华盛达杭州西溪50号、2号地块整合策略报告国语沟通MandarinCommunication2011·1·13特殊产品非常手段目录Contents3rd:演绎Idea2nd:结论Conclusion1st:前提AnalysisThe1ststep前提Analysis1.2011，宏观向好，对类住宅产品而言有一定的政策红利整体市场环境向好投资回暖，但缺乏渠道类住宅产品可以躲过政策壁垒，是投资客的重要选项2.板块发力、潜力巨大整个大城西，本案所处西溪科技岛的规划是最为完善和起点最高的，未来的潜力无限。临平城本案本案城北板块城北板块城市圈城东新城下沙城城西区域中心西溪板块市中心市中心钱江新城钱江世纪城西溪江南城板块西溪板块06后进入快速发展期，依托湿地的稀缺性是杭州低密度物业排屋、别墅产品的聚集地，因此板块价值认知度很高，是主城区外房价最高的板块。?市场供应量09年至今，再加上08年5月出让的余政挂出[2008]07号地板块，西溪五常已出让宅地高达1066.7亩（见下表），几乎是同块市期杭州住宅用地出让最多的板块。场供　这1066.7亩宅地，可以建造120.4万方的住宅，加上前面应希将推7宗地42.6万方的住宅建面，则未来两至三年，西溪五常尔不板块的住宅供应潜力高达160万平方米。如果加上该板块在售缺楼盘如西溪风情、西溪蝶园、西溪里的剩余库存，大西溪板块的供应潜力在200万平方米之上。楼面价面积总价地块编号出让时间容积率(元/m开发商备注(m?)(万元)?)西溪·余政挂出[2008]07号2008.5.19757071.1437505254中尚联合玫瑰2008年共计1宗75707平米余政挂出[2009]13号2009.7.20805891.81285008858国恒地产——余政挂出[2009]14号2009.7.21828061.81329008916国恒地产——余政挂出[2009]21号2009.7.22485532.3240342152宏程房产——余政挂出[2009]22号2009.7.23133921.464303430宏程房产——华元·余政挂出[2009]3号2009.8.31486931.6585007509华元房产爱丁郡余政挂出[2009]4号2009.8.31465741.6558007488昆仑置业——余政挂出[2009]5号2009.8.31182371.8250007615大华房产——余政挂出[2009]6号2009.8.31594181.5452005071大华房产——西溪·余政挂出[2009]37号2009.9.15238161.1161406161莱茵达、中尚玫瑰余政挂出[2009]38号2009.9.15522271.8393604187华元房产——余政挂出[2009]79号2010.1.12295061.13900012016华乾房产——杭政储出[2010]23号2010.5.182558827060013796万厦房产——2009年共计12宗，529399平米百家乐余政挂出[2010]54号2010.8.3316501.54749010003——房产余政挂出[2010]53号2010.8.18207211.5231907461温州法华房产——余政挂出[2010]63号2010.8.23536312.6321992309开元旅业——2010年(截至11.10)共计3宗，106002平米2008-2010年合计?711108（1066.7亩）788093建筑面积120.4万方?板块规划整体规划——西溪科技岛项目所在地区域为西溪科技岛规划区内总部功能区块，未来有强大的科技、教育、商业配套支持。?项目所在大区域整体规划为西溪科技岛，中国唯一集城市湿地、人文、科技艺术为一体的创新EOD（绿色生态办公区）。98.9平方公立融合办公、科研、教育、旅游、居住、服务等城市多元文化，由高等教育、创新产业、居住生活、公共服务、总部办公等功能区块组成，各区块产业聚集，功能互补，形成自我循环，可持续发展的生态岛屿。整体规划——高教园区项目西临仓前高教园区，享有丰富的教育配套，规模化的高教园区将成为本项目去化的人群之一。?高教园区规划总面积达10.3万平方公里，空容纳约8所高校，师生近10万人。目前已有浙江大学、浙江理工大学科艺学院、浙江科技学院、浙江工业大学、杭州师范学院及市委党校入驻。整体规划——地铁规划地铁5号线是目前西溪文一西路延伸断区域价值上升的定时炸弹，一旦方案及建设时间确认将是板块价值提升的火箭助推器。本案位置西溪板块依托大湿地的稀缺资源，板块价值认可度高，板块市场放量依然强大，板块热度也将会被进一步推升。其中有可能实现的地铁5号线一旦确认，整个板块价值将再次升华。