营销战略营销战略世界上有两种智慧一种是将简单的事情复杂化；一种将复杂的事情简单化宏观趋势11宏观趋势研判瑞德威尔看太原楼市走势宏观趋势土地出让金首付增加至50%供加大新建保障住房10万平米应结构太原重拳打击囤积房源土地供应持续增加银行放贷收缩，在一定程度上击碎了中低端客户的需求需哑铃型市场，中产阶级偏少，购买力受限求研究两会之后形成观望，客户分成两大派系楼盘供应增加，竞争客户分流严重宏观趋势经济并经济并未未真真正恢正恢复复，，国国家不家不会会大大动动干戈干戈政府利用房地政府利用房地产创产创造造GDPGDP与与促促进进城市化城市化太原土地供太原土地供应应放量增放量增长长，供需，供需结构调结构调整整竞争分析22竞争矩阵分析区域竞争十面埋伏如何实现突围？竞争分析项目处于房地产发展初级区域，升值潜力巨大初初级区级区新新兴区兴区热点区成熟成熟区区环城高速北中环北中环胜利街兴华街北大街新建漪汾街路府西街五解一放路千路环迎泽西街峰迎泽街和环城路平城高滨滨路建高速河河设速南内环西街西东南内环路路路并州路义长风西街长风东街井新西晋路祠路平阳南中环南中环路坞城龙城大街路环城高速环城高速竞争分析区域竞争惨烈，在客户价格承载能力有限之条件下，争取外域客户成为我们主要目标长风桥长风东街鼎晨地产万国城学府街滨河27格林花园首府栋御景湾旧新滨滨中环水岸平晋晋河南中环河南中环阳祠祠西东万年花城九昌项目汾河景观路路路路路观澜国际绿地世纪海天世纪滨江花园水域金岸火炬桥龙城大街星河湾竞争分析区域竞争狼烟四起：同质化产品\同质化客户\同质化宣传在售项目建筑类别主力在售户型销售均价竞争户型优势劣势推广主题首府6栋33层目前情况不详8000精装暂无河景价高打造通性生活样板体系平阳府邸2栋28层，共504户80㎡-160㎡预计700084套中小户型整体规划尚未完善目前没有银海水韵二期7栋，2栋点楼5栋板楼170㎡-220㎡预计8000376套河景+内置商业街证件不齐全汾河水岸，山水尊邸海天世纪汾河景6栋　观与银中大户海水韵成型为主　7000暂为无我们产品优势主要　竞争对　手　中环水岸1栋28层，共260户100㎡-180㎡680026套位置好+准现房+五证全价高+配套缺失地标建筑，核心再现汾河景观11栋33层，共2222套126㎡-267㎡6600594套河景+十中+内部配套配套缺失名校为邻，文墨飘香绿地世纪5期27栋，在售1期1,3,597㎡-163㎡530051套名企开发配套待完善长风CBD·50万方生活地标滨河27栋21栋，15栋6层，6栋12层109㎡-260㎡490090套位置好无证件一庭一院一天地格林花园10栋，共1700户80㎡-240㎡41001360套133工程配套待完善CBD万年花城8栋层（在售1、5号楼）100㎡-136㎡3800暂无规模大+价格低配套待完善湖居邻文化庭院美宅观澜国际一期17栋；在售13、14、9号93㎡-170㎡3700暂无规模大+价格低居住氛围稀缺双公园水岸建筑群竞争分析在景观资源占有上我们尺有所长，在品质建设上我们寸有所短项目价格结构会所园林喷泉立面单元门大堂保温层地面窗户墙面电梯智能系统停车首府12000框剪　　　干挂精装精装有复合塑钢乳胶精装可视对讲地下御景湾8000　篮球场绿植雕塑水墙瓷砖防盗门精装有毛坯塑钢毛坯进口可视对讲地下海天世纪7000　　　　　　　　　　　　　地下丽泽花苑看看我7000剪力墙暂无们主要品竞争对牌毛坯手的装断桥隔热毛坯品牌备可视对讲地下中环水岸6800框剪无无无涂料防盗门毛坯有毛坯塑钢毛坯精装对讲地下汾河景观6600框剪有绿植有瓷砖九阳简装有毛坯塑钢毛坯西格玛对讲地下长风世纪5300　运动型五大组团有仿石面层精装入户厅堂XPS保温毛坯铝合金刮白三菱三重系统地下滨河274900框剪无绿植无涂料防盗门精装有毛坯塑钢毛坯申龙对讲地下栋格林花园4100框剪有绿植湖无涂料防盗门简装有毛坯塑钢毛坯国产对讲地下万年花城3800框剪完善绿植有涂料防盗门简装有毛坯塑钢毛坯国产红外对讲地下观澜国际3700剪力墙完善8万平米有涂料防盗门大理石有毛坯塑钢毛坯精装红外对讲地下区域价值3区域价值勘探区域发展对我们有什么样的启发区域价值城市发展战略“南移西进”，代表着太原未来主城区的发展方向城市产业发展重心“南移”城市未来居住功能“西进”万柏林：汾河景观+宜居功能尖草坪尖草坪尖草坪杏花岭杏花岭杏花岭万柏林万柏林万柏林迎泽区迎泽区迎泽区晋源区小店区晋源区小店区晋源区小店区在城市产业发展重心南移的背景下，依托太原西山片区仍保留着大量的平地，随着生产型企根据城市规划，西山地区综合整治将为区域品经济技术开发区，未来将成为高新技术业、先业的外迁，未来西山将成为太原宜居之地质提升提供经济和环境双重利好进制造业和现代商贸业中心区域价值从区域发