http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载！福州市区2010-2012年住房建设规划一、规划范围及年限本次规划范围为福州市市辖区，不包括亭江、琅岐以及晋安区的山区部分；规划总面积为225平方公里。具体为：北至新店，南至南台岛全岛，东至马尾，西至洪山。本次规划期限为：2010年至2012年。二、主要规划依据1、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）。2、《国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）。3、《福建省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（闽政办[2010]7号）；4、《关于做好2010-2012年住房建设规划编制工作的指导意见》（闽建房[2010]5号）；5、福州市2009年国民经济和社会发展统计公报；6、福州市城乡规划局及福州市房地产管理局等相关部门统计资料。三、规划目标调查分析福州市区居住现状，科学预测2010—2012年福州市区住房需求，制定未来三年的住房建设及土地供应计划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、经济租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块中小套型普通住房结构比例、廉租住房配建比房商网-全国最低价销售《2013房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载！例等控制性指标要求；确保保障性住房、危旧房棚户区改造和自住性中小套型商品房建设用地不低于住房建设用地供应总量的70%；建立符合我市实际情况的住房建设和消费模式，引导房地产市场持续、稳定和健康发展。四、现状概况根据《福州市2009年国民经济和社会发展统计公报》、福州市城市总体规划（2008-2020）专题研究之《福州市人口规模专题研究》，2009年末规划区现状户籍人口为174.73万人，常住总人口为258万人。按照外来人口当量系数按0.7来进行折算，则2009年末规划区现状人口总量为233万人，现状人均住宅建筑面积为31.47平方米/人，按户均3.14人来计算，规划区户均住房建筑面积约为98.8平方米。五、上轮住房建设规划实施情况1、制定住房建设规划情况根据国办发[2006]37号精神，福州市人民政府于2006年7月开始组织编制《福州市区“十一五”住房建设发展专项规划（2006-2010）》，由福州市城乡规划局牵头，市房管局、市国土局等市直部门共同参与配合。规划经过多次研究论证并修改完善，于2006年9月11日报福州市政府审议，并予以通过。按照要求，同年9月30日向社会公布了该专项规划，并报建设部备案。根据建设部《关于抓紧补充完善城市住房建设规划的函》（建办规函[2006]743号）的要求，于2006年11月底，规划编制单位补充落实了《福州市区“十一五”住房建设发展专项规划（2006-2010）》相关规划内容。房商网-全国最低价销售《2013房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载！根据国发[2007]24号以及建设部《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见》，福州市人民政府于2007年12月组织编制了《福州市区解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008-2010）》，并于28日提交建设部备案。根据建设部办公厅《关于请督促做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的函》（建办规函[2007]740号）的要求，福州市政府于2008年1月开始组织编制《2008年住房建设计划》、《2009年住房建设计划》以及《福州市区2008-2012年住房建设规划》，并分别于2008年1月、3月和6月向社会公布。2、住房建设成效及不足《福州市区2008-2012年住房建设规划》所制定的2008—2009年度项目计划已基本落实，有效地满足了居民的实际住房需求，但随着时代的发展，规划所制定的指标体系已不符合现阶段住房建设需求，规划的时效性减弱，这主要表现在以下四个方面：（1）社会保障性住房的供应量不足，棚屋区危旧房改造不能满足需求。（2）土地供应量较小，不能满足现阶段居民实际住房需求。（3）土地开发强度指标偏低，与实际供地有矛盾。（4）对社会保障性住房需求占总住房需求量的比例预测较小，与现阶段实际情况不符。六、住房需求量预测及年度计划1、人口规模预测房商网-全国最低价销售《2013房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载！根据福州市城市总体规划（2008-2020）专题研究之《福州市人口规模专题研究》，以及2005年至2009年福州市国民经济和社会发展统计公报数据分析，可得2015年规划区户籍总人口为196.0万人，常住总人口为274万人。以外来人口当量系数为0.7折算，则规划区2015年末规划区人口总量为250.6万人。据此可得2009至2015年规划区常住总人口的综合增长率为12.2‰，其间年份具体人口规模预测详见下表：表1：规划区2009至2012年人口规模预测年份2009年现状2010年2011年2012年户籍人口（万人）174.7178.1181.5185.1总人口（万人）233.0235.8238.7241.62、住房需求总量预测住房需求量综合考虑以下三个方面：人口增长所产生的住房需求、居民提高居住水平所带动的住房需求、每年旧房拆迁所拉动的被动性住房需求。（1）人口增长所产生的住房需求2009至2012年，规划区总人口增长约8.6万人，以人均住宅建筑面积35平方米作为目标值，则新增人口带来的住房需求约290.8万平方米，具体年度数据如下：房商网-全国最低价销售《2013房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载！表2：规划区未来年份人口增长带来的住房需求量年份2009年2010年2011年2012年合计人口总量（万人）233.0235.8238.7241.6-人口增量（万人）-2.82.92.98.6人均住宅建筑面积（m2/人）31.532.633.835.0-人口增长住宅需求量（万㎡）91.398.0101.5290.8（2）居民提高居住水平所带动的住房需求规划区2009年总人口233万人，人均住房面积为31.47平方米，按2012年人均住房建筑面积提高到35平方米计算，则未来居民改善住房条件需新建住房约779.2万平方米，具体年度数据如下：表3：规划区未来年份居民提高居住水平带来的住房需求量年份2009年2010年2011年2012年合计人口总量（万人）233.0235.8238.7241.6-人均住宅建筑面积（m2/人）31.532.633.835.0-居住水平提高住宅需求量（万m2）239.4267.0272.8779.2（3）每年旧房拆迁所拉动的被动性住房需求房商网-全国最低价销售《2013房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载！2010至2012年规划区拆迁总量为2100万平方米，根据福州市房地产管理局统计数据，并结合现阶段实际情况，拟定住宅拆迁面积比例约为70%，以拆迁补偿比例为1：1计，则由旧房拆迁所带动的被动性住房需求约1470万平方米。表4：规划区2008—2012年旧房拆迁带动的被动性住房需求量年份2010年2011年2012年10-12年合计旧房拆迁量800.0700.0600.02100.0旧房拆迁的被动性住房560.0490.0420.01470.0需求（万m2）另外，考虑到本地居民部分选择在市区外围（如近年发展较快的大学城、南屿南通等地）购房，扣除该部分区外购房需求约120万平方米。本规划区2010至2012年住房需求总量为2421.6万平方米。每年实际住房需求量详见下表：表5：规划区2010—2012年实际住房需求量年份2010年2011年2012年合计人口增长带来住房需求量（万m2）76.579.684.2240.3房商网-全国最低价销售《2013房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载！居住水平提高住房需求量（万m2）217.5244.5249.3711.3旧房拆迁带来的住房需求（万m2）560.0490.0420.01470.0合计854.0814.1753.52421.63、分类需求预测根据对经济适用住房、廉租住房、经济租赁房、限价房、棚屋区危旧房改造的需求预测，社会保障性住房需求约1647.5万m2，占住房需求总量的68.0％。其中经济适用住房54万m2，共9000套，每年3000套；廉租住房需求量88.95万m2，共20490套，每年6830套；经济租赁房需求量约54万m2，共9000套，每年3000套；限价房需求量约54万m2，共6000套，每年2000套。棚屋区危旧房改造按拆迁被动性需求量的95%计算为1396.5万m2。商品住房需求约774.1万m2，占住房需求总量的32.0％。4、住房建设年度实施计划房商网-全国最低价销售《2013房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载！根据上文关于住房需求量的预测，2010-2012年住房需求总