红星美凯龙项目·营销执行报告红星美凯龙长春项目组2010.5目标快速回笼资金年内实现销售金额3亿元目标目标意味着什么？目标分解年底3亿的销售金额,意味着至10年底必须至少消化1000套而9月底开盘，3个月的销售期，又意味着在集中销售500套的基础上，后续每周至少持续销售45套如此目标，目前的市场是否支撑我们去完成？新国十条出台，政策重压房地产4月14日新国四条发布后3天，4月17日新国十条，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷的政策。政策要点：政策影响：国务院关于坚决坚决遏制遏制部分城市房价过快上涨的通切断金融杠杆对楼市投资效抑制不合理住房需求知：应；二套房50%首付，部分城市三套房贷。从五大方面共十条对市场进行全面空。　一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房增加住房有效供给增强供给，改善土地供应，价和住房保障职责加快保障性安居工程建设政策普通住房供应方面。　　二、坚决抑制不合理住房需求加强市场监管　　三、增加住房有效供给各地区、各有关部门要切避免各地方政府因为利益执四、加快保障性安居工程建设各地区、各有关部门要切行中可能会有“折扣”甚至实实履行履行稳稳定房价和住房保定房价和住房保　　五、加强市场监管“阳奉阴违”的情况障障职责职责一线城市市场走势，将影响长春购房者的“观望”情绪2009年1至4月上市量与成交量对比表?新一轮政策调控序幕已经拉开，目前后续调控政20000策何时出台存在不确定性，接下来的3至5个月内15000市场为政策调控后的消化期，新一轮市场观望情绪100005000开始蔓延。0?从供需来看，长春市场上半年供应不足已成定局上市套数成交套数系列1725214856，下半年会出现预期中的集中放量，开发商是否会短期内难改供需失衡，供求比为2.04。受政策影响放缓开发节奏值得关注。?长春房价整体水平仍然较低，加之目前开发商资2010年1至4月上市量与成交量对比表6000金充裕，受政策影响短时间内房价松动可能性低。4000?一一线线城市城市将将早于二早于二线线城市出城市出现现市市场变场变化，如一化，如一线线2000楼楼市走低，市走低，观观望情望情绪将绪将可能蔓延至可能蔓延至长长春，而春，而对长对长春春01月2月3月4月而言市而言市场场需求仍然存在。需求仍然存在。上市套数110991413643865成交套数47973349340933014月部分楼盘推货，供需初步得到调整。区域内上门量受一定影响，部分客户观望情绪显现价格未出现松动长春政策影响点式分析阶段划分政策出台前4月1日至4月18日政策出台后4月20日至5月20日日平均日平均日平均日平均项目名称均价均价上门量成交量上门量成交量鲁辉国际城约30组————约25组————亚泰桂花苑约35组————约24组————高格蓝湾约25组约0.5套6200约23组约0.5套620060006000万龙名城约30组约13套约15组约6套（高层）（高层）?政策出台后各案上门量普遍下降15组左右；?政策影响主要体现在客户心理，目前市场价格未出现松动。区域内项目月均销售套数为80套左右销售面积约7000-7500平米每月。月均销售月均销售主力户型去化周期10年预计项目名称建面建筑类型去化体量套数面积（平米）（月）上市量2009：10多层万鲁辉国际城200小高层76687580－1201610万2010：1高层万多层2010：3万龙名城20万小高层88750070－9045万万高层2009：9万亚泰樱花苑25万高层6568751051610万2010：2万2009：10高层万高格蓝湾43万70690070－1101610万小高层2010：1万2009：10多层万中顺和苑1394750070－9083万本项目要实现小高层目标，意味着超越竞争的全面提速2010：1!万通过以上分析我们认为：在不确定的房地产市场背景下，本项目要全面超越区域项目，实现目标，将面临两大问题：如何突破竞争？让客户知道！如何最大化客户量？让客户来且购买！1看自身项目区位非传统宜居区域，区域认可度低项目所在区域：本案位于二道区八里堡远达大街与河东路交汇处。八里堡八里堡八里堡简述：本案本案相对落后，起步较晚，早期主要产吉林吉林大路大路业以工业及物流运输为主，当地居民生活水平低，是长春近几年棚户区改造的重点区域。区域发展：城市向外扩张，07年后八里堡迎来发展契机，大量品牌开发商集中进入，目前万科、保利、鲁辉、力旺等知名开发商已相继在此开发项长春对八里堡认知距离较远，环境偏差，房价偏低目，区域房地产市场快速发展。。