松江小昆山镇项目可行性分析报告目录项项目目概况概况客客户户定位定位养养老用地的老用地的产产品品设设想想产产品定位品定位产产品建品建议议客客户户定位定位居住用地的居住用地的产产品品设设想想产产品定位品定位产产品建品建议议经济测经济测算算项目概况佘山旅游风景区松江新城项目地处松江新城西面松江科技园区项目南面是沪杭高速北面是沪青平高速紧邻A30项目概况项目总体规划700亩其中200亩为旅游服务设施用地500亩为居住用地容积率0.5项目前提：项目综合容积率为0.5，位于松江大学城西面，周边自然环境较好，道路交通便利思考一：养老用地规划做什么？思考二：居住用地规划做什么？思考三：如何实现价值最大化？对于养老用地的设想对于养老用地的设想国外高端养老产业非常普及，并且可作为一个盈利项目在可持续经营，因此，对本案有很好的借鉴作用对于养老用地的设想在美国，社会养老非常发达，人们普遍接受养老社区的方式社会养老＞家庭养老发达的市完善的社社会文化房地产开场经济，会保障体背景，宗发市场成橄榄型的系，老人族观念淡熟，政府社会收入可以通过漠，父母通过财政结构，有社会保险与儿女间手段引导大量的中、医疗照的经济联开发商和产阶级人顾计划等系弱，且运营商，群支撑银领到养老征收高额提供政策发经济的金的遗产税扶持繁荣老年公寓的传统入住方式是最初交纳约12.5万元的入住费，然后每月再交纳租金。过世的租户可以返还80%的入住费，或者根据居住的月数返还相应的金额。8对于养老用地的设想养老方式和养老社区类型社社区区经营经营方式方式//提供服提供服务务–老年公寓–个人付款租赁，有时会与社保等结合，老年公寓和老年聚集住宅开发是为了出租而不是销售，仅租赁给55岁以上的老年?独立生活–老年聚集住宅人，活跃老年社区允许老人持有产权，一般由独立的房子构成；–活跃老年社区–如有辅助生活部分，才需州政府批准许可。––辅助生活区这种生活方式的资金来源个人资金、社会保险收入补充、长期照料保险，有些州有医疗补助；?辅助生活–居民照料区–有服务项目的居民住宅，提供社区服务和日常生活服务，一般要持有州政府的许可执照经营。…–针对老年痴呆症患者，提供很多的日常生活照顾，提供较?深度辅助–特殊照顾型住宅…多的社区生活服务和医疗服务。老年人们可以参与的社区活动是生活受到限制的。–配备医疗设施和专业人员，必须满足联邦要求及州政府执照标准。–护理院资金支付来源有私人资金、医疗补助、长期照料保?辅助医疗–疗养院，护理院险，绝大多数护理院参加了医疗补助和医疗保险项目；生活…–配备医疗设施和专业人员，必须满足联邦要求及州政府执照标准。?独立辅助–持续关怀退休–个人付给社区一次性费用和月租费支付生活开销；医疗生活社区–?社区是发展的概念。社区为老人提供住房、活动、服务、医疗全套服务和照料。一般持续关怀退休社区需要州政府的许可。9养老社区类型对于养老用地的设想老人nt身me体reti临终关怀健Ree——失去健康康ar状Cng疗养院况uiin（Nursing辅助医疗生活ntCoHomes）——需要医疗服务（心中特殊照顾型住宅休深度辅助生活退（Alzheimer’s料——部分失去健康照Care）续）持er生活辅助住宅（Assisted辅助生活ntceLiving）、——部分失去健康独立生活住宅独立生活（Independent——健康老人Living）提供服务的深度10美国养老产业链条对于养老用地的设想社会保障部门美国住房和城市建设部（HUD）房地产投资信贷（REITs）养老、医疗保险金融机构各类保险基金金融机构融资服务、资金支持、政策扶社会保障、提供保险和倒按揭服持务出售出租出租房产投资投资商开发商运营商养老人群定制化生提供服产务?房地产金融服?负责养老设?为养老人群提?根据个人经济实务主体施的开发建设供生活或医疗服力、健康状况以务及享受保险情况?HUD为养老设施?规划建设过程入住不同社区建设提供优惠的要有后期运营?负责社区的销政策性贷款团队的介入售、运营、维护等11美国养老地产得到政府支持对于养老用地的设想政府给予养老地产开发商和运营商税收优惠、条件很好的贷款，通过资质证书和证明信等规范行业准入条件特别是对失去部分生活能力和身患重病的老年人，养老社区大部分靠政府资金运作，属于一种社会福利性质的机构。政府政策扶持在养老人群入住养老社美国的房地区的资金来产市场运作源中，社会相对规范，政府和各类利润空间不保险资金占大，政府减规范的房医疗、保险、金了大多数。税等措施可养老产业以很好的引地产市场融业体系健全各行业和养导开发商进老地产密切行养老地产配合，形成的开发了相互咬合的产业链文化背景美国人独立性强，西方文化背景使得老年社区拥有较大的市场空间。美国养老产业是市场化和社会福利结合的产物，除了多行业交叉协调外，政府起到了重要的促进作用12入住养老社区客户的资金来源对于养老用地的设想持续关怀退独立式住宅老年公寓辅助生活区护理院休社区自有资金（PrivateFunds）：资金实力比较雄厚的老人，会购买住宅养老，可能选择活跃老人社区的住宅产品，如美国的退休老人到佛罗里达资金来源保证、夏威夷、墨西哥海滨购房长住。