光电信息产业园A14地块规划设计构想（初步研讨方案）2010年7月总目录第一部分：地块规划背景第二部分：规划设计指导思想第三部分：定位与规划设计说明第一部分：地块规划背景一、规划范围1、光电信息产业园分区简述吉林省光电信息产业园采用组团式生态模式布局汽车，包含“两个功能软件外包电子区”和“四大产业基综合服务区地”。生态休闲区动漫网游光电子2、地块简介?A14地块位于综合服务区?占地面积59902㎡?规划建筑面积29951㎡?容积率0.5?绿化率50%产业园区中心位置低密地块综合服务区项目地块二、区位条件A14地块的开发依托净月经济开发区及光电信息产业园区的基础平台之上。净月经济开发区光电信息产业园A14地块1、净月经济开发区作为集生态旅游、科技文化、高新产业和生活为一体的省级开发区，净月经济开发区各项经济指标在吉林省47个省级开发区中位于前列，已经成为长春市主要经济增长点之一。这将为光电信息产业园区及A14地块的未来发展提供基础性保障。同时也应看到，在地理位置上，净月仍属于距离中心城区较远区域，对项目的成功运作与成熟发展将产生明显制约。2、光电信息产业园作为吉林省重点打造项目、长春市工业升级的长春市中心城区重要载体，光电信息产业园集政策优势、地理优势、生态优势、人文优势于一身，产业园的开发与发展，A14地块将直接受益。同时，产业园开发周期较长，这也为地块前期开发带来巨大压力。三、交通状况光电信息产业园区位于长春市政府附近西邻城市主干道人民大街北靠环城高速公路路网较为发达，交通条件较好，有助于工业园区同外界连通，提高运作效率。第二部分：规划设计指导思想一：规划原点建设集中化半独立式工业园区，遵循“项目导入服从于功能定位”的规划概念，运用控制型详规手段，对地块发展进行宏观控制，保障园区土地的合理开发利用，从而推动产业园经济的健康良性发展。二：规划原则协调统一统一规划生态环保合理结合分步建设可持续发展从可持续发展的高规划充分注重实施在园区布局、基础度，将发展生态工的可操作性，在统设施、建筑物构造业与发挥区域优势一规划的前提下，和工业过程中，全、提高市场竞争力适应市场经济规律面实施清洁型建设相结合，与区域改的特点，预留较强及生产。将生态环造和产业结构调整的弹性和应变力，保作为规划的重要相结合。实现开发一片、建指导思想，最大限成一片、获效一片度降低对区域生态。系统造成的影响。三、开发思路根据产业园区及地块情况，参考国外及国内其他城市的成功案例，探寻本案的开发思路。四：成功案例借鉴北京丰台园总部基地项目概况?总建筑面积：140万㎡；?每栋1200—6000㎡，独体独栋、独立产权、独立冠名；?千余套每套面积约30-50㎡的总部小公寓；?总面积约60000㎡六星级酒店；?健身中心、国际医疗诊所、银行、邮政、超市、餐饮、娱乐等配套设施。总部基地效果图北京丰台园总部基地企业入驻情况入驻企业约900家，以科技型企业为主，涉及8大行业的近40个领域，包括航天、铁路、电力、钢铁、医药、环保、通信、汽车等，平均注册资金约9000万元。总部基地实景图北京丰台园总部基地企业创收情况?年技工贸总收入400亿元；?年上缴财税不低于30亿元；?创造10多万个就业机会。总部基地实景图总部基地成功因素分析：引入商务花园模式，打造50%高绿化率的花园办公环境；借助北京中关村科技园区的聚集效应；依靠“三年内免征所得税”等诸多政策支持的强大后盾；凭借距离京四环、京深高速等干道较近的交通优势。案例小结结合北京丰台园总部基地的成功因素，寻找本项目成功开发的关键点。初步定向：本着把光电信息产业园打造成“东北丰台园”的发展方向，在A14地块“试点”商务花园模式，打造出具有商务性、标志性、生态性、灵活性、智能化的商务花园。进一步分析商务花园模式，探求其可行性。2、商务花园的起源商务花园（BusinessPark）最早可以追溯到埃比尼泽·霍华德（EbenezerHoward）的“田园城市”理念。在霍华德的倡议下，英国第一个田园城市——莱奇沃思于1903年在距伦敦56公里处开建，1920年又在伦敦附近的韦林开始建设第二座田园城市，此后，欧洲各地纷纷效法。3、商务花园的形成条件高科技产业在产业结产业构中的地位日趋显著结构变化传统商务已不能满足所有企业的商商务花园务需求城市外沿不断扩大，城郊交城市通、环境条件结构办公改善变化需求多元化4、商务花园的发展历程?