威威达达莘庄工莘庄工业区业区工工-55-55号号地地块块市市场场定位定位报报告告20102010年年0505月月威达控股莘庄工业区工-55号地块市场定位报告在产业地产领域，我们共同期待》》》》》》一出高调的亮相一件华丽的外衣一个高贵的符号一技惊艳的手笔目录︱CONTENTS一、开发目标界定二、工作过程及思路1.项目市场定位方向论证1.1产业地产开发的产品类型有哪些？1.2本案于各类产业地产产品的适应性如何？1.3本案在所选择市场方向中竞争能力如何？2.项目产业主题定位2.1区域的主导产业是什么？2.2依托区域主导产业，项目最适合的产业主题是什么？2.3项目产业链动力模式下的开发模型如何规划？3.项目产品规划建议3.1主题产业企业和相关企业的需求特征如何？3.2结合主题企业客户需求，如何合理完成项目整体规划？3.3项目建筑产品应具备哪些特征以适应客户需求？4.运营增值方向建议一、开发目标界定开发目标/项目立意—成功的产业地产产业地产开发是系统工程，成功的界定标准有很多，多数开发商只关注“物业载体”的定位盈利模式开发模式增值效应产业地产物业载体开发原则开发目标/目标选择—第一次设问面对威达控股，我们针对本项目展开第一次设问……对于本项目，我们更期待在3年内获得12~15亿元销售收入；还是获得一个能够实现年均技工贸收入超过30亿元，3年后价值超过20亿元的优质资产？开发目标/项目形象—作品化的产品客户、政府、企业眼中分别的经典作品能够充分展现自身形象和实力的个性化、生客户眼中的作品态化的郊区化办公产品能够承载区域产业升级和形象提升的示范性政府眼中的作品产业园区能够实现企业短期收益和长期收益最大化的企业眼中的作品优质资产开发目标/项目价值—利润最大化和社会效益最大化只有能实现社会效益最大化的产业地产项目，才能实现企业利润最大化产业客户导入产业乘数税收创造就业创造区域价值提升卖—更高的价格租—更高的价格更快的速度强势的品牌开发目标/开发目标的实现策略“借势—跳出—超越”三部曲如何跳出项如何突破和目本身，跳丰富生产和出莘庄工业确定本研发的概念区，跳出闵案的开，全面超越行，跳出上发方向目前的产业海？园区项目？如何借势政府和周边的大环境？开发目标/开发目标的实现策略/借势的方向借势—本案作为中等规模的产业地产项目借势的可能方向地块位置：莘庄工业区联农路以北、华宁路以东”地块面积：模借势91802平方米规等地块用途：中市场价值势差工业用地“地块年限：借市场之势50年主导产业规划借政府之势区域开发规划地块规划限制条件：借环境之势容积率≤1.5建筑密度≤40%大环境改善绿化率≥25%小环境提升开发目标/开发目标的实现策略/跳出的方法跳出—放眼更大的市场借助虹桥综合枢纽长三角特色产业集聚中心第三次跳跃特色产业集聚中心第二次跳跃产业推动器承接上海产业转移莘庄工业园区产业提升推动器第一次跳跃引擎物业挖掘各方现有资源承载特色产业功能的引擎物业作品项目城市长三角开发目标/开发目标的实现策略/超越的内容超越—全面提升项目价值超越工业用地充分挖掘本案所在的区域价值，通过产业链重构，完善项超越工业用地目功能组成，超越工业用地的使用性质使土地价值最大化超越研发概念全面丰富和超越研发的概念，借助政府产业政策导向和产超越研发概念业转移趋势，以丰富内涵提升项目价值既能满足政府期望（投资密度360万/亩），又能超越政府期望（带来区域土地价值价值提升、税收创造、就业超越政府期望超越政府期望创造），同时还能给政府带来新的工业园区发展模式，让项目成为政府推广新型现代产业园的样板和示范二、工作过程及思路1.项目市场定位方向论证定位结论1：将本项目打造成具备明确产业主题的郊区生态办公产品项目市场定位方向论证/产业地产的开发物业类型产业地产的界定和特征产业地产是近年房地产市场上的开发热点。关于产业地产的概念定义，市场上并无定论。在本报告中，我司主要采用以下的定义界定项目是否属于产业地产：◤项目位于工业园区/产业园区或依靠产业基地开发的新区；◤项目基地属于工业用地性质（部分为工业用地变性为商服用地）；◤项目招商过程中带有明显产业倾向；◤项目所提供的软硬件设施具有明显的产业特征；◤项目或所属园区可以为入住客户提供一系列的优惠政策和配套服务。