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2010南昌万科棠樾项目整体营销策划报告
2010南昌万科棠樾项目整体营销策划报告
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南昌万科棠樾项目整体营销策划报告项目大区域——江西南昌青云谱区,传统工业制造基地,城市中心北移前的老城区,文化底蕴浓厚,人文历史景观较多,但区域认知度不高区政府单位区洪都集团园区江陵集团园区市中心重工企业、印钞厂等厂区昌南工业园区本案干休、院校区?青云谱位于南昌市南部区域,人口约30万,是以现代制造业为支撑的城市副中心?区域中拥有江陵、洪都、昌南等多个大型工业园区,产业聚集度高,企业员工超过43000人?区境内拥有徐孺子故里、朱桥梅村、八大山人纪念馆、铁柱万寿宫等一批人文历史景观?南昌城市中心已北移至东湖区,青云谱作为老城区,人口向城市北侧分流的现状已十分明显项目经济指标——拥有多样化产品线,独树一帜赖特建筑风格的中小型居住社区,区域仅有的别墅高端社区行面江西南昌青面积政产品类型积云谱区段项区比目7.5联排住宅220位距市中心八6%地置容积率一广场约1.5沿路 150段窄景5.3可售面积(平9KM1441一期,16洋房6%米)80西区沿景观0占净 住宅面积(平1226158 地地97109宽景米)80标准层,1733.面面(平米)洋房非住宅面积积积(平2150025%二期120-53.米)0公寓户型建东区14083%筑地价总额2767(草原万元赖)特式6.16100风合计.00格土地单价%(万元/190地价亩)楼面地价(元/平1900米)PART1阅读项目从认识南昌开始“恕我直言,在我到过的省会中,南昌算是不太好玩的一个。幸好它的郊外还有个青云谱。”——余秋雨《文化苦旅》“南昌是中国最炙手可热的城市之一。到目前为止,与其它任何国家快速增长的城市相比,世界上没有哪个城市比南昌更令人惊喜了,它是标志着全球二线城市兴起的中心……现在南昌仍是中国中部最贫穷的省会城市,但由于外资大量涌入和充足的劳力资源,南昌正处在积极演变之中。就在赣江边上的五星级酒店附近,仍然有牛在悠然地吃着草,但同时附近的建筑工地却和已有的高楼大厦一样多……共产党一九二七年在南昌发起武装起义并建立起第一个革命根据地,今天,南昌在中国经济发展中看到了自己的未来。”——2006美国《新闻周刊》中央提出中部崛起发展战略,但在中部各大经济圈城市群中并没有发现南昌京津冀武长三汉角长株潭珠三角2009年12月12日,鄱阳湖经济区给了南昌振兴的希望南昌:全面提升中心城区的高端要素集聚、科技创新、文化引领和综合服务功能。强化昌北经济开发区、高新技术开发区和出口加工区的引领作用,重点发展汽车、航空、医药食品、电子信息、新型材料等产业,全面提升先进制造业基地水平;加快发展金融、商贸、物流、会展、旅游、服务外包等现代服务业,建设区域性商贸物流、金融、旅游集散中心,全国重要的服务外包示范基地。加快形成南昌一小时经济圈,联动发展新建、安义、进贤、余干、南昌县城和丰城、樟树、高安市区昌北经济开发区高新技术开发区但南昌的GDP、人均收入远远落后于武汉、长沙等中部城市?2009年,南昌市的地区生产总值仅仅达到1820亿元,远远低于同为中国中部城市的武汉和长沙;?同样,南昌市的人均收入与武汉、长沙等中部城市相比也处于低位。在房地产市场方面也表现平平,成交总量远小于武汉、长沙2009年商品住宅成交面积2009年商品住宅成交价格1400160%540015.0%1200140%520010.0%1000120%100%50008005.0%80%48006000.0%60%460040040%4400-5.0%20020%4200-10.0%00%南昌武汉长沙南昌武汉长沙?2009年全国楼市全面复苏,南昌市房地产市场成交量与上年相比实现大幅上涨,涨幅达到140%;但其430万方的成交总量仍远远低于武汉、长沙的成交量?与武汉、长沙量价齐升的情况不同,09年南昌延续08年价格下行的趋势,出现了量涨价跌的情况2009年开始市场表现活跃,每个月都表现出供不应求的状态2008-2010南昌市商品住宅供求走势6060005050004040003030002020001010000008-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-03新增供应面积217.116.218.939.229.624.822.232.115.936.321.324.413.68.9324.615.58.2718.61923.313.92720.423.185.4116.35成交面积13.569.469.7913.421.215.211.69.0314.819.63539.132.144.149.441.534.124.336.931.429.936.330.428.139.4519.98均价502445614650541053325381520848184994465045874277353641574370460945254914495247924832488452125514566043645497新增供应面积成交面积均价?自2009年起市场每个月都表现出供不应求的状态,成交比较活跃?2010年一季度仍然表现出比较好的市场情况,一季度新增供应量42.56万方,成交量为50.37万方,成交均价5117元/平米,供求矛盾较为突出一个似乎被遗忘的城市一个相对平庸的市场当我们欣喜的看到2009年活跃的市场之后2010年新一轮的房地产调控出现了2010年4月,房地产行业有史以来最严厉的调控政策出台。?90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%;?