邓发大学城项目营销报告2010.03.17提报思路第一篇：市场第二篇：定位第三篇：形象第四篇：营销2第一章市场研究分析1.宏观经济发展2.房地产市场分析3天津宏观发展篇PART1——宏观发展分析PART2——经济发展走势PART3——产业发展解读PART4——政策导向解析4发展占位/经济发展/产业发展/政策导向?环渤海都市圈平台下的天津区域一体化是环渤海都市圈必然的发展方向，天津市依托经济中心的战略地位和北方第一大港的资源优势，在京津一体化发展的时代背景下，必将成为继北京之后的另一世界级城市；“首都地区”概念代替“京津冀”，打造“一轴三带”新型空间结构：?“一轴”：以京、津两大城市为核心的京津走廊为枢轴；?“三带”：以环渤海湾为新兴发展带、以山前城镇密集地区为传统发展带、以环京津燕山和太行山区为生态文化发展带；天津必将成为环渤海都市圈又一颗璀璨的新星5发展占位/经济发展/产业发展/政策导向?全国视野下的城市化进程城市地位的升级及大京津一体化的拉动，天津城市发展逐渐进入加速期；城市化率变动趋势?2009年我国城市化率已达50%，处于加速发展阶段，未来人口还会继续增长ChinaChina50%50%?目前世界城市化率已经超过50%，发达国家的城市化率一般都在80%以上。2030年，中国城市化率将达到65％以上，城市人口达10亿人左右。中国人口的高速增长所带来的旺盛需求也会使高通胀持续下去中国人口及城市化的快速发展是导致中国“高通胀”持续约10年左右的时?不断增长的人口及城市化率的提高是间的重要因素;影响中国“高通胀”的核心内在因素在全国城市化发展的大环境下，天津城市化速度显著加快6发展占位/经济发展/产业发展/政策导向?城市化经济运营保“八”是国家基本政策层面的核心要务，从GDP的走势曲线来看，整体经济形势依然是好的。通过对基本经济指标的研究可以看到，历史性受挫之后，经济复苏将主要依赖于刺激固定资产投资，房地产是其中的重要环节；GDP总量增长依然强劲人均GDP持续走高宏观经济面运行良好，保“八”政策利于地产发展7发展占位/经济发展/产业发展/政策导向?城市化地产运营走势稳固固定资产投资额增长率，其重点加大优势工业、新农村建设、现代服务业等十大领域的固定资产投入，通过领域内863个重点项目的建设，带动本市经济社会又好又快发展；其中房地产开发投资高位增长，为其垫底优良基础；固定资产额增长强劲，增长率出现下滑房地产开发投资额增长依旧强劲城建指标保持基本面稳定发展，房地产开发投资逐年走高8发展占位/经济发展/产业发展/政策导向?产业发展拉动力天津开发区：?天津市主要包括津南开发区、西青开发区、东丽开发区、天津塘沽国家海洋高新技术开发区、武清开发区、宁河经济开发区、静海开发区等十多个开发区。支柱产业：武武清清?第二产业-石油和海洋化工、汽车和装备制造、现代冶金等开开中新中新及其他高新技术产业发区发区生生?第三产业-现代服务业，重点发展金融服务和现代物流业态态城城航航华华苑苑产产空空第二产业：城城螺螺湾湾西西青青响响?天津第二产业比例较大，发展速度较快，08年工业增加值锁业园区业园区开开定4000亿，增速全国第二发区发区?大力发展以第二产业为基础的第三产业?产业园区遍地开花，带动本地经济产业移民需求基础将大力拉动本地商品房第一居住需求9发展占位/经济发展/产业发展/政策导向?09年政策变动?1月3日：四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信第一季度第一季度用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。回暖?1月9日：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。?4月24日：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。?5月25日：最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解第二季度第二季度释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。?5月27日：国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。暴涨?6月10日：国土资源部强调，“小产权房”是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。?9月10日：国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求确第三季度第三季度保已批建设用地及时形成供地条件，保障扩内需、保增长、调结构用地的供应。