齐鲁经一历山项目产品定位及营销策划方案思源已成立20个城市公司，服务范围遍及华北、西北、西南、华中及东北等五大区域，其中思源在华北地区处于绝对领先地位，思源的全国战略布局为我们的客户在更广阔的范围内提供更多的服务，提供了条件。销售代理额(亿元)80068070060050042040030020016512010054222802004200520062007200820092010思源经纪已经成长为全国三大地产策划与综合经纪服务商，是中国北方区规模最大、专业水平最强、经济实力最大的地产综合服务公司。强大的实力为我们的合作伙伴提供更为优质的服务，奠定了基础。思源于07年底进入济南，2009年济南思源所代理的4个在售项目均超额完成了甲方的既定目标和思源公司内定的目标。实现12.5亿的年度实际代理销售额，使得思源入济两年即进入济南房地产代理市场前三甲。2010上半年，济南思源完成4个亿。我们的思路我们的思路一问自身——?自身开发战略及地块条件要求我们做什么？自身开发战略要求我们做什么？齐鲁齐鲁花园★涧桥胜利大厦齐鲁骏园经一历山路项目齐鲁置业——本土开发翘楚、名气与口碑兼有、完美企业家形象、精装修……齐鲁置业——近3-5年来，在济南市区缺乏项目，略显沉寂……本案，对齐鲁置业可谓承前启后、战略意义重大，品质、高端是必须追求的方向本案，对齐鲁置业可谓承前启后、战略意义重大，品质、高端是必须追求的方向地块所处位置支撑我们做什么？两轴两圈两带，尽享成熟配套、城市景观和人文资源两轴两圈两带，尽享成熟配套、城市景观和人文资源项目规划指标影响我们做什么？项目初步规划指标数量由规划指标所引发的思考点项目总建筑面积约10万㎡项目总体量比较适中可售面积不多，易于对客群圈层\风险也相对要小地上可售住宅约3.3万㎡可售面积不多，会导致单位成本增加地上回迁住宅约2.4万㎡仪器厂及棚户区的回迁，多少会影响整体居住品质地下车库储藏室约1.7万㎡地上可售商业约0.6万㎡商业部分超过2万㎡，销售及后续经营风险较大地下商业约1.7万㎡其他住宅不多易于圈层，规模住宅不多易于圈层，规模受限增加受限增加成本，商业不成本，商业不小小更更需谨慎需谨慎周边现有商业启示我们做什么？娱乐：餐饮：世纪星KTV、鲁信影城……尚品火锅、广东亚妈炖汤、小天鹅火锅、湖北渔村……汽贸：酒店：银行：华通汽贸……银座佳怡……建行、兴业银行、民生银行……周边周边配套成熟，配套成熟，购物购物、、休闲休闲、、娱乐娱乐等等依赖依赖于于洪楼洪楼及及泉泉城路商圈，城路商圈，且到达便捷且到达便捷二问客户——?目标客群特点决定我们做什么？区域客群足以支撑本案销售历下区环历下留学人市国税北园大街商业带境管理局山东商员创业园贸学校稽查局洪楼东关街道商圈办事处历下二院东门★山商圈省胸科医院大教育路学院商测绘院家乐福业地矿局带建大老校历山剧院省高院监管局大润发省千佛山医院两圈两带商户两圈两带商户云集云集，历山中轴，历山中轴机关林机关林立，方立，方圆圆数数里社里社区区密集密集区域客群足以支撑本案打造高品质住区的初衷客户访谈说明：针对项目周边企事业单位，问卷及座谈方式，选取150人，收回有效问卷117份受访客户构成：93人、约80%受访者为历山路沿线政府机关及事业单位工作人员受访客户收入：80%受访者所选家庭年收入在15万元以下，但从受访者职业特性看有保守成分18%受访者所选家庭年收入在20万元以上工工作作背背景景良好良好、经济实力、经济实力宽裕宽裕的目标客户的目标客户非常充足非常充足区域客群以改善为主且愿意居住在城市中心购房目的：近60%的客户以改善需求为主，超过15%的客户为子女或父母购房区域选择：虽然半数以上客户选择近郊，但仍有近40%客户更愿意居住在中心城市改善型改善型客户为客户为首首要目标客户，要目标客户，婚婚房及房及养老需养老需求求也也不不容忽视容忽视，中，中心心城区地位不可城区地位不可撼动撼动三问市场——?宏观政策及区域市场影响我们做什么？新政对济南市场有一定影响，但影响有限☆☆土地土地政政策、策、调控调控供供给给————2020%%的底的底价保证金价保证金，，月月内内5050%%的土地的土地首付款首付款，年内全，年内全款；款；☆☆信贷政信贷政策、策、调控需调控需求——求——首首套房套房3030%%，，二二套房套房5050%%，三套房，三套房原则原则上不上不放放开。开。销量：综合考虑二季度的供应及销售情况，新政后，济南楼市成交量有所下滑，出现观望价格：房价依然坚挺，但上涨速度受到一定程度的抑制走势：政策本身不稳定，市场虽受到一定程度影响，但应该不会出现大起大落的局面市场调整期，高品质项目抗风险能力更强再来看一组数据：?中海奥龙官邸7月17日推出17套别墅，当日消化15套，均价过30000元/平方米；?