市场营销部2010年11月19日至26日上海北京深圳踩盘案例分享上海浦东星河湾?关键词：奢华?项目简介：?均价：50000元/㎡?开盘时间：2009年8月8日?建筑面积：50.01万平方米?容积率：1.58?总户数为5000户?户型面积：三居219㎡-220㎡?开发商：星河湾地产?装修：精装修该案规划将分三期实施。一期沿锦绣路开发，公共服务设施基本建成，住宅组团成形；二期往西沿中心河开发住宅；三期往南沿浪水浜开发高品质滨水住宅，提升小区国际化品质。浦东星河湾首批房源在8月8日开盘，推出房源均为大户型，当日实际成交170套。?物业地址浦东星河湾位于浦东区锦绣路2580弄?交通状况浦东星河湾?轨道7号线锦绣路站项目亮点：每一个微小的细节都满足了浦东星河湾的业主的尊贵身份的面子需求（奋斗五档炫耀型客户）1、景观：?尊贵感入口门户设计，门口迎宾感觉尊贵；?景观讲究自然、弧线弯道、山石水岸、水景丰富。园林景观沿用星河湾造园手法，不断地用堆坡、植物、水系把它分成很多个小区域。而社区主干道采用属于常绿乔木的150棵乐昌含笑，整齐划一；?园林中的黄蜡石均采自广东英德深山山涧里，为了寻找理想的原石，星河湾特意从山林里开辟了一条运输通路，并用专列行程一千多公里，运送千吨黄蜡石，放入浦东星河湾的园林中。因此，客户看见的景致非常自然。?园林景观中多以水景为主，在样板房的阳台上看到的组团间的景观，绿植较密，楼间距较大，一般为65-165米；?下沉式的园林、瀑布水景景观与停车场相结合，给人一种别有洞天的感觉；?社区内钟楼的标志性建筑2、公共部位：?每栋楼前都有护城河，经过小桥后进入豪华大堂，让主人在回家的途中也别有一番风情；?楼栋的入户大堂设两条通道：台阶和坡阶，方便残疾人进出，人性化设计的细节；?双豪华大堂设计，地下大堂设计与入户大堂设计一致，让男主人在回家的途中，尊贵感油然而生；?电梯厅五星级酒店标准设置；?大尺度的电梯轿厢。3、外立面：?色彩沉稳、大气，钢挂石材4、户型：?每个卧室都是套房设计，带玄关和独立的卫生间，主卧四面都设计有小的观景阳台。?400平米左右的户型均有双主卧设计?层高3.6米，比常规豪宅更高，令空间穿透力强，通透感提升，给业主的是一个整体的享受空间；?一般楼栋为1T1户设计，楼王为2T1户5、精装修：?样板间有19套，奢华风、经典风、简约风等，装修标准10000元/平米（中央空调+地暖）?在室内还大量使用黑色中带有金色纹理的黑檀。而为了与黑檀相互辉映，在设计中还采用大量石材。值得注意的是，样板房的各类拼花工艺，采用了毫米级施工要求，缝隙拼接的天衣无缝，且全部直角都由手工打磨，需要工人以工时消除锐度；?墙面有天然贝壳、专门定制的水晶马赛克，工艺很高，自然的石材，整面的大理石拼接。?大量运用了灯光设计。“您看电视的时候可以开一组射灯，有朋友来做客时，可以把主灯打开。”通过灯光不同的组合，营造不同的气氛。6、配套：?开盘的当天酒店同步开始营业。?7、工艺和质量：?在用材方面很注重细节，如石材、切割、拼接等细节都考虑的非常细致。?8、营销亮点：?营销中心设置在五星级酒店的二楼，通过酒店大堂的浏览可以初步感受奢华的氛围和特色工艺。?基本为全现楼销售；?从营销造势手法来看，以活动、事件营销为主万科·金色城市关键词：80+创新户型、中环第七商业中心、双轨道穿行社区、ARTDECO风格立面类型：普通住宅,公寓,小高层项目位置：浦东新区御桥路沪南路物业费：2.70元/平方米·月户型面积：二居76㎡-90㎡三居90㎡售楼处：浦东新区沪南路2255号开发商：上海万科房地产有限公司绿化率：50%容积率：1.99均价：23000元/㎡项目亮点：通过大量赠送面积，增加产品的功能空间及精装修收纳空间的设计来提高产品溢价1、户型：?80+、90+产品基本为2梯4户，建筑层高2.9米，主要通过设备平台及花池大量赠送面积，如79平米的一房一厅，通过赠送设备平台及花池可变为三房二厅一卫；?122平米户型，带有独立的候梯厅，类一梯一户设计，花园式的玄关，套间式主卧（主卧套卫生间，更衣室）2、精装修：?注重精装修的收纳空间的设计，嵌入式收纳系统，除了便捷之外，可以很好的提升空间利用率。?木地板下面都配有地暖、水暖。销售员介绍，加入设定28℃的温度，每月支出1500元左右；如果只设定23-24℃，每月只需要支出几百元。3、营销亮点：?将样板房做在与营销中心连通的板房内，有利于项目的提前销售?在样板房的营销包装上，多采用隐性说明。4、启示：建议如有较好的体验场所，可在进入销售空间之前，适当延长客户的体验路线华润·橡树湾?关键词：特色别墅，豪华居住区?项目简介：?物业类别住宅、公寓、别墅建筑类别别墅（毛坯）、公寓（精装修）、高层装修状况毛坯??容积率1.60?绿化率40%?