泡沫?12月7日：中央经济工作会议提出“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”。?12月9日：国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。?12月14日：国务院召开常务会议，明确提出遏制部分城市房价过快上涨的势头。增加普通商品住第四季度第四季度房的有效供给，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加强市场监管，继续大规模推进保障性安居工程建设。?12月17日：五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分调控期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。政府调控，导向性政策调控进入新的市场阶段10发展占位/经济发展/产业发展/政策导向?市场多变，连续调控，政策倾向性“求稳”方向发展2009年底，国家对房地产市场连续四次调控，而较为敏感的货币政策和财政政策未作出相应调整，为2010年整体市场的判断埋下“玄机”。2010年房地产发展将会是在保持稳定发展基础上，调控上涨过快的房价的主趋势。趋势趋势一一趋势趋势二二四条调控措施的相继出台，对控制目前的高明年的房地产市场，预计上半年贷款仍将相房价将会起到一定作用，但调控并未结束，对宽松，只要房贷方面不出更严格政策，商随后一些政策还将继续出台，“比如土地出品房成交量或许不会受到太大影响让制度的完善”等稳趋势趋势三三趋势趋势四四买地首付提高到50%将对开发商的资金链形国家将会推出更多的保障性住房，以应对目成压力,遏制部分炒地、囤地行为，预计明前高速增长的房价，缓解中低收入家庭住房年“地王”将逐渐减少问题11天津宏观发展篇小结发展动因发展结果环渤海经济圈、中国经济增长第三极大北京区域发展主轴中战略重点城市城市占位&今天的天津高位提速缩小与一线城市间差距发展动因已经成为现实动力，经济发展基本面向好，投资环境稳定进入城市建设加速期经济运营&明天的天津优化产业结构，升级转变拉动产业人口购买力促进产业移民住房需求天津城市发展将更具发展潜产业拉动&力与持续动力以地产市场为动力，引导经济再增长抑制投资需求，引导消费为主导市场12政策导向天津地产市场篇PART1——整体市场情况PART2——西青区市场情况PART3——2010年市场导向13整体市场/西青区市场/2010年市场导向?土地市场整体概述20082008年年20092009年年成交各类用地：433宗；成交各类用地：697宗；规划总建筑面积：4113.59万平米规划总建筑面积：5843.5万平米成交总金额：355.7亿元成交总金额：579.7亿元成交住宅类用地：51宗；433.45万平成交住宅类用地：98宗；2312.5万平米米09年土地市场拿地趋势强劲，成交用地的规划总建筑面积已已达达0808年全年的年全年的水水平平的的1.41.4倍倍；工业类用地为主力，住宅类用地比重占到39.6%，土地市场的活跃使得未来的商品房供应有了保障14整体市场/西青区市场/2010年市场导向?09年土地市场用途细分09年土地出让面积细分09年土地市场规划总建面细分其它纯居住用地其它纯居住用地3%13%14%居住和商业综3%合用地工业仓储居住和商业综22%41%合用地工业仓储33%55%商业用地7%商业用地9%纯居住用地居住和商业综合用地商业用地工业仓储其它纯居住用地居住和商业综合用地商业用地工业仓储其它从09年成交的土地来看，居住及居住综合类用地占到了35%，环比08年扩大了15个百分点;同时二者的规划总建筑面积更是占到了全部用地面积的46%，由此我们可以预见2010年天津市房地产市场的供应潜力巨大15整体市场/西青区市场/2010年市场导向?09年土地市场成交区域细分09年土地成交区域细分3000200010000市内六区环城四区滨海新区远郊五县出让面积（万㎡）58206515071544规划总建面（万㎡）245218721141471出让面积（万㎡）规划总建面（万㎡）市区土地稀缺，环城四区和滨海新区是土地市场的主战场环城四区依托优越的地理位置和交通呈现出很强的发展势头，滨海新区则依托政策优势和产业优势成为天津市的另一个核心。16整体市场/西青区市场/2010年市场导向?09年土地市场成交价格细分09年1-12月各区域土地成交价格走势图4000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中心城区002399271315013310228935933282478935012554环城四区499838515137762640211201617168115071216511滨海新区333307307543561346936995131210629731953远郊五县8124832803355601060416510496100656543709