目开盘热销，3个月实现销售500余套。长期目标目标树立项目品牌形象和良好市场口碑，保证二期、三期持续旺销，提升项目利润。2010年至今国家调控房地产市场，风云突变新开楼盘多数失利，面临前所未有的、史上最严厉的系列调控www.fdc01.com房地产智库目前房地产调控政策www.fdc01.com房地产智库2010年，频亮“利剑”，调控力度之大前所未有！?为使中国经济保持长期平稳发展、防2010年4l《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措止房地产市场过热、保障民生开始了月15日施》自2010年4月15日以来的宏观调控4月17日l《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。逐4月20日l《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售?4.15新政、9.29新政和新国八条启渐制度有关问题的通知》变5月26日动了三次力度越来越强调控周期弱l《关于土地增值税清算有关问题的通知》6月3日l《关于加强土地增值税征管工作的通知》主要影响因素影响效果6月5日l《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》保障房短期难以批量投放6月21日l《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》限购及预售资近期有可能扩大，抑制需求金监管范围，造成近期成交量下降9月29日l《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》开发商资金面临紧缩，开发商汰弱留强逐《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通渐知》上海重庆已进行试点，如果增2011年1月l新国八条政策出台，二套房贷款首付提至六成强房产税试点成功可能在更多城市推26日11年1月28l重庆、上海试点征收房产税行日11年2月全国多地陆续出台限购令，楼市调控再次升级信贷资金限制发放，抑制需求l2011年两会政策的关键节点政策导向及分类政策导向即通过政策组合拳促供给抑需求，打破供不应求的局面，使房价趋向平稳金融税收土地行政政策政策政策政策?政府重点采用，操作灵?重点采用，可控性好，?一般性采用，对中长期房地?多为地方性政策，呈现短期活，效果明显房税体系正在完善中产市场起作用性特征?上调存款准备金率?征收土地增值税?保障性住房和中小套型普通?由地方政府确定年度新建?加息?五年内转让住房全额征商品住房用地不低于住房用住房价格控制目标等地供应总量70%?提高首付比例及贷款利收营业税?率?契税、个人所得税进行山东版土地新政：对房地产差别化征收用地供应进行控制和监管，提高土地使用效率，以增大?房产税开征试点住宅供应www.fdc01.com房地产智库一、金融政策金融政策通过增加购房成本在抑制需求方面作用显著，对定位于多次改善客户的高端房源影响最大首付比例、贷款利率加息4月15日，国务院要求二套房首付从11年2月24日起，上调存款类金款不得低于50%，贷款利率不得低于融机构人民币存款准备金率0.5个百基准利率的1.1倍。购买首套房且套分点。这已是去年以来第8次上调存型建筑面积在90平方米以上的，首准率。付款比例不得低于30%；自11年2月9日起，金融机构一年9月29日，对贷款购买商品住房，期存贷款基准利率分别上调0.25个首付款比例调整到30%及以上；各商百分点。这是自2010年以来第三次业银行暂停发放居民家庭购买第三套加息，市场已明显进入加息通道，持及以上住房贷款；续加息将给房地产行业加压，在一定程度上是一个利空，不利于成交量释11年1月26日，购买第二套住房首放。付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；从11年2月9日起上调个人住房公积金存款利率。五年期以上公积金贷款利率调至4.50%；五年期以下（含www.fdc01.com房地产智库五年）公积金贷款利率调至4.00%二、限购令限购令虽具有鲜明的计划经济色彩，但短期内对严厉打击投资性、改善性需求将起到明显效果2月21日1月21日对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当在2011年12月31日前，市内五区及长清区、地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户高新区以家庭为单位只能新购一套新建商品房。籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手对违反该规定的购房者，相关部门将不予办理住房）。房产证。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有此版限购令力度较为温和：不论存量房源多少1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一，均可新购一套房；仅限于新建商品房，不包定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户括二手房；仅对外地人停贷，不停购。籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。在国八条更为严厉的限购令出台后，济南版温和的限购令被迫更进一步，如新购住房要考虑存量房多少；不仅限新建商品房，也限二手房；对外地人限购，不1月21日2月21日符合条件的禁购等。在国家的推动下，济南被迫实行温和版严格版与一线城市相同的限购政策，这有可能导致主动观望和被动观望者继续等待www.fdc01.com房地产智库三、税收政策营业税征收对象扩大和房产税征收可增加房产交易或持有成本，摊薄投资利润，从而抑制需求，但在卖方市场背景下，税收成本可转嫁给买方，短期效果不明显营业税（交易环节）个人所得税（交易环节）个人将购买不足5年的住房对外对个人转让自用5年以上并且是家庭销售的，全额征收营业税；个人惟一生活用房取得的所得，继续免征将购买超过5年（含5年）的非个人所得税；对出售自有住房并在一普通住房对外销售的，按照其销年内重新购房的纳税人，不再减免个售收入减去购买房屋的价款后的人所得税。差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对房产税（持有环节）外销售的，免征营业税。11年1月28日起在重庆、上海进行对个人住房征收房产税的改革试点。对购房者的心理影响要大于其实质性影响。预计在后期，随着房地产市场的不断变化，国家仍有新的应对措施不断出台。www.fdc01.com房地产智库四、土地政策确保保障性住房及自住性中小套型商品房用地供应，打击囤地炒地，提高土地开发效率，以增大后期市场供应量。政策短期效果不明显，对中长期房地产市场作用明显2010201020102011.3.1.4.1.9.2.1.10573国土资源部、住房和国土部《关于加强房地产国土资源部发布2010城乡建设部《关于进2011年山东省将加强用地供应和监管有关问题年各省（区、市）住一步加强房地产用地和改善房地产用地调的通知》房供地计划公告和建设管理调控的通控知》?确保保障性住房、棚户改?明确保障性住房建设?加强土地市场管理，?山东开展违规用地专造和自住性中小套型商品用地供给量和所占比强化保障性住房用地项整治房建房用地例监管?土地出让溢价50%、?欠缴土地出让价款、闲臵?加强土地管理，严格单价或总价创新高须土地、囤地炒地、履行土执行4月新“国十条”上报地使用权出让合同存在严政策?重违约行为等房产商，将山东省叫停“毛地”出被禁止参加土地竞买活动让、捆绑出让违法用，矛头直指闲臵土地、囤地将按季公布地炒地等房产商违法违规用地行为www.fdc01.com房地产智库预计出台的房地产调控政策www.fdc01.com房地产智库未来房地产政策预测政策控制力度加强，调控方向保持不变继续加强原有政策的落实“增加供应、抑制需求”为楼市调控政策的主导方2011年将继续执行稳健的货币政策，限购、限向，“更严、更紧、更广”将是2011年房地产调贷政策、土地闲置监管及问责制等政策将进一控的鲜明基调；步严格执行；政策控制力度将加强政策覆盖面将扩大若楼市继续反弹，二套房的首付和利率或会继续提高；覆盖面扩大的政策主要有两个：一个是限购令，房产税改革，有望在2011年迈出实质性步伐；保障房建可能会在目前城市的基础上增加若干个二线城市设力度将会继续加大，可能会就保障房的退出及问责机；另一个是开发商预售资金的监管可能会由目前制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公正的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限，同时公租房、廉租房将成为重要着力点；制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。近期政策依然是从促供给、抑需求方面对已有政策的强化，旨在扭转人们对调控渐失信心的趋势，但未来市场自身的力量将发挥重要作用。www.fdc01.com房地产智库十二五规划新导向会对房地产业产生长期影响增加保障性住房提高居民收入与改善收入分配?影响途径：培养中产阶级，强化公务员?影响途径：对房地产市场中小户型产、事业编制、企业员工的购房能力。品产生替代效应。?影响结果：短期影响较小，长期有结构?影响结果：短期影响较小，长期对需性影响。求和产品结构影响较大。产业结构优化调整?影响途径：恢复实体经济的投资信心，调整资本在行业间的分配结构。?影响效果：短期影响较小，长期可能产生较大影响www.fdc01.com房地产智库未来政策对济南房地产市场的影响此类政策更多的是为了打击投资、投机性购房者，1限购政策对市场的影响对高端项目的销售影响较大，对以中小户型、首次置业或首次改善为主的刚性需求产生实质性影响较小，更多的在于心理影响；保障房的购买者资金实力有限，不是商品房的潜在2国家保障房建设体系的加快对市场的影响客群；另外，当前国家保