展程度来看，项目处于第四象限，周边开发程度较低，居住氛围稀缺长风街西街长风桥长风东街第二象限第一象限学府街旧新滨滨平晋南中环晋河南中环桥河南中环阳祠祠西东路路路路路第四象限第三象限龙城大街火炬桥龙城大街区域价值项目周边规划丰满，长风商务氛围日趋浓厚，溢出效应明显区域价值未来CBD正在形成长风文化商务区是太原市实施“南移西进、北展东扩”空间发展战略的重要建设区域，其被定位成具有全新生态理念，综合商务、文化、行政及居住职能为一体的城市滨河文化商务区，建成之后成为太原的新地标本体解剖5项目本体解剖解剖自己比解剖别人更痛苦本体解剖1号楼2号楼3号楼本体解剖B1-157C1-142C-139C-139C1-142B1-157剩余32套剩余31套剩余31套剩余27套剩余25套剩余14套本体解剖A-193B-148B-148A-193剩余31套剩余14套剩余14套剩余7套本体解剖B2-154A1-193B-148A-193剩余14套剩余15套剩余11套剩余7套本体解剖东单元中单元西单元东单元西单元东单元西单元1#B1C1CCC1B12#ABBA3#ABA1B2157.1142.4139.96139.96142.4157.1193.33148.14148.14193.33193.33148.14193.3154.7332　　　　　　32　　　　32　　　　31　　　　　　31　　　　31　　　　30　　　　　　30　　　　30　　　　29　　　　　　29　　　　29　　　　28　　　　　　28　　　　28　　　　27　　　　　　27　　　　27　　　　26　　　　　　26　　　　26　　　　25　　　　　　25　　　　25　　　　24　　　　　　24　　　　24　　　　23　　　　　　23　　　　23　　　　22　　　　　　22　　　　22　　　　21　　　　　　21　　　　21　　　　　　　　　　　　　　2020　　　　2019　　　　　　19　　　　19　　　　18　　　　　　18　　　　项目所剩户型均为底层与高层户18型，　非　高层　无河景，　即低层被遮挡17　　　　　　17　　　　17　　　　16　　　　　　16　　　　16　　　　15　　　　　　15　　　　15　　　　14　　　　　　14　　　　14　　　　13　　　　　　13　　　　13　　　　12　　　　　　12　　　　11　　　　　　12　　　　11　　　　10　　　　　　11　　　　10　　　　9　　　　　　10　　　　9　　　　8　　　　　　9　　　　8　　　　7　　　　　　8　　　　7　　　　6　　　　　　7　　　　6　　　　5　　　　　　6　　　　5　　　　4　　　　　　5　　　　4　　　　3　　　　　　4　　　　3　　　　2　　　　　　3　　　　2　　　　1　　　　　　2　　　　1　　　　1　　　　项目本体项目所剩户型均为无水景中大户型，80%为3室2厅2卫我们建议以栋为单元3次开盘户型面积功能总套数已售套数未售套数户型总面积剩余面积比例B1157.13室2厅2卫64184610054.47226.617%#1C1142.43室2厅2卫192648569113.67974.419%C139.963室2厅2卫646588957.448117.6819%2#A193.334室2厅2卫12864263812373.127346.5417%B148.143室2厅2卫6436289480.964147.9210%A、A1193.334室2厅2卫64422212373.124253.2610%#3B148.143室2厅2卫1283221114740.481629.544%B2154.733室2厅2卫3218144951.362166.225%SS明明星星产产品品33号楼号楼整体整体素素质质最最好，建好，建议议后推后推CC现现金金产产品品11号楼随号楼随着着南中南中环环之之贯贯通，升通，升值值效效应应迅雷迅雷不不及掩耳及掩耳，建，建议议首推首推QQ幼童幼童产产品品22号楼号楼作作为为后后续户续户型，型，随随着着园园林建林建设内设内部配套之部配套之落落成，建成，建议议次次推推DD瘦狗瘦狗产产品品具具有有户户型缺型缺陷者陷者，建，建议议打打折折促促销销，，以提以提高高关关注注度度营销战略竞争压力中高端竞争惨烈，周边所剩户型均为中大户型产品压力我们所剩的产品零散不一，景观户型缺失客户压力高端客户需求源于多样化选择开始吹毛求疵营销压力既不能高调宣传，又想树立项目档次之间的矛盾营销战略如果让我们来操盘我们将会怎么办？营销战略营销第一境界：产品卖点营销避避：：此此为为功功能性广能性广告告，无，无益益于利于利益最益最大化大化与与品品牌牌建建设设，后期价格，后期价格提提升升空空间间有限有限利：利