保利叶语报价方案保利叶语项目组2010年11月第一部分全市供应下降原因分析新政前后供求表现（公寓）新政前后公寓供求分析供应（套数）成交（套数）成交均价（元/平米）400025000套3500200003000250015000元/2000平100001500米10005000500009.20-9.269.27-10.310.4-10.1010.11-10.1710.18-10.24供应（套数）1638298214211775817成交（套数）24752296379625262535成交均价（元/平米）1990321156184361975122406在新政后两周内，需求量仅出现小幅波动的同时，供应量骤降50%。新政前后供求表现（别墅）新政前后别墅供求分析供应（套数）成交（套数）成交均价（元/平米）3503500030030000套25025000元20020000/15015000平米10010000505000009.20-9.269.27-10.310.4-10.1010.11-10.1710.18-10.24供应（套数）18001400175成交（套数）316285217293155成交均价（元/平米）2681630021327643287528502在新政后两周内，别墅成交受影响明显，成交下降50%；由于别墅达到预售标准相对较快，供应未受较大影响；切入点1：分析新政后开盘典型项目（10.11-10.24）项目名称区域板块物业类型预售证套数推出套数当天成交比例嘉乐东润舒庭嘉定嘉定主城区公寓85012648%中冶祥腾嘉定南翔公寓2426965%新弘国际城松江新桥公寓6717264%保利御樽苑浦东唐镇公寓23210044%海滨国际花园浦东临港新城公寓231195100%万富汇SOHO浦东三林公寓207200100%金榜逸家金山朱泾公寓1325474%西康路989普陀长寿公寓1969854%浦江华侨城闵行浦江公寓31912083%万科城花新园闵行七宝公寓11611690%恒盛湖畔豪庭奉贤南桥新城公寓414200100%绿地海语墅奉贤海湾联排2285080%豪景苑虹口北外滩公寓1172631%新政后开盘的多数项目大多采取了“少量快频”的分批推售策略，以在淡市下营造旺销的现象，且分批的频次较新政前高，由于每次推出的量不多，造成新政后全市供应量大幅减少的现象——分批推售切入点2：10月延迟开盘典型项目解析今年10月延迟开盘项目达49个，其中公寓34个，别墅17个，综合2全市——公寓型项目个。项目名称区域板块推迟时间延迟原因后续供应（㎡）东方冠郡浦东新场年底结构未封顶10万明天华城浦东周康11月结构未封顶25万乐非天地浦东高桥11月结构未封顶1.49万圣鑫苑四期浦东周康2011年初结构未封顶7万锦绣华都浦东周康11月分批开盘策略10.96万绿波景园松江泗泾年内结构未封顶6.8万香缇公馆宝山杨行未定分批开盘策略0.5万中梁英伦印象宝山杨行11月初蓄客不足5万中环国际公寓宝山共康11月?结构未封顶11.5万上海三湘海尚宝山淞南高境11月中旬结构未封顶20万嘉实上城名都嘉定安亭明年结构未封顶1.7万嘉宝紫提湾嘉定嘉定新城未定分批开盘策略9.83万秋霞坊嘉定嘉定新城11月底12月初结构未封顶22.8万项目名称区域板块推迟时间延迟原因后续供应（㎡）铂悦818嘉定嘉定新城11月结构未封顶2.48万朗诗绿色街区嘉定南翔11月结构未封顶8.28万保利梧桐语嘉定嘉定新城明年结构未封顶7万新里米兰公寓嘉定嘉定新城11月结构未封顶5.95万智富名品城普陀桃浦年内结构未封顶18万长宁88金廷长宁中山公园推迟11月结构未封顶15万中信虹港名庭虹口四川北路推迟11月结构未封顶5.69万远中风华园静安北静安推迟12月结构未封顶5万协和城静安南京西路推迟，未定样板房装修未完2.9万凯德茂名公馆卢湾北卢湾明年3月结构未封顶3.5万浦江湾1号卢湾打浦桥推迟到12月结构未封顶8.6万绿城黄浦湾黄埔浦西滨江年内结构未封顶18万上海滩大宁城闸北大宁未定结构未封顶18.2万从10月延迟开盘的公寓可见，大多后续供应量充足，其中80%以上都是结构未封顶而不得不推迟开盘，可见客观原因是造成当前供应量下降的主因——拿不到证无法开盘。