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2011上半年成都房地产市场研究与趋势报告
2011上半年成都房地产市场研究与趋势报告
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2011上半房地产市场研究与趋势报告年导语房地产行业发展环境分析房地产行业分析全国主要城市住宅土地市场成交情况成都房产市场分析成都土地市场分析下半年市场总体趋势预判??导语今年上半年我国房地产市场可谓是风云变幻。这是一个扰乱心跳的半年,新国八条确定今年调控的方向、成都限购、一房一价、三次加息、六次提高存准率……一系列调控政策连番袭击:限购、限价、限贷,一个个重拳捶打着房地产市场。3月主城区住宅销量跌幅达77.5%,龙湖、万科、发润等名企楼盘热销,主城区与郊区情况冷热差异明显,土地市场冰火两重天。面对如此强有力的调控,楼市初露松动迹象,消费者彷徨,开发商忐忑……思考:下半年的政策是否会加强?下半年的市场将何去何从?13/10/142一、房地产行业发展环境分析1.1宏观经济环境分析◆导语2011年上半年,因国际大宗商品价格上涨导致输入型通胀压力增大,加上前两年实行适度宽松的货币政策,信贷投放量大,市场流动性过剩,CPI压力较大,通胀预期强烈。为了管理通胀预期,迄今央行已经六次上调存款准备金率,三次加息。货币政策调整已经深刻影响到微观的企业经营活动。随着信贷政策的持续收紧和外需的减弱,工业仍面临继续下滑的压力。6月份CPI创出本轮通胀的最高值,7月暂时有回落,货币政策调控作用不明显,预计下半年还有一次加息或提高存准率。上半年国内生产总值(GDP)204459亿元,按可比价格计算,同比增长9.6%;其中,一季度增长9.7%,二季度增长9.5%。分产业看,第一产业增加值15700亿元,增长3.2%;第二产业增加值102178亿元,增长11.0%;第三产业增加值86581亿元,增长9.2%。从环比看,二季度国内生产总值增长2.2%。6月投资增速下滑明显,对经济的贡献率有所下降。2010年,我国GDP增速在一季度冲高过后连续两个季度出现回落态势,但在四季度开始启动回升。2011年,由于外部经济环境仍有一定不确定性,加速国内经济转型加快推进,预计经济增速将略低于2010年,但由于经济增长的内生动力进一步恢复,“十二五”开局之年中国经济增长将稳健起步。13/10/143◆6月居民消费价栺创新高6月消费物价指数(CPI)同比上涨6.4%,创三年以来新高。其中猪肉价格上涨57.1%,影响价格总水平上涨约1.37个百分点。自今年3月以来中国CPI连续“破5”、“破6”,主要是因价格上涨的“翘尾因素”影响,国家宏观调控政策的“时滞”有关。从目前情况看,下半年翘尾因素影响将减弱;今年全国粮食又将获得大丰收,粮食有较大充裕的库存是稳定物价非常重要的基础;工业消费品从总体上还是供大于求的格局,决定了工业消费品价格基本稳定;2011年国家实行稳健的货币政策,有利于控制货币的流通量,控制货币流动性。这些都为控制物价上涨创造了非常好的条件和环境。然而由于猪肉价栺仍高位运行、资源品价栺改革继续推进、居住类价栺涨势短期难改、工资上调等因素,将使得通胀压力贯穿全年。6月CPI增速达全年高点,此后,受M2增速逐步回落、输入型通胀趋于缓和等因素影响,预计CPI将呈现逐步下降趋势。13/10/1441.2行业政策环境分析1.2.1政策回顾2011年1月26日,国务院召开会议确定八条措施调控房地产市场,称之为“新国八条”。至此拉开了今年楼市调控的序幕。此政策一出,引发各方对今年调控政策和房地产市场走向的猜想。之后,限购、限价更是如狼般袭来,各种危机感、紧迫感肆意弥漫,房地产市场正在悄然发生着改变。下面对上半年相关政策做一个简要梳理与回顾。◆政策调控目的:控制高房价,抑制通胀压力。13/10/145◆点评:提高二套房贷首付和贷款基准利率,限购,限价……个个切中要害,政府不仅利用银行差别化信贷,提高购房门槛;更直接利用限购抑制多套房购买需求;通过“一房一价”,让房价“一天一价”成为历史。多拳出击,目标只有一个:控制高房价,凸显政府调控房价的力度和决心。13/10/14613/10/1471.2.2政策聚焦2011年上半年,在受到限购、限价、限贷等多重政策调控下的成都楼市,销售开始放缓了脚步,数据显示,今年1-6月成都市主城区商品房成交总套数为31274套,总面积为298.59万平方米,环比去年7-12月套数和面积分别下降了34.05%和33.24%。13/10/14813/10/14913/10/14101.2.3土地政策聚焦4月14日,成都市土地矿权交易中心、成都农村产权交易所发布关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告,从2011年4月15日起,国有经营性建设用地(不含工业用地)使用权首次出让,竞得人须持有相应面积的建设用地指标标签订《国有建设用地使用权出让合同》。在房地产业界看来,建设用地指标无异于开发商进入土地市场的“入场券”,这个“入场券”就被人们戏称为“地票”。成都推出“地票”的初衷,在于引入社会资金解决农村土地综合整治的难题。实施“地票”制度有利于加快农村土地综合整治,释放出大量的建设用地指标,通过“增减挂钩”转移到城市,将加大城市的可供应土地数量;长远来看,有劣于带动土地价格的下降,促进城市资本与农村闲散土地资源的良性互劢。