深圳长虹科技大厦管理及出租价格管理办法为科学规范地开展深圳长虹科技大厦（以下简称“大厦”）的经营管理工作，提高经济效益，明确大厦经营管理、出租价格、租赁条件和优惠政策等相关事宜，特制定本办法。1、本办法制定依据1.1《深圳经济特区高新技术产业园区条例》1.2《深圳经济特区房屋租赁条例》1.3《深圳经济特区物业管理条例》1.4《广东省物价局机动车停放服务收费管理办法》1.5四川长虹电器股份有限公司资产管理部2008-资产-股-020号《关于深圳长虹与长虹置业整合相关事项的通知》1.6四川长虹电器股份公司资产管理部资产报告2008股45号《关于深圳长虹与长虹置业整合事项的报告》及领导批复1.7经集团批准的长虹置业公司权责手册2、项目概况大厦定位为甲级写字楼项目，项目占地面积6000平方米，总建筑面积约75272平方米，其中地上建筑面积约61268平方米，地下约14004平方米；地上25层，地下3层；建筑高度99.9米；地上1层为大堂、银行和商务中心，2层为配餐中心，3层以上为标准层，每层建筑面积约2500平方米，地下3层为车库、设备用房。总投资约为26000万元。3、出租范围和楼层客户导向3.1出租范围大厦出租部分包括1层部分面积、3层以上全部面积和车位。2层餐厅已经通过社会招标方式落实经营单位。大厦为研发用地性质，按政府规定，除长虹集团自用部分外，剩余面积如果对外出租，则需要报政府审批。报审工作将在大厦竣工后进行。3.2楼层客户导向为了方便客户集中装修且便于大厦的物业管理，在招租过程中需要营销人员对推租写字楼的楼层位置进行引导，尽量使先出租的写字楼相对集中，以便客户同时装修入驻，并方便后期的管理。各楼层客户计划导向如下：◆低区（1-5层）：商业网点、小面积零散客户；◆中区(6-16层)：中等规模客户，面积为500-1000㎡；◆高区（17-23层）：大面积重点客户；◆24、25层：本着尽快回收投资的原则，对外出租。但长虹集团及泛长虹系公司内部优先使用。以上为初步定位，具体根据客户情况通过洽谈确定。4、价格定位4.1价格定位原则考虑科技园写字楼供求关系及竞争情况，以尽快占领市场、提高出租率为首要目标，制定适度畅销的租金价格。按租赁面积大小及客户重要性给予适当价格优惠，对长虹集团内部公司及战略合作伙伴给予优惠。4.2租金08年10月，分公司根据当时市场行情将本项目平均租金暂定为80元/平方米/月。由于自08年下半年以来国际金融危机日益严重及国内房地产市场持续低迷，深圳写字楼租赁市场也受到冲击和影响，出租价格出现下跌（具体见附件3）。在近期市场调研基础上，同时考虑市场大环境影响和周边项目的竞争压力，加上目前本项目招商仍处在起步阶段，现将本项目平均租金（市场指导价）调整为70元/平方米/月，具体价格如下表：单位：元平方米/月楼层红线价公司基价市场指导价180901103、4、55060656、7、8、9、10、1150626812、13、14、15、1651637017、18、19、2052657221、22、23、2452657225526572平均租金（不含2楼）516470（单位：元/平方米）注：1、按租金价格70元/平方米来算，大厦进入稳定经营期年租金收入约为4635万元（未考虑泛虹系公司等租金优惠情况），扣除应交税费及经营管理费用后每年纯收入约为3420万元。如按租金价格递增率2%，折现率5.94%来算，大厦投资成本2.6亿的静态回收期为7.6年，动态回收期为10.2年（具体见附件4、5）。2、泛虹系公司按市场指导价格90%收费，并签订相关租赁合同。3、2楼配餐中心的收入按经营者营业额的5%提成，已通过招标确定。