北上海·纪元宝山新城紫辰苑营销策划方案2009年7月北上海时间！如果说20世纪90年代以后，上海的发展印迹几乎一直用“浦东”纪元，那么，现在，一切该变一变了……OpenANewEraOfShanghai【题纪】公元2009，上海，依然演绎着最华彩的乐章宝山，上海人传统意义中的“下只角”。金融光环下的浦东，英伦小镇的松江，东方威尼斯的新长宁，宝山，因其工业园区的印象，与市区疏远的位置，很长一段时间，显得落寂而黯淡。闪耀的光彩从来不属于宝山不属于北上海。2006年，宝山顾村板块逐渐崛起……彼时，同外郊环板块中，其板块价值是最低的，同属宝山新城、与之毗邻的西城区板块，更难入众多选房者的法眼……北上海，宝山新城，西城区板块淞宝地区杨行地区顾村地区北上海的黄金玉带——宝山新城呈现东贵-西热-中冷格局西：上海最热的顾村板块东：宝山行政中心中：尚未形成板块合力宝山之于上海，西城区板块之于宝山，难成瞩目点暂时难替顾村之风头延续性大盘开发，其战线拉长，风险增大，焉能偏安杨行？此时，我们将站在哪里？以什么样的方式？开始40万平方米大盘的启幕【解读纪】解读-【城市际遇】昔日宝山：发展势头明显落后于同档次的莘闵、三林、江湾板块与莘闵比——缺乏轨道交通优势与三林比——缺乏人气、配套优势与江湾镇比——缺乏市政规划力度宝山印象：交通不便；工业园区聚集地；配套老化今日宝山：急需改变有机会变正在改变世博东风新城战略大上海联动三线并驾宝山新貌城市化加快世博会临近，上海宝山大力建设宝城市化不断扩散，城市基础设施配套山新城，并提升板块化建设日益明升级，轨道交通建到长三角城市带显，城市界限逐渐设加快，会前将建的“滨江沿海城外延。成11条线路，总镇发展轴”地位长400公里以上；。宝山M1、M3和M7宝山急需改变。三线贯通。宝山新城区位图本案淞宝地区杨行地区顾村地区一心本案宝山新城生态绿心一带本案滨江绿带八横郊环道路绿化带本案湄浦河绿化带沙浦河绿化带黄浪泾绿化带白荡河绿化带北黄泥塘—浅弄河绿化带宝安公路绿化带外环道路绿化带九纵泗江塘绿本案河龙杨杨北绿富公胜园路化长带潘路河绿绿泾绿绿化化A沪绿带1化化带3太化路带带中绿带公心化路带道河路绿绿化化带带七大公园淞沪抗战纪念园本案白沙中央公园炮台湾湿地公园气象科技主题公园宝山儿童公园顾村公园宝山体育公园解读-【板环格局】板块市场区域市场环线市场认识西城区板块区区域域交通配套、交通配套、教育教育配套、配套、生活生活配套配套越越来来越越在宝山新城中，西城区板块位于中部。成成熟熟。。目前，万万科科、、保利保利地地产产在宝山在宝山获获得的地块得的地块楼面楼面价价都都土地属性成熟，在在67006700元元//平米上下，平米上下，甚至甚至以上，以上，预示预示区区地楼面地价预示域域新价格统一战线的新价格统一战线的即即将形成。将形成。城区客户外移，成为区域形象发生潜在改变的基础和信号宝山宝山主主城区城区供应量供应量的的枯竭枯竭，，预示预示着着主主城区城区客客户户的外的外移移。。板块市场区域市场环线市场板块市场承袭整体市场供求关系，成交明显。同时新增供应面积有减少迹象。09年1-5月西城板块供求关系10000010000800060005000040002000002009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月供应面积01910474502202050成交面积2884968606891085766144487成交均价86276354751772218156供应面积成交面积成交均价1-5月板块市场量价板块市场区域市场环线市场2008年至今，区域板块市场土地供应大幅锐减，预示后续供应量和竞争格局受到影响。板块市场土地供应情况土地面积(米建筑面积(米(万单价(元/地块用途容积率成交日期开发商2)2)元)米2)中机浦发房地产公司,上海祁连大场镇沪太路商务办办公楼79,321.9079,321.901262003,303.002009-4-30房地产开发总公司,上海宝山科公地块技控股有限公司月浦镇沈巷2号住宅居住59,036.1082,650.501.4159002,693.272008-1-24上海静安城建投资置业有限公司A地块上海景瑞地产(集团)股份有限罗店新镇C4-2地块居住82,528.9099,034.701.2368004,459.042008-1-24公司罗泾镇罗宁路地块居住179,321.40233,117.801.3238001,327.232008-1-24上海中星（集团）有限公司2009-5-48,640.0053,504.001.1171803,532.07杨行镇月城路地块普通商品房13上海置沪房地产开发有限公司罗店新镇D2-2地块普通商品房96,842.00116,210.401.2422