第二套住房贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;?商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;?对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。“新国四条”——十年最严房政出台政策演进2009年12月底4月14日:发出严厉调控信号-“信贷政策”国四条,拉响新一轮调控警报-“抑制投机”坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维1.增加普通商品住房的有效供给。护房地产市场健康发展的责任。2.继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投加强住房保障工作,增加住房建设用地有效供应。机性购房。实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房3.加快保障性安居工程建设。。4.是加强市场监管。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。4月17日:明确和细化-“第三套房”、“限外”4月15日:新政出台-“50%,1.1”商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及1.抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化以上住房贷款住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付明的非本地居民暂停放贷款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率税务部门要对定价过高、价格涨幅过快的房地产项目的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅重点清算和稽查土地增值税度提高首付款比例和利率水平。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与开发和2.增加住房有效供给。经营3.加快保障性安居工程建设。对土地闲置及炒地房企,银行不得发放新项目贷款,4.加强市场监管。证监部门暂停其上市、再融资和重大资产重组市场直接反应?4月17-18日,上海14个楼盘扎堆提前开盘。?北京二手房房源15-18号4天内新增加了3000套,相比之前市场平均水平上涨40%。?4月19日地产板块遭受重挫,在各大主要板块中跌幅第一,整体下跌超过8%,共有25只个股跌停,龙头万科也下跌超过8%,盘中最低跌到8.26元,创近一年以来新低?主要城市的楼市成交面积均有不同幅度的下滑,由图中可以看出,部分一线城市乃至二线城市均有不同程度的成交下挫,南昌新政之后成交面积下滑了39.87%4.19-4.25中国主要城市楼市成交面积环比变化图2.5哈尔滨21.5海口1大连-39.87%宁波东莞0.5长沙三亚兰州南京惠州福州广州青岛贵阳佛山0银川包头合肥扬州汕头武汉苏州北京徐州成都天津温州重庆连云港-0.5南昌上海厦门昆明蚌埠深圳-1杭州相对活跃的2009年南昌市场最严厉的房地产新政带着这些背景我们走进我们的项目项目大区域——江西南昌青云谱区,传统工业制造基地,城市中心北移前的老城区,文化底蕴浓厚,人文历史景观较多区政府单位区洪都集团园区江陵集团园区市中心重工企业、印钞厂等厂区昌南工业园区本案干休、院校区?青云谱位于南昌市南部区域,人口约30万,是以现代制造业为支撑的城市副中心?区域中拥有江陵、洪都、昌南等多个大型工业园区,产业聚集度高,企业员工超过43000人?区境内拥有徐孺子故里、朱桥梅村、八大山人纪念馆、铁柱万寿宫等一批人文历史景观?南昌城市中心已北移至东湖区,青云谱作为老城区,人口向城市北侧分流的现状已十分明显项目大区域——青云谱主宰市场整体供求平衡,水准位于八区域前三,而均价处于相对发展成熟的几个片区中的价格洼地2010年一季度南昌各板块商品住宅供应成交情况2070006000)155000米方400010平3000万52000(1000积0面0价格(元/平方米)区区区区区区区湖湖滩湖新谱里区东西高湾发谷山云开红青青术技济经供应面积成交面积成交均价?2010年一季度青云谱区商品住宅新增供应
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hellokano
贡献于2013/10/14
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南昌
,
万科棠樾项目
,
营销策划
内容摘要:
南昌是中国最炙手可热的城市之一。到目前为止,与其它任何国家快速增长的城市相比,世界上没有哪个城市比南昌更令人惊喜了,它是标志着全球二线城市兴起的中心……现在南昌仍是中国中部最贫穷的省会城市,但由于外资大量涌入和充足的劳力资源,南昌正处在积极演变之中。
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