对于本案而言：科技创业园、高教园等功能规划的发展，将会带来有利的人口结构和数量基础支撑，但势必也会催生出大量商业、办公用地的类住宅产品进入市场，西溪板块将会是此类产品集中地，成为市场竞争的主力战场区域办公商业用地仓前区域——09年底至2011年，共出让10宗，土地面积约18万平方米。出让面积总成交价宗地名称土地坐落（平方土地用途竞得人成交日期（万元）米）余政挂出浙江利合达工程技仓前镇葛巷村文一西路北10000商业办公1925.02010-12-15【2010】100号术有限公司五常街道永福社区仓前葛巷余政挂出杭州森禾农业开发村（良睦路以西、红卫港以17723商业办公3192.02010-12-15【2010】99号有限公司南）,余政挂出仓前镇葛巷村（绿汀路以东浙江利尔达物联网17297商业办公3327.02010-12-15【2010】97号、一号路以南）技术有限公司余政挂出(2010)37创新基地（仓前镇）绿汀路浙江钱潮控股集团9676商业办公用地1718.02010-05-18号与9号路交汇处股份有限公司余政挂出(2010)36仓前镇葛巷村创景路与一号浙江勒克司光电股20683商业办公用地3973.02010-05-17号路交汇处份有限公司余政挂出(2010)34仓前镇绿汀路东侧、红卫港杭州浙富科技有限31458商业办公5570.02010-04-29号以南公司余政挂出(2010)19仓前镇文一西路北、良睦路浙江裕丰律师事务16737商业办公用地2512.02010-03-03号西所余政挂出(2010)18仓前镇文一西路北、龙舟路浙江金之路信息科7339商业办公用地1102.02010-03-03号东技有限公司余政挂出(2009)77杭州炬华实业有限仓前镇文一西路北侧15322商业办公用地2300.02009-12-25号公司余政挂出(2009)71浙江加利利通信科仓前镇葛巷村文一西路北侧31915商业办公4071.02009-11-18号技有限公司五常区域——10年初至2011年，共出让8宗，土地面积约20万平方米。出让面积总成交价宗地名称土地坐落（平方土地用途竞得人成交日期（万元）米）五常街道永福社区仓前葛巷余政挂出杭州森禾农业开发村（良睦路以西、红卫港以17723商业办公3192.02010-12-15【2010】99号有限公司南）,余政挂出杭州凯诚实业有限五常街道五常大道南侧2814商业办公761.02010-12-15【2010】98号公司余政挂出(2010)64五常街道文一西路与高教路开元旅业集团有限47270商业旅馆业5693.02010-08-23号交叉口西南侧公司余政挂出(2010)50五常街道宋家湾路南侧、丰杭州余杭荆丰股份7193商业办公1620.02010-07-14号岭路西侧经济合作社余政挂出(2010)20五常街道创意产业园区一号华立集团股份有限23409商业、办公用地3969.02010-03-05号地块公司余政挂出(2010)17五常街道北部园区4-2号地浙江八方电信有限54067商业、办公用地9166.02010-02-26号块公司余政挂出(2010)16五常街道北部园区4-1号地浙江八方电信有限59332商业、办公用地10058.02010-02-26号块公司余政挂出(2010)13华盛达控股集团有五常街道北部园区2号地块17612商业办公2987.02010-02-20号限公司以五常和仓前组成的西溪科技岛创意园在2010年累计成交商业、办公用地共18宗，土地面积约40万平方米。总建筑面积近100万平方米。其中不可避免部分以类住宅产品形式开发的地块。板块内类住宅产品比例在整个板块中会增加。3.板块内同类产品集聚，竞争激烈整个西溪板块，由于用地性质特殊，确切的竞争物业信息并不完善，但就目前已知的信息而言，竞争形势已可谓非常激烈项目所处的位置位于文一西路与荆常大道交汇位置，绕城公路西侧，处于西溪科技岛规划区域内，东临近蒋村中心。西典西溪金座本案华禹西溪项目区域内2011年预计有4个项目与本案产生直接竞争关系。西典项目北，项目北，紧紧临本案地块，临本案地块，土土地面积地面积与与本地块本地块相差不相差不多，多，土土地性为工业用地性为工业用地，地，产品为产品为类类住宅住宅精装精装公公寓寓。。户型户型面积在面积在4040--7070平方米。平方米。目前该项目工目前该项目工程程进度部进度部分分已建地面已建地面55层层。。项目定位语：西溪&西城理想新城居SOLOG：个性空间、新城居理想地推广现状：少量工地围挡?西溪金座项目南，紧临本案地块，土地面积与本地块相差不多，土地性为工业用地，产品为类住宅产品。户型为60平方米左右的精装LOFT。目前该项目工程进度部分已建地面4层。项目定位语：西溪湿地SOHO公寓、理想时代loft空间SOLOG：精装修毛坯价