公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案株洲市大帝房地产开发有限公司株洲市大帝房地产开发有限公司刘益成刘益成20112011年年33月月金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传项目概述项目概述?金帝女装城位于株洲火车站南侧，地处于株洲最繁华的地段，当前尾盘集中为三个位置，1）步行街铺面?2）铁西路铺面?3）B塔楼物业?三处房源均有自己不同的特点，因此我们的策划思路以及推广方向，需要从三个不同的方向进行。金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传目标锁定目标锁定?虽然三处房源特点不同，但是我们的目标客户大致相同：–芦淞服饰商圈经营与服饰相关的经营商家–长株潭地区的投资客户?我们可以将这两部分的客户在进行细分：1、私营企业家2、部分国家公务员3、株洲市以及周边城市高收入人群4、部分机构消费者金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传目标锁定目标锁定?消费群特点：?年龄在30—45岁之间?习惯于理性思维判断事物?有比较稳定的经济收入?对于房地产有一定的眼光金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传目标锁定目标锁定?消费群容量?因为金帝女装城尾盘项目相对而言价格不低，因此消费人群属于金字塔中上部分，同时株洲属于四线城市，贫富悬殊大，基本指数比较低，高收入人群的绝对数量较小，该部分消费者数量相对稳定，因此一旦失去就很难补充，因此我们在销售的时候，必须注意有意向客户的成交率。金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传项目解析项目解析?当前金帝女装城尾盘项目存在着一定的问题，包括户型、大小、电梯等等，因此，消费者在购买的同时，即会存在一定的顾虑，因此我们需要通过整改以及概念重述，对整个项目进行重新包装。同时，之前的价格变动，以及内外价格不统一的原因，也对当前的尾盘销售造成一定的影响，因此我们在整个项目进行重新包装定位的同时，也需要针对价格进行重新的定位调整。金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传运营思路运营思路1、隐形降价针对我们金帝的项目，降价并不是在之前的基础上进行降价政策，而是通过实升隐降的方式，让消费者感觉到实惠。譬如，我们可以降低B塔楼的首付、赠送装修设计、甚至于赠送装修等政策，针对步行街可以赠送面积等等方式，在原来的基础上升高单价，但针对整个芦淞商圈而言则是降低单价等方式。金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传运营思路运营思路2、重新定义，改良配套设施我们将会针对步行街、金帝B塔楼等物业进行重新的定位，同时，重新制定我们的VI系统，将配套设施完全。金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传运营思路运营思路3、扩大销售营销渠道我们将在传统营销模式的基础上，加入电子营销、网络病毒式营销等方式，同时通过长株潭地区的DM优势，扩大之前的营销范围；同时，点对点的宣传方式。金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传运营思路运营思路4、小型活动促销借助金帝M层整改重新开业的优势，通过M层的开业庆典，进行小型的活动促销，通过媒体的邀约，座谈会等形式，针对我们重新整改的形象以及重新打造的概念，进行促销活动的推广。?注：我们将通过借势、造势、引市等方式，争取做到速战速决。金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传我们的目标我们的目标我们的目标：我们的目标：合同销售金额：合同销售金额：2.212.21亿！亿！销售周期：正式发售后销售周期：正式发售后3-83-8个个月月金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传项目面临重塑价值项目面临重塑价值------------全面溢价全面溢价项目价值体系重塑全面溢价全面溢价土地溢价产品溢价形象溢价营销溢价金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传思路必须变成行动：环环相扣，紧密执行思路必须变成行动：环环相扣，紧密执行营销策划设计研发营销推广客客户户定位定位产产品改造品改造推广策略推广策略市场语言产品语言市场语言金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传目录目录1、机遇——市场分析2、需求——客户分析3、危胁——产品分析4、改造——价值升级5、蜕变——概念升级6、节点——时间控制8、造势——推广执金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案行9、兑现——销售执行公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传1、机遇——市场分析金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传大市：政策调控，造大市：政策调控，造就就商业地产市场商业地产市场空前空前机遇！