至盟置业金乡城南项目市场研判及物业发展建议新智盟地产策略机构新智盟R以智结盟since2004以诚相待——全案策略操盘专家——全案策略，实战专家2011年2月谨至盟置业金乡城南项目市场研判及物业发展建议呈：至盟置业新智盟地产策略机构金乡城南项目市场研究及物业发展建议新智盟地产策略机构2011年2月全案策略，实战专家2011年2月至盟置业金乡城南项目市场研判及物业发展建议新智盟地产策略机构国办发1号文事件：2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”（简称“国办发1号文”），提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。政策着力点带来的影响?首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政?标志着调控政策的进一手段调控房地产市场转为步升级和深化；直接调控房价。?市场短期需求和价格将?行政手段继续升级，限购受到显著影响；范围更广且更加严厉。?2011年全国商品房销售?经济、金融、税收等手段面积下降和价格结构性全面升级。下跌可能性加大。?落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。全案策略，实战专家2011年2月至盟置业金乡城南项目市场研判及物业发展建议新智盟地产策略机构2010年，是中国房地产市场战略调控年，纵观全年多次调控，逐迷局次升级。国八条的出台，给2011年房地产市场调控确定了基调。尽管如此，住房需求依然强大，供给仍然给力。综观中国房地产市场，这是一个不确定的时代……我们面对着：开发商与消费者的博弈-----迷惑的刚性置业者-----艰难的投资者-----痛苦的投机者2011我们面对着：政府对开发商的多维调控怎么走-----政府决定了土地成本-----对供给、价格、利润的管控加强我们的客户是谁？如何吸引他们？这是新形势下，我们必须缜密思考的战略核心！全案策略，实战专家2011年2月至盟置业金乡城南项目市场研判及物业发展建议新智盟地产策略机构金乡细观金乡房地产市场诸多发展商在区位资源与同质化的红海中浴血奋战，而品质先驱（杭州湾、金鑫城市花园等）已开始跳出红海，站在更高层次上享受名利双收……至盟城南项目，是做残喘的市场跟随者？是拿出“亮剑”精神，去挑战行业领军？还是定义片区或宜居生活的全新价值，做市场的引领者？随波逐流没有出路！引领还是挑战，姿态必须确定！！全案策略，实战专家2011年2月至盟置业金乡城南项目市场研判及物业发展建议新智盟地产策略机构写在前面的话……?我们必须明确的是：一切的目的是销售！?我们必须围绕最终的营销环节去考量项目的打造，诸如项目的整体特色以及产品的细化设计等等；?在金乡这样的封闭型成本性市场中，成本的控制固然关键。诚然，任何提升项目价值的动作都会带来相应的成本提升，但我们应该明白价值的提升是项目顺利变现的基础条件之一，从这一点上讲，增加的成本是值得的；?我们不盲目追求项目的价值提升幅度，而是有选择的去提升，毕竟，利润才是我们一切努力的初衷。全案策略，实战专家2011年2月至盟置业金乡城南项目市场研判及物业发展建议新智盟地产策略机构本篇报告研究思路框架宏观市场与政策解读背景研究金乡概况房地产市场现状分析项目及所在区域分析项目分析与机会选择竞争研判及客源分析市场突破及发展机会选择项目定位项目定位及物业发展建议核心问题界定物业发展建议营销策略全案策略，实战专家2011年2月至盟置业金乡城南项目市场研判及物业发展建议新智盟地产策略机构PartPart11项目发展的背景研究项目发展的背景研究全案策略，实战专家2011年2月至盟置业金乡城南项目市场研判及物业发展建议新智盟地产策略机构房地产市场宏观背景及政策研究宏观政策分析?央行年内6次上调存款准备金率，调至18.5%，创历史新高近年来的房地产调控政策?10月20日和12月26日，央行2次加息，一年期贷款基准利率调至5.81%?关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知?《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》?国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨?“9.29新政”出台?《流动资金贷款管理暂行办法》出台?《关于促进节约集约用地的通知》出台?《个人贷款管理暂行办法》出台?“10.22”新政出台?《加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台?松绑二套房营业税征收5年减至2年?《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台?《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》?“4.15新政”出台基调：抓紧建立住房保障体系基调：遏制部分城市房价过快上涨，抑制投机20072008200920102011?