周边环境周边云集中东瑞家、金海马等知名家居广场，商业基础好，但环境杂乱中中东东瑞家瑞家地方知名企业中东集团创办，占地约22万平米，定位中东中高档家居消费市场，有稳定购买人群；瑞家长长吉高吉高铁铁远达远达大街大街远达大街为快速路有重型车通过，灰尘及嗓音对项目有本案不利影响；远远长吉高铁约4层高，目前正达达重重型型货车货车重重型型货车货车在施工，未来存在嗓音影响大大。街街香江集团实力打造，金海马是长春市人民政府重点项目金海马家居金金海海马马家家居居，是集家具、建材、装饰材料及家装设计、装修为一体的大型家居建材博览城。周边配套项目周边生活配套不完善且档次较低距主力商圈较近，交通便利，通达性强火车站有国商、远东、黑水路批主市场等长春高中低档商场，是长春的重要商圈。周边生活配套不完善火火车车站站商商圈圈全，满足基本生活需求。本案本案交通线有：3路、242二道商圈云集国贸商路、141路、233路、人人民民广广场场都、亚泰超市、亚泰223路、248路、257商商圈圈东东盛盛会馆、未来开发的晨路等十余条。可直达人商商圈圈宇城市综合体等，商民广场、火车站、经济圈逐渐成熟，本案距开发区的赛德购物广场中中东东商商圈圈离东盛商圈较近，车、北方市场、中东大市程在5分钟左右。场等主要商业网点。中东大市、北方市场商圈以零售、餐饮为主，业态丰富。本案位于东盛商圈与火车站商圈的中间位置，车行较为方便。项目指标项目为房地产热点区域高密度商业综合体项目红星美凯龙家居广场，商业体量较大约14.5万平米。高层塔楼，商业外立面风格年限40年（商业用地）备注：以上技术指标为暂定项目分析商业用地，住宅意向，住宅部分主力户型为60－80平米为小两居项目首期预计推出两栋高层公寓，（27层、30层）2#3#户型面积区间：4#物业建筑面户型套内面积比例类型积一房34-3645-5020%住宅一房一厅一卫40-5050-6010%平层5#二房一厅一卫50-6560-8050%二房一厅一卫65-7080-9020%（备注：项目初步认定得房率为75%，户型面积区间为暂定）办公6#7#项目分析本项目户型均为纯点式楼设计，公摊大，通透、采光性较差，存在一定市场抗性45.9?本项目约三梯14-20户之间，公摊达到约25%。?项目户型是在办公物业基础核心筒之上调整，在舒适性及实用性71.97上劣势较为明显，居住功能较弱。83.586.82品牌分析红星美凯龙家居品牌影响力广泛，住宅部分可借势家居品牌及资源，但目前长春市场缺乏认知红星美凯龙全国布局红星美凯龙家居广场品牌知名度高，品牌号召力强，家居广场的良好经营，势必将带动本案住宅的升值。本体结论?非传统宜居区域，区域认可度低?项目原有为商业用途，为纯粹商业外立面风格，住宅印象较低；。?项目为点式楼户型不通透，得房率约75%，存在销售抗性；?周边云集中东瑞家、金海马等知名家居广场，商业基础好，环境杂?项目为纯点式，有纯厢房和纯阴（北）朝向户型，采光问题、取乱。暖问题严重；?项目周边配套不完善且档次较低?项目为商业产权使用年限为40年，并且在用水、电、天燃气等方。面存在商业收费高等问题。（开发商已经协调处理中）?距主力商圈较近，交通便利，通?商业为品牌集中式家居广场并且体量较大，对住宅有一定带动，达性强。能吸引部分投资客关注；?项目户型存在一定的市场抗性。?周边中东瑞家、金海马家居经营良好，局部形成产业优势。?红星美凯龙家居有一定品牌影响力，本案住宅可借势家居品牌。本项目除交通整体无明显优势，品牌及产业优势需后期打造成优势条件项目操作难点——项目本身不具备明显的竞争优势机会在哪里？2看发展城市规划发展，东部取得先机城市发展格局：“双心三翼多组团”未来随着城市格局的进一步拉大，城市的发展将呈现“南拓北优、西控东展”的格局，形成“双心三翼多组团”的城市格局。“双心”城市主中心：人民广场一带，即原政务中心区；南部副中心，即政务新区。“三翼”东北翼：引进大成玉米项目，形成以玉米为链条的产业群；西南翼：建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展。东南翼：完善净月谭旅游经济开发区，将其作为城市居住、办公、休闲、娱乐与旅游的新址。“多组团”指城市的空间拓展采取组团的布局模式。发展重点向东，项目临近物流发展区域。城市发展：“南拓”拓展南部副中心；“北优”优化铁北企业，置换工业基地；“西控”发展生态，控制西部污染企业进驻；物流物流区区“东展”远期重点发展区域，预留规划空间。二道区二道区发展方向：?实施“南居住北物流”、“西优化东拓展”战略。?以经开区北上为契机，结合老工业区改造，引导区内各种生产要素向东北方向集聚，重点发展现代制造业和仓储物流业。八里堡与宽城、汽贸等区域价格接近，为长春价格洼地，未来升值空间大，序号项目名称16中海金域中央1华瀚四季花园17龙泰富苑2新奥蓝城151518高格蓝湾低价区域3天嘉水晶城19万龙名城4万盛理想国443311本案20亚泰樱花苑16165保利罗兰香谷中价区域6融创上城21万科洋浦花