附件：上海部分知名产业地产项目汇总总建规模项目名称功能定位占地面积(万㎡)建筑面积(万㎡)物业组合大业领地集展示、贸易、研发于一体的大型总部基地120.0660500余幢独栋总部楼宇财富兴园首家面对海内外中小型成长性企业的企业园18.728独栋商务楼+高层酒店+物流仓库+高层公寓中邦MOHO商务园集商务、科研、生产于一体的商务别墅区12.077.228幢独栋商务别墅+2幢商务会所+办公楼科技领袖之都集合研发、办公于一体的低密度商务花园51.062180套独栋SOHO商务楼GBP总部基地集生产、科研、办公于一体的总部基地33.352742栋独栋办公楼+12幢联体办公楼+标准厂房钢领集钢铁贸易物流、商流、信息流育一体的基地23.132独栋总部楼+综合办公楼+会展中心+酒店上海总部湾集研发、办公、生产、贸易于一体的基地133.4150200幢独栋总部楼+多层研发楼+会展中心+酒店集旅游、休闲、购物、交易、仓储、物流功能一体东方国际文体休闲城105.39约100以2-3层TOWNHOUSE联体别墅为主（1F商业2-3F办公）化专业市场基地上海西郊生产性服务集集研发中心、总部经济和现代服务业于一体350420低层独栋楼+小高层/高层办公楼聚区集汽车销售、汽车服务、汽车物流、汽车文化为一东方环球企业中心33.483794幢独栋总部楼+3幢高层研发大楼+6幢多层研发中心体的聚集区集商务办公、高科技研发于一体的现代科技商务园浦江智谷商务园88105.6低层、低密度的办公楼群+多层大平面研发楼群区集总部办公、科技研发、会议会展、加工物流中心低层独栋楼群，包括中小型企业总部楼和大型企业总部商务楼总部1号5098于一体群及综合服务楼银行卡等产品研发、金融后台服务、国际金融BPO高层/小高层综合服务楼+低层科研办公楼/总部办公楼等（主银行卡产业园300200服务承接等功能要为入住园区定制科研办公物业）承载园林、生态、高科技的总部办公功能和科技研批租土地与建成物业出租相结合，其中建设物业中包含低层独IBP虹桥国际商务花园140130发功能栋办公楼+小高层科研楼高层/小高层研发大楼、独栋企业总部+研发总部楼、小高层孵上海多媒体谷多媒体相关产品制造、研发功能36.781.5化中心、高层酒店等总部办公、研发、生产、展示、交易、物流仓储、高层/小高层办公楼、独栋总部办公楼、研发生产楼、酒店、华盛国际商务花园24.345服务等公寓、工业展示中心、工业商城等新希望企业家家园总部办公、科研办公133.460300幢独栋企业总部楼项目市场定位方向论证/产业地产的开发物业类型在产业地产开发物业类型分类中，本项目适合的战略定位方向是什么？物业类型需求特征客户关注点典型项目满足大型企业战略管理、资本形象好、独栋、生态、紫竹科学园、总部1号1-总部办公运营、人力资源等商务感、大业领地、虹桥IBP满足创业初期中小企业的创业交通便利、租金便宜、2-SOHO办公张江SOHO、海上海居家办公生活便利满足企业的生态化办公需求交通便利、环境好、商慧创国际、漕河泾现代3-郊区生态办公务配套、产业配套服务业集聚区商业商务氛围浓厚、交环球金融中心、金茂大4-市区集约办公市区办公和厂房办公跟本案特通便利、临近客户厦、廖创兴金融大厦性基本不符，因此不作为分析就近办公，便于生产管各工业园区大型制造业5-厂房办公重点。理与服务企业的自建厂区办公楼满足企业高层商务居住和休闲生态好、商务配套、产虹桥商务别墅、上河商6-商务居住办公需求品质量、交通便利务园项目市场定位方向论证/项目适应性研究1-SOHO办公方向不适合本案发展上海SOHO办公典型项目分析项目占地总建产品形态和物面对客户总结：SOHO办公楼基本处于名称（亩）（万M2）业组合相对成熟区域，要求生活、张江SOHO51321SOHO办公IT及高科技创业企业、商务配套齐全、交通便利，张江高科孵化的高科技主要以满足中小企业办公需成果转化项目求为主，因此，结合本案地海上海1278（办公SOHO办公LOFT中小型创意类企业、贸块、区域等条件，本案并不部分）办公易类、金融适合发展SOHO办公楼。海上海张江微电子港小型智能孵化楼（张江SOHO）项目市场定位方向论证/项目适应性研究2-总部办公方向不适合本案发展（1）总部办公难以营造明确产业主题，会导致项目滞销上海总部办公典型项目分析项目名称占地规模总建面积产品形态和物业组合面对客户（亩）（万M2）紫竹科学园数码港/11.79企业总部商务办公楼、厂高科技企业总部、研发房/独栋、多层、小高层中心、风险投资公司总部1号25021总部商务办公楼/多层中小型企业总部、生产型企业办事处、中小型贸易公司大业领地180060企业总部商务办公楼/独高科技企业总部、研发栋、中心紫竹科学园数码港总部1号大业领地附件：上海第一个完全市场化运作的总部基地—大业领地2-总部办公方向不适合本案发展大业领地·企业总部花园基本情况?定位：总部基地?规模：占地1800亩，建筑面积60万平方米?产业主题：无明确产业主题?物业组成：总部办公楼+会展酒店+商业配套?功能组成：总部办公为主,贸易、财务结算、会展为辅物业介绍—总部办公楼上海第一批建设的总部经济项目之一，以吸引500强总部和国内企业总部聚集为目的。但项目缺乏政府背景，且泛产业定位，难以对企业客户尤其是知名客户产生较大吸引力。启发上海总部基地