【侯家塘【侯家塘C03—01C03—01地块】地块】市场调研与土地投资可行性分析市场调研与土地投资可行性分析2010年9月目录纲要Contents1项目地块简介2宏观市场分析3区域竞争分析4利润测算分析C03-01地块的价值是什么？长沙会客厅·城市CBD中心较高的利润空间较低的投资风险合理的土地定价市中心地王级绝版地块前言apreviousremark绝无自自20072007年起至今年起至今仅有侯家塘版块已无土地供应侯家塘版块已无土地供应?以本案绝版地段来看，投资商更需关注以下几点——?1、长沙市场基本概况；?2、区域版块优势分析；?3、售价与利润率测算；鉴于此，我们将在下文以比较法进行对比分析和测算，我们将划分一类竞争与二类竞争对象，来对项目进行经济评估；1项目地块简介城市城市CBDCBD中心中心··极致完美配套极致完美配套摩天卫贺龙一号星体育馆芙未来城市航规划道路拍蓉本案地五星级块酒店路环高档高档境住宅第五写字中学楼壹项目地理位置简介?该宗地位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路（号称“三湘第一路”）金源大酒店旁，与贺龙体育馆隔路相望，东距东塘商业中心约2公里，西至湘江不到3公里，南距省政府新址约5公里，南临长沙市主力商圈——候家塘商圈，北距中天广场所在的五一商圈也仅2公里。周边道路密布，交通发达，位置优越。?地块衔接长沙各级商圈，侯家塘、东塘商圈近在咫尺，商业配套齐全，休闲娱乐齐聚于此，周边学校、医院、五星酒店云集。中高档居住社区林立，居住氛围成熟，市政配套完善。7项目价值一——区位价值1.项目处于芙蓉南路旁，中央商务区侯家塘以北片区；2.中心板块北片区，侯家塘商圈辐射区域；3.南湖片区与侯家塘片区连接的交汇处。南湖路南湖路项目位于CBD核心区，侯家塘商务片区。项目价值二——商务价值：城市群发展的中心纽带中心板块在未来仍然承担着无可替代的城市中央的角色，注定了本项目彰显出无法比拟的投资价值。?本项目位于传长沙主城区统中心区中南段，承接中心区与新城南板块（省府板块）的过渡连接；?随着城市的南中心板块向扩张，核心区板块南移，向南项目地块未来芙蓉路将成为新的重要城市中心！向南城南板块（省府板块）长沙市城区地图9贺龙体育馆田汉大剧院本案项目价值三——配套价值侯家塘新一佳神禹大酒店平和堂侯家塘商圈雅礼中学金赋大酒店大华宾馆友谊商城?五分钟生活圈，我们有金源大酒店炎帝大酒店、神龙大酒店、大华宾馆、神禹大国防科酒店、炎帝大酒店、紫天大酒店等技大学?五分钟生活圈，我们有沃尔玛、新华银旺和一佳、友谊商城五华酒店?五分钟生活圈，我们有贺龙体育馆长沙歌舞剧院、田汉大剧院神龙大酒店?五分钟生活圈，我们可达南郊公园五分钟生活圈?五分钟生活圈，我们有雅礼中学、第五中学，省第二人民医院第二人民医院雨花亭沃尔玛紫天大酒店项目价值四——投资价值：中央商务区未来增值空间大?传统中心区中南段，承接中心区与新城南板块（省府板块）的过渡连接，投资价值的无限提升。?长沙CBD最大的优势，是城市“核心”赋予的投资功能（保值增值能力），且不受物业形态与结构的影响。长沙CBD区域传承了自汉代以来厚重的文脉和商脉。?聚集了10层以上的商务楼宇140多栋，入驻企业3552家。?集中长沙70%三星级以上酒店和高档商场，世界500强企业23家。?核心区每平方公里实现的地方财政收入、固定资产投资、社会消费品零售总额等指标分别高于市平均水平的11.7倍、4.8倍和22.6倍。?投资强度最高。?功能配比多样化：商务办公30—40%，商业娱乐30—40%，公共设施10—15%，住宅25—30%。项目价值五——未来规划，地铁1、2号线交汇点，长沙经济发展之核心地铁1号线和3号线在侯家塘交汇，将形成经济发展的金十字。区域隐性价值——三城联动，侯家塘成为中心枢纽：芙蓉大道连接湘潭和株洲，缩短城市距离2009年3月26日，芙蓉大道与红易大道完成对接，从长沙中心城区到湘潭、株洲城区的车程缩短到25分钟，贰项目基本经济技术指标1、总体技术经济指标建建设设用地面用地面积积建筑面建筑面积积容容积积率率绿绿化率化率（平米）（平米）（平米）（平米）7063706349441494417.07.0≤≤28%28%2、退让用地红线（单位：M）?东≥S/2且≥9南≥S/2且≥9西≥S/2且≥9北≥S/2且≥93、退让城市道路（单位：M）?东≥12北≥1214叁隐性优势分析——稀缺·易拆迁1、以宏观角度来看——稀缺性经历了国家新政对房地产市场调控后，长沙土地市场也步入调整阶段，土地配置市场化程度日渐提高，土地总体供应量日渐减少。土地作为房地产开发的龙头，其稀缺性日渐成为制约房地产开发企业的发展瓶颈。本案地段尤为如此。