土地成为资本,进入资本市场进行流通,通过“地票”形式可以提前引入社会资金用于土地的整理和城市改造,实质上是成都农村土地综合整治机制的改变。但是,在经历了异常火爆的首次拍卖之后,成都地票制度却戛然而止。究其原因,高价成交的“地票”,开发商只有用于中心城区土地的开发才能有收益,指标可能会更多的被用于大城市、中心城区的建设用地扩张上,反而不利于城乡统筹的发展。加之高价“地票”将增加开发商的拿地成本,未来可能转嫁到房价上导致成都房价上涨,不利于房地产市场的平稳发展。13/10/1411从5月9日初次试水到6月20日的土土地拍卖,皆未出现土地竞拍价超过最高限价的情况,“双竞”有名无实。“双竞”的实际效用并非想象的那么美好,在限制最高地价的同时增加了开发商建设大量公租房面积的成本,其结果必然会导致商品房售价的提高以维持开发商的利润收入。在目前政府调控如此严厉的情况下,开发商也不会对各宗土地趋之若鹜,加上资金的压力,土地市场的竞争也较之前楼市火爆期弱了很多,大多土地以低价成交,根本不给“双竞”发挥效用的机会。所以“双竞制”在上半年所扮演的角色也只限于参与性,而非实质性,在整个房地产市场走向未定,整体低迷的背景下,预计下半年“双竞”的角色不会有大的转变。13/10/14121.4宏观环境总结及预判◆经济预判国内生产总值增速回到潜在增长区间,工业生产放缓,固定资产投资保持较快增长,社会消费品零售总额增长放缓,外贸增长放缓,顺差回落。中国第二季度的新增外汇储备达到了1500亿美元,远高于同期460亿美元的贸易顺差,表明中国仍面临较为强劲的资本流入压力。同时,较快的经济增速也将带来通胀压力,因此,任何形式的货币政策宽松、或者紧缩步伐的停滞,都为时过早。观望期不会太长,预测下半年至少一次加息或提高存准率。下半年随着经济下行压力逐渐加大,货币供应量增速持续下滑,CPI将平稳回落。◆政策预判在政策调控的重拳之下,房地产市场已经走到了十字路口,如何前行,关键在于找对方向,首先需要弄清目前形势。依然坚挺的房价,持续低迷的房地产市场,孰能坚持?孰能笑到最后?未来市场何去何从?以几方面做简要分析。13/10/1413把脉开发商,希望较快回笼资金,资金充裕的开发商按部就班,伺机而动;把脉消费者,目前仍在观望,期望在政府强有力的措施下,扭转房价使其下行。双方的博弈当下还未找到一个均衡点,关键因素在于政府对目前调控效果的态度。是否放行,还有待后市呈现。13/10/1414二、上半年房地产行业发展分析2.1房地产行业运营分析◆导语如果7月农产品价格仍然不出现回落,CPI还将保持在6%以上的高位,整个三季度可能物价还属于高位。但考虑到央行货币工具频频动用,很多中小企业,尤其是制造业都出现了融资难的情况,在6月初公布的制造业采购数据中,已经逼近50%的枯荣警戒线,因而政策可能会出现微调。5月、6月楼市价格环比上涨,在这种情况下对楼市的紧缩政策仍然会持续下去。7月加息时,公积金贷款也出现了同样的上调政策,这反映出从货币政策来看仍然会维持对楼市的高压政策。由于6月宏观经济数据未全部公布,故以下数据截止2011年5月31日。5月份,国房景气指数为103.20,比4月份提高0.01点,比去年同期下降1.93点,仍然在景气区间运行。5月份,全国房屋平均销售价格5653.753元/平方米,环比4月上升4.48%。住宅平均销售价格为5292.59元/平方米,环比4月上升5.82%。由于2010年房地产市场在7、8月的成交量大幅萎缩,因此,预计国房景气指数在接下来的2、3个月可能会有所反复。但在持续的宏观调控政策影响下,房地产市场持续景气上行的可能不大,国房景气指数在短暂反弹后依然会继续探底下行。13/10/14151至5月份,全国房地产开发投资18737亿元,同比增长34.6%。其中,住宅投资13290亿元,增长37.8%,占房地产开发投资的比重为70.93%。本月全国房地产开发投资5397.07亿元,环比增长20.10%,同比增长35.42%。房地产开发投资占固定资产投资的比例为20.76%,较4月略有下降。全年房地产开发投资增速依然会维持在30%以上的较高水平,但这种超速增长更多的是由于基数原因造成。由此预计,2012年房地产开发投资增速将会向历史均值靠拢。13/10/14161至5月份,全国商品房销售面积32932万平米,同比增长9.1%。其中,住宅销售面积增长8.5%,销售额增长16.0%。继4月份房地产市
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hellokano
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成都
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房地产市场研究
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2011 年上半年,因国际大宗商品价格上涨导致输入型通胀压力增大,加上前两年实行适度宽松的货币政策,信贷投放量大,市场流动性过剩,CPI 压力较大,通胀预期强烈。为了管理通胀预期,迄今央行已经六次上调存款准备金率,三次加息。货币政策调整已经深刻影响到微观的企业经营活动。
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