优山美地名邸项目2011年总体营销策略汇报PART1主要竞争格局5大个案2大巨头橡树湾景瑞18号336省道总布开发区商业区局新星湖邻里新开河路上海路路农工商地块本案中港翡翠城振兴路华润橡树湾华润橡树湾推案体项目名称占地总建面物业类型销售比列销售均价量小高层，高层橡树湾19.74414467%（99套）8500，联排推广表现广告在苏通大桥小海出入口处做看板其它大众媒体：报纸稿现场华润市区售楼：位于南通市美术馆内现场售楼处（11.22公开)活动1.举办拍卖会2.春节前组织南通所有媒体和合作厂商去广州，深圳，香港等地参观其项目，达到业内的推广前期主要推广区域为市区，在市区内形成一定传播景瑞18号项目名称占地总建面物业类型　景瑞18号　2032.8　叠加，小高层，高层　推广表现广告竹行收费站口小海收费站口我行我家刊物现场市区售楼处（10.30公开长桥现场样板区(5月入边）驻）活动圣诞节请所有来过的售楼出看房的客户来小区参加新年活动，并开始订会员卡，无需交钱,参加后期活动有相应积分,购房有优惠主要推广区域在城市外围和市中心优势优势：：劣劣势势：：1.1.项项目周目周边边都是以一些成熟的社都是以一些成熟的社区为区为主主1.1.项项目目产产品品单单一，一，没没有能提升小有能提升小区区品品质质,,生活氛生活氛围围已形成已形成的的产产品品((叠叠加加,,联联排等低密度物排等低密度物业业))2.2.项项目离目离农贸农贸市市场场,,超市超市,,商商业业中心只中心只2.2.项项目目对对于其于其它两个个它两个个案的品牌知名度案的品牌知名度有步行有步行55分分种种的的时间时间,,生活便利生活便利要稍低要稍低3,3,项项目目紧临紧临上海路上海路,,是是开发区开发区本交通主本交通主3.3.项项目目没实没实景的特色，未能景的特色，未能给给客客户视觉户视觉干道干道,,是本土居民心中的是本土居民心中的开发区开发区腹地腹地感感观观上的冲上的冲击击SOWTSOWT分析分析威威胁胁：：机机会会：：1.1.项项目法式目法式风风格建筑立面和格建筑立面和华润华润相冲突相冲突1.1.加大加大优优山美地本土品牌效山美地本土品牌效应应，提高整，提高整,,且立面且立面没没有有华润华润之之纯纯淬，淬，没没有直接感有直接感观观个个客客户户群的群的认认知度知度效果效果2.2.运运用用开发区开发区本土居民的本土情本土居民的本土情结结,,强强2.2.品牌品牌号号召力其召力其它两个竞争个它两个竞争个案强大案强大调紧临调紧临着上海路着上海路3,3,产产品品规划单规划单一，无法在一，无法在规划规划形成自已形成自已3,3,强化强化区区域位置，是域位置，是最最为为方便的生活中方便的生活中优势优势..心，心，55分分钟钟的步行的步行时间时间可以解可以解决决生活一切生活一切所需所需4.4.实实景景样样板强有力的板强有力的说说服力服力景瑞华润名邸新新开河路路华润华润景瑞景瑞位位星湖大道商商业业置置超市超市上海路本案本案小小学学农贸农贸市市场场超市超市个案大型超市商业中心金融中心农贸市场教育配套步行10分景瑞步行10钟车行7分种步行20钟内部无幼儿园，小学车程5分种钟钟步行15分华润步行15钟车行8分种步行25钟内部配双语幼儿园，小学车程5分种钟钟步行55分车行55分步行11分内部配双语幼儿园，小学11分钟的步本案步行55钟钟种钟程步行5分钟,轻松解决生活一切企划思考从区位优势入手竞争优势：中心概念生活中心金融中心行政中心中港地块项目名称占地总建面物业类型翡翠城　1435.4　小高层，高层　推广表现广告未来，已来竹行收费站高炮现场现场售楼处主体封顶工地东侧地面在打桩工地东南两侧现场看板架活动暂无现主要推广在城市外围，和中港城的业主农工商地块项目名称占地总建面物业类型农工商地块　6.921　高层　注：项目目前尚未展开推广星湖邻里星湖邻里项目规划区位图项目名称占地总建面物业类型推案体量销售比列销售均价小高层，高层70%（350套星湖邻里6.110.7499套8300大型商业）推广表现工地外围的围墙广告，主要吸引开发区内及周边人群中港农工商名邸新河路新景路星湖邻里位位上海路置置农农工商工商本案本案中港翡翠城优势优势：：劣劣势势：：1.1.优优山美地品牌效山美地品牌效应应，已，已经经成成为为南通人南通人1.1.相相对对于于农农工商而言，我工商而言，我们们离上海路稍离上海路稍远远心目中高品心目中高品质质社社区区的向征的向征地位相地位相对对于差一些于差一些2.2.项项目人目人车车分流的分流的设计设计，，给业给业主更好的主更好的2.2.相相对对于中港而言，本于中港而言，本项项目目总总平平没没有其冲有其冲私密空私密空间间击击力大力大3.3.分分区区管理的模式管理的模式,,三三进进式大堂式大堂设计设计,,3.3.