2、以中观角度来看——易拆迁（企事业单位改制用地）长沙城区存量土地供应主要来自两方面：一是原有工业企业、事业单位改制后处理的划拨用地，二是旧城改造用地。如今，长沙市二环线以内的工业企业改制已完成90％以上，处置用地已所剩无几，因此，城区存量土地供应主要集中于旧城改造，但由于新的拆迁安置条例实施，拆迁成本大幅上涨，导致建设成本增加，旧城改造项目开发难度大，故而开发企业对旧城改造项目不愿问津。长沙二环内企事业单位改制完成90%此类地即将绝迹厂房拆迁·前期投入成本低15肆地块SWOT分析优势（Opportunity）SWO◎区位好，为连接新南城与传统市中心的咽喉之地T◎地块规模适中，利于短平快的开发周期；分◎地块地质条件较好，有利于控制开发成本；析◎区位认同度高，对客户而言有心理优势，若规划得当，一则可减少部分营销推广成本，二可利用地利优势树立项目形象；◎接近熟地，可控制拆迁成本和节省前期工作时间；◎地价成本较为合理、后期定价空间较大；◎所处地段为长沙CBD中心，属于长沙配套最完善的区域。◎未来规划利好众多，2年后地铁开通将赋予项目巨大的增值空间。16肆地块SWOT分析劣势（Weak）SWO◎项目沿芙蓉路被金源酒店遮挡，未来昭示性效果不理想。T分◎项目周边已然处于旧城改造阶段，周边环境依然有待改善。析◎项目地段寸土寸金，因此开发体量受限制，无法形成社区概念。◎28%绿化率偏低，因此后期本案产品规划受一定限制。17肆地块SWOT分析机会（Opportunity）SWO◎老城区土地供应减少，土地稀缺，将减少潜在竞争对手威胁；T分◎省府南迁，新南城市政建设投入加大，改善环境和交通；析◎周边中高档楼盘林立，居住氛围日益成熟；◎长—株—潭城市扩张，使项目所处区域的战略位置日益重要，是连接新南城与传统市中心的咽喉要地，升值潜力大。◎区域版块近2年几乎不会有土地供应，未来竞争对手寥寥无几，地产价值可达最大化。18肆地块SWOT分析威胁（Threat）SWO◎国家对房地产业的宏观调控的持续性和不断加强；T分◎银行加息和提高首付比例，会抑制投资型客户的需求；析◎南城建设速度加快，二环以外新盘崛起，众多高品质楼盘其价格优势将对我们形成次级竞争；◎受体量限制，项目的规划设计有局限性。◎项目位于城市主力商圈之中，未来商业规划需进行考证。19战略总结——绝版！千载难逢的投资契机?从地段的稀缺性来看——无疑未来将拥有巨大的升值空间，而土地本身的价值就已不言而喻；?从区域配套的完善性来看——本项目商品房以其强大的前天性优势为投资商大大降低了投资风险；?从整体城市发展来看——未来长沙CBD中心，届时将拥有众多企业入驻，现阶段已然有近30万平米的5A级写字楼正在开发中，因此，后期本项目无论从潜在客群还是投资导向上都将为我们迎来新的契机。2宏观市场分析1、全国省会城市房价排名：长沙排名倒数第六；长沙：内陆龙头城市——低价造就强劲升值潜力，城市房价涨幅空间超乎想象以2009年7月的房价为例，长沙在全国省会城市排名中倒数第六，仅高于内蒙、吉林、青海、新疆、宁夏等省的省会或自治区的首府。而长沙城市居民的人均收入不仅高于西北城市，而且高于中部6省的所有城市。由此看来，政府对长沙楼市必将采取政策、经济等多方面的引导，使得长沙房价能够健康稳定的发展长沙的商品房价格一直处于很低的水平，形成了奇特的“房价洼地”现象。2、2009年中部六省GDP与房价对比表商品房均价商品房均价//商品住宅均价商品住宅均价城市城市GDPGDP（（亿亿元元））排名排名排名排名（（元元//㎡㎡））武武汉汉4560.024560.02115496/52655496/526522长长沙沙3744.763744.76224357/41234357/412355郑郑州州33003300334910/45804910/458033合肥合肥2102.122102.12444880/46004880/460044南南昌昌1837.51837.5553800/32003800/320066太原太原1545.241545.24665900/54005900/540011长沙的GDP在六省省会中排名第二，而房屋均价则排到了倒数第二，说明长沙房价有极大的上升空间，未来发展前景良好。数据来源于长沙市数据中心数据来源于长沙市数据中心3、长沙近几年房产市场分析商品房（万平米）商品房（万平米）其其他他::住宅（万平米）住宅（万平米）年年份份批准批准预预售售存量存量销销售售量量供供销销比比批准批准预预售售存量存量销销售售量量供供销销比比20052005年年底底————397.01397.01————　　————436.73436.73————　　20062006年年底底711.4711.4511.81511.81596.6596.61.191.19618.39618.39523.24523.24531.88531.881.161.1620