机遇！?政策调控：住宅遇冷，商业升温?自2009年以来，中国楼市一直处在调控的重压之下，从2010年的“新国十条”、“新国五条”，再到2011年伊始出台的“新国八条”、“房产税”、“限购令”，一系列政策的密集推出，旨在对住宅市场投机、投资者全面封杀。如今，二套房贷款首付六成、利率上浮10%、三套房限制银行贷款等操作细则使得商品房住宅交易量萎缩，住宅遇冷。?地产调控政策的实施使得大量投资客户的资金流向受阻，但这些却给商业地产带来了机遇，由于商业地产不受限购令的影响，开发商和投资客自然会多加追捧，也必然带动商用物业和办公物业的成交走高。?首付比例比住宅低、利率相当，更为关键的是没有“限购令”的限制，诸多过去看来不利的因素在楼市新政策的影响下成为了商业地产的“利好”。?不断高涨的通货膨胀压力，逼迫投资者投资具有高保值增值能力的商业地产。金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传中市：中市：芦淞服芦淞服饰商饰商圈辐射圈辐射全国，年成全国，年成交近交近300300亿亿！！?芦淞芦淞商商圈圈：：历史悠久历史悠久，，辐射辐射全国，年成全国，年成交近交近300300亿！亿！?株洲株洲芦淞服芦淞服饰饰批批发市场发市场群历群历经十经十多多年的发年的发展展，，已已成为我国中成为我国中南南地区地区最最大的大的服服饰饰物流物流中中心和心和全国十大全国十大服服饰市场之一。饰市场之一。?现有现有各类服各类服饰、饰、鞋帽专鞋帽专业市场业市场4242个，个，占占地约地约5050公公顷顷，，汇聚了汇聚了国内外国内外40004000多多个个知名知名品品牌牌，从业，从业人人员员1010万余人万余人，商品，商品辐射辐射全国全国1515个个省省、、230230多多个个县县((市市))区，市场年成区，市场年成交交额额近近300300亿亿元元。同时，市场内。同时，市场内还还有有55个个物流聚散物流聚散中中心心、、11个个综综合合性性电电子子商务中商务中心心。。?株洲将株洲将打打造“造“芦淞千芦淞千亿亿服服饰产业集饰产业集群群”的”的契契机，机，芦淞芦淞商商圈圈将将迎迎来再一来再一次蝶次蝶变变，“，“天天时地时地利人和利人和”造”造就了芦淞就了芦淞商业地产的大有商业地产的大有可可为。为。金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传株洲株洲核心核心商商圈示意图圈示意图金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传芦淞服装芦淞服装市场市场群群面临蜕变，商业价值将大面临蜕变，商业价值将大幅提幅提升升。。株洲芦淞服装市场群目前正在进行步行街提质改造，包括地面铺砖、景观亮化、地下市场改造等工程，同时正在申报国家级3A景区。值得一提的是，各服装市场将在地下连接，四通八达。正在施工的人防工程也如火如荼，完工后将实现人车分流，地上为步行街，地下一层为货运流通区，地下二层为停车场，市场群内部和地下通道，将会设置相应的休闲、休息区；华丽和中国城之间修建的“芦淞广场”，将作为群众休闲和娱乐场所。株洲芦淞服装市场群主要的市场有：1、金轮时代广场13、欧洲城服装市场25、九天国际广场2、金冠国际广场14、淞北市场26、城中布匹市场3、金帝女装城15、瑞苑市场27、精品内衣城4、金都服装批发大市场16、芦淞大市场28、南大门针织品市场5、天雅17、淞达市场29、株洲皮具城6、天山汇金国际18、南玉市场30、南大门小商品批发市场7、智超时尚广场19、淞南服装市场31、金三角8、华丽服装批发大市场20、湘龙布匹市场32、星通鞋城9、中国城服装市场21、环洲服饰城33、湘汇精品皮具城10、巨丰精品内衣城22、淞华品牌内衣城11、金谷国际商业广场23、结谷门大市场12、银谷童服市场24、大地商业广场金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传金帝广场金帝广场金帝尾盘营销执行方案金帝尾盘营销执行方案公司内部保密文件，严禁外传公司内部保密文件，严禁外传小小市：市：金帝金帝坐享芦淞坐享芦淞商商圈龙头圈龙头地地段段，升值，升值潜力舍潜力舍我我其谁其谁！！?金帝广场：金帝广场：芦淞芦淞商商圈圈，，火火车车站旁站旁，，皇皇者地者地段段，，谁谁与争与争锋锋！