全市——别墅物业名称区域板块推迟时间延迟原因后续供应尚东鼎浦东三林未定蓄客不足77940㎡东郊硅谷豪园浦东金桥未定蓄客不足9335㎡中梁香缇公馆别墅宝山杨行未定分批推售5000㎡中梁英伦印象别墅宝山杨行未定已拿证，蓄客不足50000㎡绿地秋霞坊别墅嘉定嘉定新城11或12月结构未封顶228000㎡保利梧桐语别墅嘉定嘉定新城未定结构未封顶70000㎡风荷丽景尚城别墅嘉定嘉定新城未定结构未封顶235000㎡明泉璞院闵行虹桥11月初预售证未办完38775㎡均价超过3万无法拿江南御府(华夏茗苑二期闵行七宝11月底15193㎡)证沿海郦墅别墅松江新桥推迟到11月结构未封顶70000㎡别墅供应下降的原因主要分为两种：权重各占50%1、工程进度影响无法领取预售证；2、蓄客量不足，无法开盘；切入点3：十一黄金周的大规模放量和部分项目良好业绩造成后续供应减少06年以来十一黄金周全市商品住宅成交走势250000250002000002000015000015000100000100005000050000020062007200820092010供应面积425882116589367123005149152成交面积1347191665937981492159201680均价845610647121851432419203为抢得“金九银十”的市场机会，十一黄金周今年十一黄金周的成交量是06年至今之最，期间的供应量是近两个月的最高值，大幅放量多数项目取得不错的销售业绩，在随后的政后，一定程度上也造成后续供应量的下滑策重压下，业绩压力小的项目采取谨慎推盘、甚至延后开盘的企业策略切入点4：老政策的强化执行，造成供应量减少新政前新政后“单价超过三万平米不能拿十月七日上海细则后，老政预售证”和“单批三万平米以策被进一步强调，很多达不下不批预售证”这两条过往政老政策在新政组到标的项目在拿证时遇阻，策没有很好得到执行，前两个合拳下被强化执为全市供应量减少起到推力行月近90%的项目不达标仍能作用。正常拿证销售在当前上海把房地产调控做为一项政治任务来对待的趋势下，此前的老政策又重新浮出水面被强调，间接对供应量的减少起到推力作用。小结下列原因共同发力，影响了新政后的供应量——为有足够时间应对当前市场巨变、且能小幅提价，新政后很多分批推售策略（变相项目不但采取“小步快跑、分批推售”策略，造成当前供应量捂盘）大幅下挫。部分项目后续存量小部分项目后续存量不大，资金压力较小，部分开发商等待后期次要原因市场稳定再做推盘打算。（占20%权重）部分达到预售标准的项目已于“十一”房产会期间集中开盘供应高峰后的低值，当前属一个供应高峰后的低谷。静观后势暂缓推售部分项目在蓄客量不足及担心销售遇阻的情况下，暂缓推盘。主要原因（占80%多数项目未达到新政规定的预售标准，不得不推迟开盘，影响拿不到证无法开盘因素）供应量第二部分区域市场供应情况区域市场项目区域板块产品类型延迟原因后续存量绿地公园壹品宝山顾村公寓结构未封顶84592㎡保利叶上海宝山顾村公寓结构未封顶140769㎡香岛原墅宝山罗店别墅单价超过3万63084㎡紫辰苑宝山杨行公寓蓄客不足，分批开盘493576㎡区域内的四个延迟开盘项目，大多是由于结构未封顶或单价超过3万的客观原因，造成整个区域供应大幅下降。区域市场（10.11-10.24）项目名称区域板块物业类型预售证套数推出套数当天成交比例万科琥珀郡园宝山罗店公寓15615695%万业紫辰苑宝山杨行公寓1814863%绿地公园壹品宝山顾村公寓17817864%东方帕堤欧宝山顾村公寓12012013%大户型推案（270平方米）区域内目前由于供应较少，各项目在市场空白期均采取足量推案的策略罗店板块存量状况总建筑面积（㎡）存量（㎡）后续供应（㎡）上置绿洲香岛原墅1162101815363084美兰湖中华园19946925248162498景瑞美兰湖岭域1370003792037154万科琥珀郡园180,00098794096朗诗绿岛754311413219329万科琥珀臻园15000015926105207合计858110112366481368当前罗店板块部分项目存量较大，且板块后期存在大量后续供应。未来供应量主要集中在万科琥珀臻园、琥珀郡园两个项目，朗诗绿岛及香岛原墅也都会有放量顾村板块存量情况　总建筑面积（㎡）存量（㎡）后续供应（㎡）保利叶上海550,0001143558817.36东方帕提欧146，00062400绿地公园壹品260，0002093014704.34合计810，0003236573251.7顾村板块目前在售公寓项目较少，存量及后续供应均较少。杨行板块存量情况　总建筑面积（㎡）存量（㎡）后续供应（㎡）盛高香逸湾300,00040000飘鹰锦和花园200000129860英伦印象37251037251万业紫辰苑51962535847453976合计105687652833491227杨行板块后续供应量较大区域市场土地供应时建筑面积（容积楼板成交日地块名四至土地面积（㎡）开发商间㎡）率价期东至规划道路，南宝山区罗店镇至月罗公路，西至上海融侨置业有限月罗路北侧地53263.369242.31.3767811-11欣螺公司紧固件配公司块送公司，北至荻泾东至抚远路，南至宝山区罗店新上海顺驰置业有限美丰路，西至罗迎102246.11