404,361.742009-4-30上海绿洲花园置业有限公司罗店新镇A2-3地块普通商品房29,966.0035,959.201.2166665,561.642008-8-21上海信达银泰置业有限公司罗店新镇A2-2地块普通商品房62,859.2075,431.001.2321005,106.652008-8-8南京朗诗置业股份有限公司大场老镇地块商办用地124,406.6079,620.200.64252002,025.622008-9-5大华（集团）有限公司顾村镇长白山路地块商业13,713.2020,569.801.582306,001.522008-1-24上海祁连房地产开发总公司罗店老镇B地块商业5,758.005,873.601.0226304,567.562008-1-24上海乾溪置业总公司罗店老镇A地块商业31,933.2044,706.501.4156504,900.862008-1-24上海乾溪置业总公司板块市场区域市场环线市场区域目前主要在售楼盘1、万科四季花城2、嘉诚国际花园623、海尚明城354、丽景翠庭415、保集欧郡6、富浩河滨板块市场区域市场环线市场目前项目周边上市楼盘的总量之和为113万㎡，后续约有25万㎡的体量推出，结合目前整体板块土地供应，说明区域的产品供应将逐步减少。项目总体量已推体量剩余体量万科四季花城500000332539.5167460.5嘉诚国际花园55564.1947285.558278.64海尚明城308600.27251410.157190.17丽景翠庭75021.6975021.690保集欧郡116090.4096841.1919249.21富浩河滨84098.6884098.680合计1139375887196.7252178.5区域目前主要在售楼盘后续供应量板块市场区域市场环线市场区域目前主要在售楼盘产品及销售情况项目开盘时间形态房型面积段推出套数售出套数成交均价08年至今成交量08年至今成交价格两室两厅90.5-108.01131131多层三室两厅120.7-129.65448448——————四室两厅140.2611一室两厅56.74-69.8144441两室两厅71.89-111.48151615141070万科四112.52-季花城三室两厅493489127小高层141.22958410968四室两厅155.333——142.46-复式101088191.87162.42-联排别墅——1371369502————206.18板块市场区域市场环线市场区域目前主要在售楼盘产品及销售情况项目开盘时间形态房型面积段推出套数售出套数成交均价08年至今成交量08年至今成交价格一室两厅68.81-76.39926868嘉诚两室两厅77.95-109.43959292国际2008-5-31小高层85858585花园三室两厅114.47-137.78938989复式141.22-194.14833一室两厅58.37-63.210401039590海尚2007-6-16小高层两室两厅90.74-105.91100109981396978762明城三室两厅115.63-125.93456454288多层两室两厅77.78-80.71201206189————两室两厅84.91-88.2516816881丽景2006-11-27小高层71268028翠庭三室两厅109.56-113.041041044叠加——178.58-202.5940309501259575板块市场区域市场环线市场区域目前主要在售楼盘产品及销售情况项目开盘时间形态房型面积段推出套数售出套数成交均价08年至今成交量08年至今成交价格两室两厅91.25-99.28210209159多层三室两厅112.99-124.71261267460369307保集2006-9-28四室两厅143.34-146.6824242欧郡两室两厅89.75-109.59211209117小高层88008578三室两厅122.54-141.618986109两室两厅96.25-97.669696多层6209————三室两厅119.64-128.72424富浩2004-12-河滨17两室两厅96.5-97.884664663小高层61497210三室两厅127.61-130.0316816830板块市场区域市场环线市场房型去化汇总形态房型面积段推出套数销售套数销售率08年至今均价两室两厅77.78-108.0155755699.8%多层三室两厅119.64-129.65598598100%9307（保集）四室两厅140.26-146.682525100%合计————1180117999.9%一室两厅56.74-76.391176115197.9%两室两厅71