了养老社区的发展，美国的社会保险、社会保障收入：政府医疗补助（Medicaid）、政府医疗保险养老社区建筑（Medicare）、长期服务保险（Long-TermCareInsurance）政府补贴规模大，设备（SupplementalSecurityIncome）等等，依靠这些收入可以住进相应设施和功能区的养老社区。划分完善，有各种各样的俱以房养老：乐部，代表楼1、许多老人退休前10年左右就为养老而购买房子，然后出租给年轻人盘有：太阳城使用，以房租养老；中心、凤凰城2、政府和金融机构向62岁以上的老年人提供“倒按揭”贷款服务，有三种形式：联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险；由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理；专有倒按揭贷款。一般由金融机构办理。13对于养老用地的设想产品建议上海有300万70岁以上老人，养老需求非常旺盛上海60岁以上的户籍老年人口数量首次突破了300万，达到300.57万人，占总人口的21.6%，比2007年增加了13.74万人。80岁及以上高龄老年人口达到了53.44万人。据预测，2020年60岁及以上户籍老年人口比例将超34％，即每3个人中有1个是老年人。并且未来几年还将不断增加，最高峰时将达到400万人。对于养老用地的设想产品建议上海目前仅有普通养老机构，但高端养老基本空白目前上海的养老机构主要为：政府举办的敬老院，日托所，星光之家民办敬老院等，政府还提倡社区养老，居家养老，以房养老等多种模式但目前上海敬老院的需求量非常大，条件较好的敬老院基本上都需要排队等位，可见，上海作为一个国际化大都市，但在养老模式上，还有很大的发展空间。从目前排队情况来看，上海高端养老社区非常稀缺，对于养老用地的设想产品建议美美国国案案例例中可以中可以看看出，出，养养老老产业产业已已经经非常非常发达发达，，并并且有非常好的且有非常好的产业产业前景前景上上海海目前目前拥拥有大量的有大量的养养老需求老需求高端养老社区目前上目前上海海在高端在高端养养老上老上基基本本处处于市于市场场空白空白养老产品——产品建议产品定位别墅产品类型公寓套房（四层左右）对于养老用地的设想客户定位—身份特点退休前他们曾经是?大型企业CEO?大型上市公司董事长?非欧美企业、民营企业董事?社会名人?政府机关高级官员?外资金融机构董事对于养老用地的设想客户定位--目标特点身价身价33千千万以上万以上与与子女聚子女聚少离少离多多这类人群经过大半生的子女生活中心放在事业上，打拼累计的雄厚的财富正处于为事业拼搏阶段，或基础，晚年有能力支持是已移居国外，对老人来说自己追求高品质生活。缺少家庭关怀。年年龄龄五六十五六十岁岁以上以上文化文化水水平平较较高高这个年纪的人群，各方面这类人群受过较高教育，或的机能已处于下坡，向往是在大半生拼搏过程中，累安逸的生活以及心灵上的计了许多的生活阅历，因此慰藉形成了自己独特的生活品味。曾曾经辉经辉煌煌、成、成功功事业上的成功使他们感受到无上的荣耀，但是随着岁月的流逝，他们更多的是回味过去，心理上存在落寞感，渴望与同龄人交流。对于养老用地的设想客户定位--目标偏好?善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会活动?生活追求高雅、新潮和高品质?重视历史文化氛围，人文底蕴?拥有名车，经常出国旅游?养生?注重生活空间的健康?自然环境与人的和谐；天人合一产品建议--配套设施对于养老用地的设想?医疗配套专业的医疗器械1.专属医院（五星级医院）?规模巨大：医院面积高达1.6万㎡?专业医师和设备?急救中心产品建议--配套设施对于养老用地的设想五星级的医疗服务独享私人医生定期体检医院对每位业主定期体检，并存入个人健康档案个人健康档案保健医生据此为业主量身定做保健方案一对一专业医师问诊上门就诊服务全覆盖的应急呼叫系统紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来对于养老用地的设想产品建议--配套设施宽敞明亮的场所2.大型康体中心为满足不同住户的需要，特设康体中心。中心内设有专业的医疗器械，由专业物理大型康体中心治疗师从旁指导，并提供一对一服务为您而设的一对一服务对于养老用地的设想产品建议--配套设施“一人一方”的中医理念3.疗养中心针对日常的身体调养，提出理疗方案。以中医为主，根据中医“一人一方”的理念，配置专属药方，主要以药浴为主，辅以其他方式。疗养设施对于养老用地的设想产品建议--配套设施?生活配套1.无障碍设计全区