中港有中港有项项目目现场现场的的会会所作所作为销为销售中心，售中心，体体现现高品高品质质社社区规划区规划和服和服务务整体形象要好于本案整体形象要好于本案SOWTSOWT分析分析威威胁胁：：机机会会：：1.1.三三个项个项目目较为较为集中，物集中，物业类业类型基本相型基本相1.1.充分利用景充分利用景观优势观优势，体，体现现一舒适生活一舒适生活同，同同，同质质化化竞争竞争相相当当大大2.2.独独具具风风格的格的法式建筑法式建筑,,体体现独现独享尊享尊荣荣2.2.客客户户第一眼第一眼对对于中港的印象于中港的印象会会更具更具说说3.3.完美展完美展现项现项目目规划规划的的三三进进式大堂式大堂的尊的尊服力服力贵贵享受，享受，55大主大主题题公公园园规划规划表表现现3.3.有有会会所的体所的体现现,,整体展示面要比本案整体展示面要比本案44强强调运调运用在用在优优山美地在南通的品牌山美地在南通的品牌，体，体具有吸引力具有吸引力现现高品高品质质生活的方式生活的方式项目物业建筑容积率规划特色景观特色品牌名称类型风格无特色农工商3.2高层无无景观特色南通无项目东、西隔断有缺陷高层中港城中港2.5现代大规划一个大中心绿化组团小高层普通住宅形象法式对称齐一十字对称主轴景观6年高层本案2.5法式三进式大堂设置5个5000平方主题公园南通住宅标杆项目小高层4大组团邻里空间法式风格景观小品本土品牌法式风格，十字对称主轴景观，三进式大堂让你享受尊贵生活从品质优势入手企划思考竞争优势：品质个案法式建筑尊贵人生项目整体竞争定位区位：整个开发区的中心品质：本土知名品牌法式尊贵人生【推广主线】开发区中心之上的尊贵人生PART2推广策略执行优山美地推广节奏第一次开盘：2011.5.15楼号总套数总面积1#,2#22024407.512销售目标：完成一期总量的90%销售套数：198198套吸引12001200组来人累积400400张VIP卡如何吸引1200组来人，累计400张VIP卡？时间短任务重【推广节奏线】3大阶段，阐述中心之上的尊贵人生第一第一阶阶段——段——概概念念第第二二阶阶段——段——区区位位第三第三阶阶段——段——产产品品3/153/314/154/305/15诉求重点：项目形象定位从优山美地花园到优山美地名邸第一第一阶阶段——段——概概念念第第二二阶阶段——段——区区位位第三第三阶阶段——段——产产品品3/153/314/154/305/15【第一阶段】阶段推广目地：有效区分优山美地花园和名邸，通过户外的更新树立区域形象，同时配合新闻发布会详细阐述项目的特点，通过新闻发布会制作新闻炒作的由头，进行全市性的软性推广阶段推广渠道：新闻发布会+户外更新+软文炒作+业务执行【第一阶段——媒体执行】媒体发布会活动主题：优山美地名邸业内媒体介绍会活动时间：3月26日，下午16：30开始活动地点：南通新有斐大酒店出席领导：集团陈总，项目杨总、徐总，项目设计师拟邀约媒体：江海晚报、南通日报、南通楼市、搜房网、新浪乐居、电台、电视台等相关媒体准备道具：项目DM、项目介绍PPT、相关礼品、项目包袋、项目易拉宝准备礼品：媒体答谢（1000元/个）活动目的：在业内推广名邸项目，针对名邸项目进行推广，在圈内展开话题讨论及后续的软文报道其他建议：活动主旨在于项目业内推介，建议采用轻松、自然的方式活动流程：1.印制相关请柬发放给各个媒体2.3月26日下午16:30，准时在新有斐大酒店宴会厅进行来宾签到3.签到后来宾进入宴会厅就坐4.宴会厅分为两桌，就坐后由酒店上饮料及水果5.17点准时开始，由和融集团陈总，对集团品牌及江苏各地开发项目进行介绍6.由名邸项目总杨总介绍项目整体情况及项目开发理念7.由陈总、杨总及项目设计师展开交流环节8.宴会开始，大家吃饭9.每位嘉宾发放项目精美礼品10.预计活动结束时间：19:00时间节点配合道具3/153/203/25简易DM基本框架设计成品项目介绍PPT初稿完善定稿项目笔记本初稿设计成品礼品袋初稿设计成品易拉宝初稿设计成品【第一阶段——媒体执行】户外媒体媒体原则：既是形象传播的重要工具，又是目标客户接收信息最重要至渠道之一，无论是前期的形象宣传还是开盘前的卖点公开，户外媒体都是绝对主力。诉求方向：区分本项目与优山美地花园媒体布点：优山美地花园现场看板、虹桥高炮、乐天马特门头、电话亭广告、【第一阶段——媒体执行】软文炒作3/15和融集团全新产品系—优山美地名邸南通首发3/22和融集团再续辉煌——纯正法式社会中心之上的尊贵人生3/25优山美地名邸发布会3/29继西班牙风格之后的浪漫法式——专访优山美地名邸项目经理【第一阶段——业务执行】小众媒体1、环保袋广告——超市内部免费赠送印有项目LOGO环保袋2、DM投放——开发区各大社区3、优山美地花园老客户定期的资料寄送