本大厦为非商品房项目，按政策规定不能出售，但是可以以长期租赁、一次性交租金方式变相出售。如果是商品房，根据地段和物业品质标准，则本大厦市场价格可以定位在20000元/平方米，本地段市场楼面地价约为5000元/平方米（项目实际楼面地价约为213元/平方米），所以，如果买楼的客户自行补商品房地价（约4800元/平方米），则我们给出的销售价格应该是市场价格扣除地价的价格，也就是15200元/平方米。建议售价确定为15000元/平方米，视客户的具体情况等给予相应的折扣优惠（具体见附件2）。5、租赁基本原则租金递增比率：对签订3年合同的客户，租赁期间租金可以不递增；签订3年以上合同的客户，租金从第4年起每年至少按2%的比例递增。合同期：本大厦与客户签订的合同期限通常为3-5年;最长不超过5年。租赁押金：收取2个月基本租金作为押金。装修期：按照市场惯例，给予客户装修免租期，装修期间不收取租金。通常为1到1.5个月，最长不超过2个月。物业交付标准：按毛坯房装修标准交付客户租赁使用，每间写字楼独立电表，大厦提供中央空调;水、电到位，消防按消防管理部门要求及验收标准完成，如客户装修造成消防改动改动费用及二次消防验收由客户自行承担。2楼餐厅作为配套提供基本装修，设备等由经营方负责。6、审批和管理权限租金的审批权限按下表执行：序号审批内容审核批准备注1低于红线价置业总经理置业董事长深科技备案2低于公司基价，但高于红置业深圳总经理置业总经理深科技备案线价（含红线价）3低于市场指导价，但高于置业深圳营销部经置业深圳总经深科技备案公司基价（含基价）理理4本管理办法修订置业总经理母公司董事长深科技备案5出售置业总经理母公司董事长深科技备案7.、车位租金参照项目周边的车位租赁价格，本大厦车位收费暂定如下：车位2hr4Hr6Hr24Hr月卡年卡小车51015203003600大车102030407008400超大车15304060说明：30分钟内免费上述车位收费标准为初步方案，待大厦竣工后再制定详细收费方案，按政府规定报深圳市物价局批准，方为有效。对于大客户和长虹内部员工等特殊情况，车位月卡和年卡可按收费标准8折执行。8、物业管理费和空调费根据深圳市场项目实际情况，本项目物业管理费暂定为7元/平方米/月，具体要等长虹物业公司进驻后，根据设备能耗、管理标准和市场水平等实际情况测算制定，报深圳市物价局批准。空调费的收费办法有两种，一种是按照建筑面积收取，区间在10-15元/平方米/月。另一种是按照用电量收取，这种方式包括两部分收费，一部分是空调维护费，是按照建筑面积约2.0-2.5元/平方米/月，一部分按照实际单位耗电量计收空调电费，本大厦空调系统采用先进的VRV变频空调，电费可以分户计量。具体收费标准需要要待长虹物业管理公司进驻后，按照设备耗电情况和市场价格水平测算确定。9、大楼日常管理大厦的日常管理工作包括租赁管理、物业管理和公共关系管理等内容。租赁管理的具体工作包括招商、合同管理、租金管理、客户服务和投诉处理等。物业管理的主要内容包括设备维护、清洁管理、保安管理、园林养护、交通停车系统管理、档案管理等内容。租赁管理由深科技公司委托置业公司进行，物业管理公司由长虹物业管理公司负责。具体管理制度和管理标准将由置业公司和长虹物业公司制定。公共关系管理主要是维护好本大厦经营中涉及的政府、企业、客户和媒体等社会各方面的关系，为大厦经营营造良好的社会环境。大厦的日常管理工作的目标是保持大厦的良好办公运营环境、保持大厦各项硬件设施的完好、树立并维护大厦的甲级写字楼形象，使大厦增值保值，从而取得良好的经济效益，并提升长虹在广东华南地区的品牌形象。10、其他10.1本办法由四川长虹置业有限公司深圳分公司制定和解释。10.2本办法自批准之日生效。