“国八条”出台基调：进房地产业持续健康发展基调：促进房地产市场稳定健康发展基调：控制房价，引导合理住房需求，楼市深度调控?《境外投资管理办法》出台?《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问?存款准备金率8次上调?《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》题的通知》?《关于加强土地出让收支管理的通知》?各地出台“限购令”?“9.27”新政出台?《调整个人住房转让营业税政策的通知》?1月20日，上调存款准备金率0.5个百分点，调至19%。新智盟地产策略机构·市场研究部?2月9日，上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷?严格房地产开发贷款管理全案策略，实战专家款基准利率调至6.06%?2月24日，上调存款准备金率0.5个百分点，2011调至年19%2。月?《物权法》正式生效至盟置业金乡城南项目市场研判及物业发展建议新智盟地产策略机构房地产市场宏观背景及政策研究宏观政策分析??对贷对贷款款购买购买第二套第二套住房的家住房的家庭庭，首，首付款比例付款比例不不低低于于“国八条”力压楼市60%60%，，贷贷款款利利率率不不低低于基于基准准利利率率的的1.11.1倍倍。。??调调整整个个人人转让转让住房住房营业税营业税政策，政策，对个对个人人购买购买住房不住房不降低支付能力足足55年年转转手手交易交易的，的，统统一一按其按其销销售收售收入入全全额额征征税税。。增加交易成本??重重点点对对定价明定价明显显超超过过周周边边房价房价水平水平的房地的房地产开发项产开发项目，目，进进行土地增行土地增值税清值税清算算和和稽稽查查。。限购，缩减需求??严严格格执执行行个个人人转让转让房地房地产产所得所得税税征征收政策。收政策。??各各直直辖辖市、市、计划单计划单列市、列市、省省会会城市和房价城市和房价过过高、上高、上涨过涨过快快的城市，在一定的城市，在一定时时期期内内，，要要从从严严制定和制定和执执行住房限行住房限购购措施措施。。??原原则则上上对对已已拥拥有有11套套住房的住房的当当地地户户籍籍居居民民家家庭庭、能、能够够提供提供当当地一定年限地一定年限纳税证纳税证明或明或社社会会保保险缴纳证险缴纳证明的明的非非当当地地户户籍籍居居民民家家庭庭，限，限购购11套套住房（住房（含含新建商品住房和新建商品住房和二二手住房）；手住房）；??对对已已拥拥有有22套套及以上住房的及以上住房的当当地地户户籍籍居居民民家家庭庭、、拥拥有有11套套及以上住房的及以上住房的非非当当地地户户籍籍居居民民家家庭庭、、无法无法提供一定年限提供一定年限当当地地纳税证纳税证明或明或社社会会保保险缴纳证险缴纳证明的明的非非当当地地户户籍籍居居民民家家庭庭，，要要暂暂停停在本行政在本行政区区域域内内向其向其售房。售房。大幅消减市场购买力，一个没有争议的事实，那就是：整体市场短期内成交量将迅速下滑。全案策略，实战专家2011年2月至盟置业金乡城南项目市场研判及物业发展建议新智盟地产策略机构项目发展的背景研究金乡概况金乡县地处中国东部的鲁西南平原腹地，地理位置十分优越。北依五岳之首泰山，南邻江苏、安徽、河南三省，与孔子诞生地同属济宁市。总面积886平方公里，总人口60余万。金乡县不仅是中国著名的大蒜之乡，还是全国著名的圆葱之乡、金谷之乡。农产品资源十分丰富，是中国重要的有机、绿色蔬菜生产、加工、出口基地。金乡城市规划布局以向东发展为主，着力构建“一城三区一湖，四河一轴三心”的城市框架。“一城”指金乡县城；“三区”指经济开发区、老城区、新城区；“一湖”指魁星湖；“四河”指老万福河、大沙河、金马河、莱河；“一轴”指沿文峰路形成的城市东西向的时代发展轴，该轴线穿过经济开发区、老城区、新城区；“三心”指经济开发区中心、老城区中心、新城区中心。全案策略，实战专家2011年2月至盟置业金乡城南项目市场研判及物业发展建议新智盟地产策略机构项目发展的背景研究金乡房地产总体状况1、起步较晚，发展较快金乡房地产市场发展起步较晚，经过几年来的努力，特别是07年以来房地产开发市场从小到大,从弱到强，取得一定的发展和成效，房价较前几年已经翻了一番。截至目前，在售房地产开发项目10余个。房地产市场的快速发展促进了城区建设的快速发展和县城面貌的巨大变化，房地产业已成为推动金乡经济社会繁荣发展的重要力量。全案策略，实战专家2011年2月至盟置业金乡城南项目市场研判及物业发展建议新智盟地产策略机构项目发展的背景研究金乡房地产总体状况2、主城区仍为主力供给区域，南部将成为住宅开发热点主城区楼盘较为密集，仍是金乡市房地产供给的重心区域；受自然资源条件及发展规划影响，南部逐渐成为集中供给片区。3、城北片区是目前房地产开发的潜在热点区域受教育资源等公用设施的影响带动，城北片区在城市发展的战略地位迅速提高，加之发展空间大、片区成熟度高，北部城区成为金乡整体发展的重点区域。4、市场处于快速发展中，土地供应量较大，供给增速。金乡整体供给增加