第一代第二代第三代第四代工业园商务社区邻里关系NEWTOWN园区由多组小规城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区形象模建筑组成入园基于科学研商业型企业出商业型企业为主综合型跨国企业企业发的企业现核心研发、仓储办公、部分商办公、商业、居住办公、商业、银行功能、办公业设施、教育、休闲场所建筑标准较营造出共同生成为城市功能的一部分一个可以"自己自低，但比工活的社区气氛，出现私人空间和公共足"，可以提供足特点业园有所提，融合城市生空间之分，但企业无法够内部交流空间的高活元素真正拥有优美景致的独综合社区立小环境根据长春市及光电信息产业园的规划和发展现状，目前已初步具备导入“商务花园”模式的基础和条件。5、国外商务花园发展现状美国——规模宏大，景观优美地广人稀的美国，无所不能的国际企业，有条件也具备实力。一个普通规模的美国商务花园，抵得上欧洲一个开发区。园中各种研发、办公、配套生活设施齐全，有的甚至会建有小型机场、铁路站点、物流中转站等基础设施。并且，园林景观非常优美、豪华。美国商务花园杰出代表——硅谷欧洲——数量庞大，富有创意欧洲国家对高楼大厦不屑一顾，他们不允许高大的办公楼破坏帝国时代留下来的低层的教堂、市政厅、学校和广场。因此，低密度的商务花园在欧洲随处可见。在欧洲经常可以见到独具匠心的“精品”商务花园。这些商务花园不但是建筑艺术的代表，还是具有独特定位、和城市发展良好融合的作品。欧洲商务花园杰出代表——威尔士的OAKDALE商务花园小结国内外的成功案例证明，商务花园无论对区域发展，还是对社会价值和经济价值的提升，都具有传统工业园区无可比拟的优势。商务花园也是时代与经济发展的要求，它的建设将对经济产生巨大的推动作用。以丰台园总部基地为模式案例和远景参照，可为光电信息产业园区整体发展提供方向。第三部分定位及规划设计说明一、规划思路地块布局经过分析，道路系统形成A14地功能实现定制商务花园块规划方案的基本构思建筑体系绿化系统项目定位文化工业产业集群1、地块整体布局遵循“适度集中,组团构成”的原则，充分利用A14地块的自然条件，实现土地资源及开发价值的最大化。对外交通设计功能分区对外交通设计A区设置双出入口，充分满足生产及办公需要；①园区出入口设置A区B区B区设置双出入口，充分满足生②注重商务形象活需求。有显著标识，方便客户识别功能分区A区：企业总部区B区：配套服务区集轻型加工制造、办公满足总部园区内企业及员工的、研发等功能于一体生活工作需求（含员工公寓、会议中心、教育培训中心）2、道路系统高效利用土地，统一管线铺设，方便交通组织在地形允许的情况下，尽量采用方格式布局。街廓和地块的形状比较规整，与街道的连接相对便利，有利于规划控制和规划管理工作的顺利进行。根据有关城市形态的研究，文化创意加工企业初步拟定内部廓街尺度以300米—400米为宜，即道路间距约300米—400米。该尺度的街廓被进一步细分为若干地块时，可以适合一般投资的厂区建设规模，同时保证周边有便利的交通。3、功能实现生产研发生活教育培训社交（会议、会馆）4、建筑设计体系外墙设计外部空间设计内部空间设计内部空间功能车行系统设计绿化系统设计外墙设计在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成多变的视觉空间。外部空间设计为了满足多种功能，创造出屋顶花园、小进深阳台、大面积的露台、阳光室等功能空间。内部空间设计采用框架结构，便于灵活分隔，自由组合；一层挑高4.8米，满足不同企业的需求。内部空间功能办公区、休息区、会议室、会客厅、休息室、用餐室一应俱全车行系统设计每栋单独设出入口——东侧入口，西侧出口，匹配车库与充足的地上车位，以充分满足商务办公的需要。绿化系统设计生态办公，贴合产业园区整体规划特征。6、下一步工作开展：?成立“试点开发建设小组”，组织专业人员论证研讨，确保方案的可操、可控。?恳请相关主管部门给予项目招商优惠政策，以利于有效完成试点工作并为接下来的开发建设做好准备。?建立多种招商渠道。?根据企业需求调整设计方案，量身定制。总结1、通过对净月经济开发区及光电信息产业园的整体认知，本着生态开发、前瞻发展的理念对A14地块进行初步开发规划。2、参考了国内外产业园区的成功案例，导入先进的商务花园模式，以协调、带动整个光电信息产业园的发展。3、立足长春，着眼东北经济振兴的战略布局，着力打造“文化工业，产业集群”的文化型商务花园。