中海奥龙官邸6月28日推出30套别墅，当日消化24套；?恒大绿洲7月11日开盘推出1400套房源，当日销售980套、销售率为69%，日销6亿也创造了济南远郊普通住宅的销售神话；?绿地6月14日推出518套房源，截至15日下午成交326套，成交比例63%,7月17日再度开盘，2次开盘成交达7亿；?万达豪宅5月15日推出104套，当日成交50多套。11、中、中海海、、绿绿地、地、恒恒大等品大等品牌牌开发商的项目开发商的项目持续热持续热销销说明说明，济南不缺有，济南不缺有钱钱人，缺的是有品质的人，缺的是有品质的好好房房子；子；22、、从新政从新政后的住宅销售后的住宅销售情况情况来来看看，高端项目、品，高端项目、品牌牌开发商的高品质产品开发商的高品质产品并未受到很并未受到很大的大的影响影响，由，由此此可可见见高品质项目的高品质项目的抗抗风险风险能能力更强。力更强。区域市场竞争有限，高品质项目严重缺乏鑫苑名家冠华正东广场保利大保利明湖芙蓉緑景明湖★尚品天地华强万达广场广场住宅供应：项目所在区域内潜在住宅供应量有限，不足30万平方米其他供应：深圳正东及深圳华强两个综合体项目超过30万平方米区域住宅市场区域住宅市场竞争竞争有有限限，高品质项目更是，高品质项目更是非常非常稀稀缺缺区域内住宅十分畅销，供不应求供供应应极极少：少：20102010年上半年，中年上半年，中部部区域的总体供区域的总体供应应量是最量是最小小的，不的，不过过400400多套多套供不供不应应求求：：中中部部区域区域需需求强求强劲劲，住宅，住宅消化消化速速度度很很快快，多个项目一年半来的业，多个项目一年半来的业绩绩可可以说明此特以说明此特征征地地段段优优势：势：地地段段成成就血统就血统，不可，不可撼动撼动的区域优的区域优势势甚至甚至在一定在一定程程度上可度上可以以弱化弱化产品和品质的不产品和品质的不足足小结——开发战略及自身条件要求我们做什么？开发战略战略意义重大，要求我们要追求高品质、高端所处位置老城中心资源，支撑我们打造高品质社区项目本体规划指标易圈层化，存在回迁及商业难点周边商业配套商业为主，综合性商业消费依赖成熟商圈战略要求做高端，位置支撑做高端，战略要求做高端，位置支撑做高端，小小体量易于体量易于就就高端客户进高端客户进行集行集中圈层中圈层小结——目标客群特点决定我们做什么？客群数量区域客群足以支撑本案目标客群客群质量素质相对较高，有一定经济实力需求特点改善为主兼有婚房养老需求，依恋中心城区区域客群区域客群足以足以支撑高端定位，产品支撑高端定位，产品打造打造要要充分充分考考虑虑目标客群的目标客群的需需求求特特点点小结——市场竞争环境影响我们做什么？宏观大势新政影响有限，高品质楼盘抗风险能力强市场环境区域竞争竞争有限，环境宽松，可谓区域无战事销售情况供不应求，去化速度快，品质住宅缺大大势势对本案对本案难难有实质有实质影响影响，区域，区域几无竞争几无竞争可可言言，做高品质的区域标，做高品质的区域标杆乃杆乃市场市场之之需需我们的思路项目整体的市场形象定位城市城市心街心街口口..国际现代国际现代生生活活区区城市心街口明湖区历山中轴老城中心经一路商圈交汇☆城市心街口：历山经一两街交汇，老城中心区商圈云集，形象点明本案地段绝佳☆国际现代化：老城新貌，既有老济南的韵味，又彰显日益开放的国际化现代化趋势☆生活区：无论是住宅部分还是商业部分，都要充满生活的味道，这里是用来生活的住宅部分市场定位城市城市心街心街口口..现代精现代精工工美宅美宅典典范范☆城市心街口：老城中心，历山经一两街交汇，稀缺地段不可复制☆现代：对本案建筑风格的定位☆精工美宅：对本案产品的定位与描述，直接体现本案的高端与精致☆典范：代表着一种标准与尺度，一定是高品质的住宅典范商业部分市场定位配套为配套为主主兼有兼有购物购物、、餐饮餐饮、、休闲休闲等等功能功能的区域的区域辅助辅助性性商业商业明湖区商业旗舰（×）☆商业类型：一定不是旗舰型商业，无法争做商业中心，亦非纯社区配套商业☆商业功能：为本案居民及周边社区居民提供配套服务、核心商圈的辅助性延伸☆商业业态：便利店、药店、美容店、银行网点等社区配套商业餐饮集中区、休闲集中区住宅部分目标客群定位我们的目标客群一定是这样一群人或者具有以下鲜明的特质以以地地缘缘性性客户为客户为首首要目标客户要目标客户两轴周边及两圈辐射范围内的居民、商户、企事业单位职工区域内的老济南人，依恋城市中心、具有老城情节依赖依赖中中心心城市城市或或具具有有老老城城情情节节经商、工作在此处，依赖城市中心、享受成熟配套有较强经济实力的有较强经济实力的改善型改善型客群客群不是顶级富豪但也经济实力不凡、有自己的生意或工作稳定或或追求追求居居住品质的客群住品质的客群初次改善或二次改善、或为子女购买婚房、抑或为父母养老商业部