物业费4.50元/平方米·月?物业公司华润物业?当前价格均价850万元/套??最新楼盘动态华润置地橡树湾在售联庭house，价格700万起，一户一价，面积：180－230平米。?橡树湾联庭别墅，拥有9.45平方公里原生湿地的城市别墅，通过低密度、多庭院、以及15.4米超大面宽等空间营造手法，让自然全面融入生活，身处都市即可享受湿地别墅生活。橡树湾二期新英格兰风情联庭别墅共63套。新江湾城近中环线，距五角场仅3公里；橡树湾二期联庭别墅，深居城市中心。橡树湾二期联庭别墅低调隽永的新英格兰建筑风格。联庭别墅采用地下庭院、入户庭园、阳光中庭、空中庭院（露台）等交互式空间设计。独创15.4米超大面宽，是一般联排别墅面宽的两倍以上。?项目位置：?金牛西区大道与绕城高速交界处项目亮点：通过英伦风格的外立面打造，组团式的建筑形态，创新的类别墅户型，景观细节的营造来迎合注重品质的客户需求1、景观：?进入小区有私密感、尊贵感、仪式感，水景作为整个小区的入区玄关，讲究风水布局；?街道两边分布着护城河，由小拱桥进入每个组团，高大的竹林很好地保护着私密，回家就是游园赏景；?每个组团都很有特色，入户的门牌设计，入户前，先经过木亭后，再进入庭院；?组团内的植物很丰富，护城河岸旁种植的是水生芦苇等；2、立面：?以深红色的手工砖为特色的英伦风格的外立面效果3、户型：?设计上给出了联庭别墅的创新设计的概念，实际为3叠加户型，地下一层和一层为一户(上海规定地下一层可计入产权面积，但不计容积率）一层面积约为183平米，地下一层面积约为97平米，赠送南北庭院面积约为130平米），二、三层面积约为224平米；四、五层面积约为207平米4、材料设备：?在转角的地方采用了转角砖5、营销亮点：?在示范区的展示上，在冬季枯萎的树上，缠绕着同品种的塑料花卉，以弥补冬季植物的不丰富。?注意小景的搭配，例如营销大厅广场走廊上空垂下的葡萄藤、入户楼梯旁的小人。。。中鹰黑森林?关键词：森林生态、德国品质、科技健康\创意地产,科技住宅?项目简介：中鹰黑森林是由上海中鹰置业开发的科技健康住宅项目，项目以“森林生态、德国品质、科技健康”著称上海。项目位于上海新村路于真华路交界地段，属于第一个上海人居示范区——万里板块。南起上海新村路，西侧紧邻公共绿化带；北至富水路，东临真华路交界处。紧临内环、中环，到达虹桥机场非常方便。北部和东部分别被横港河和龙珍港包围，形成天然的半岛状，两条天然河流和中央森林带成就了上海最适宜居住的地段之一。中鹰黑森林整个社区由5栋叠加别墅，11栋16-30层小高层及高层组成。总建筑面积规划约为27万平方米，共分三期开发。目前在售7月25日开盘推出7#楼，总高21层的全装修房，主要户型均为2房，户型面积在130、136、142平方米，均价在33000-34000元/平方米，交房时间在2010年12月31日。8#楼样板房预计在11月将对外开放。该案能源费：3.5元/平方米/月。?环线位置中外环间?所属商圈万里???物业地址中鹰黑森林(中环凯旋宫)位于普陀区新村路1717弄项目亮点：通过高科技理念及产品的运用，通过大量种植树木营造森林感觉的“造林”手法，吸引那些追求生活舒适度的客群1、景观：?整个社区被近10000棵树木包围，约上千棵以上的大规格乔木，总体上，形成森林环抱的格局，几乎真正在上海市中心种下了一座森林。?2、新技术与智能化?1）部分采用19项德国建筑系统，材料展示馆就设在沙盘讲解区的隔壁，让客户在去样板间以前就对整个项目的用材和建筑系统有了一个清晰的认识和感受。?2）销售经理访谈:一期只卖1.2万，当时周边也只卖6000-7000，但如果没有质的飞跃最多只能卖到2万，所以公司高层前往德国考察，跑了国外100多家企业，最后决定走欧洲、德国路线：规范、标准，监理工程是德国人把关，21个德国设计师现场做设计。在中国，3000元和50000元的房子，技术规范是一样的，符合中国的标准。但还需要达到德国的标准：1、世界组织健康标准；2、S779730国际认证：温度、湿度、洁净度；3、三升标准。例如：墙体优质是0.4，中国优质是2.0，中国国产优质是2.5-3.0，中鹰二期已经在1.6以下，三期已经用了德国125的创新技术，不能用别人淘汰的东西。任何一个建筑，只要把标准定好了，就一定能做到。目前，很多豪宅用装修来支撑，是撑不久的，房子，是住、休闲、休息的地方，是一个能睡得着觉的地方，不是开PARTY的地方，所以很多人对豪宅陷入了误区。?3）六大系统：1）恒温恒湿恒氧系统，房子水平温差不能超过0.5℃，垂直温度不超过3℃，湿度在40%-70%合适；2）森林系统，种植了1万棵树，堪称移植的“绿色银行”，与世博会的绿化属于同一家公司，这样做有绿化、环保、蓄水、降噪、降尘的作用；3）24小