中国杭州笕桥汽车PARK街区项目概念思路（新联康PARK项目组）笕桥镇人民政府，祐康置地，新联康祐康项目组2011.4.111引言关键词：善谋势者，谋天下！古人云：善弈者谋其势，不善弈者谋其子。善谋势者，一子失着，全可以弥补；而谋子者，却常常顾此失彼，一着不慎，全盘皆输。所谓势，指的是大局，是客观形势及其变化的趋势、态势、大势。要善于从全局观出发，抓住涉及整体、根本、长远的问题进行战略思考。2011为十二五开局年，中国经济面临转型要求。如何在复杂经济环境中，本着前瞻性思维，在经济转型期中把握市场脉搏，抓住经济发展中新的增长点就显得尤为的重要。2第一篇章中国笕桥汽车PARK街区项目背景3目录PARTⅠ走进中国笕桥PARTⅡ汽车PARK街区描述PARTⅢ汽车PARK街区项目必要性性分析PARTⅣ汽车PARK街区项目可行性性分析PARTⅤ汽车PARK街区项目对于笕桥的影响PARTⅤ结论4PARTⅠ走进中国笕桥上千年的历史沉淀，成就了一座古色古香的小镇。笕桥镇自古繁华，南宋《咸始临安志》和《梦梁录》记载，该地因产茧闻名遐迩，地亦以物命名，称“茧桥”，直至《明嘉仁和县志》始有“笕桥”之称。镇上名刹、古迹较多，有宋皇帝御书“无量寿佛阁”的福济寺、城东名刹延寿白石寺等。随着城市化进程启动，笕桥再次展现了它的时代智慧。今日，这座古老小镇华丽转身，如何续写昔日辉煌并向国际化大都市迈进，使之成为杭州主城对接长三角的经济桥头堡，成为了摆在笕桥面前的一道新课题。5PARTⅡ汽车PARK街区描述汽车PARK街区概念的生成，是我们基于中国汽车工业的发展以及汽车运动市场环境的逐渐扩大而提出的一项可满足不同需求的汽车产业商业运营模式。它是在当今经济环境条件下而引发的，具有未来运作空间的产业项目。提出这样一个概念的理由如下：A、中国汽车工业的迅猛发展，引发汽车产业链的新一轮变革。汽车贸易、汽车文化的多元化引发了专业赛事、商务推广、场地经营，汽车商贸及相关产业互动需求的日趋放大。B、国内外较多案例证明（例如：金港汽车公园，法拉利汽车公园，大众汽车城主题公园），作为具备综合功能的汽车运动场地，在集合了专业赛道与商务活动环境特点优势下，可将运动项目的经营特色呈现出来。6PARTⅡ汽车PARK街区描述近年来，汽车保有量越来越高，车友们的要求越来越多样化。在北京、上海等地，已经应运而生了“汽车公园”概念。而我们提出汽车PARK街区概念，基于两大方面考虑：1、新的经济增长点：根据杭州市政府的计划，到2012年，汽车工业销售产值达到1200亿元以上；到2015年，汽车工业销售产值达到2000亿元以上；汽车产业将作为杭州经济发展的重要支柱产业，发展前景非常广阔，将成为杭州新的经济增长点。2、新的市场需求点：随着用车族的不断壮大，对于汽车产业相关消费的需求日趋增加。我们应融合汽车相关消费理念，建设综合性的汽车PARK商业街区，以满足日趋增长的各类汽车服务需求。建立一座综合性汽车PARK街区，对于整个城市景观和城市品质的提升也会起到积极的促进作用，最终以打造一张杭州汽车第三产业金名片的市场示范效应为目的。7PARTⅡ汽车PARK街区描述那么，何种形态称之为汽车PARK街区呢？打个形象的比喻，作为高端消费群体，要买LV，他们的首选会是一家高档型的综合性商场，而不会沿街搜刮各个门店。在这些大型的综合性商场，不仅环境优美，设施完备，产品可靠，而且各类高、中、低档商品可谓琳琅满目，应有尽有。只要他相中某一款商品，那么他就有权利和时间以及精力去尝试这款商品的优劣，同时也可和同类商品进行对比和品鉴，从而决定是否购买。汽车PARK街区就是这么一个概念，无车的准车主，有车的主儿，汽车发烧友，汽车爱好者等等只要想和车沾上一点边的人，汽车PARK街区就是其“购物”天堂。汽车PARK街区将成为那些喜欢汽车、崇尚运动消费市场的购物天堂，也将成为另一个全新shoppingmall的代名词。8PARTⅡ汽车PARK街区描述按照我们的设想，我们将重新定位汽车产业集群概念，重新整合出符合汽车产业发展的运营模式。汽车PARK街区将成为以汽车贸易、汽车文化、汽车运动为主题，集赏、玩、游、购于一体。规划区功能设置主要有汽车展示与销售、售后服务及汽车文化相关的游乐、试车、休闲等项目，实现多元化、现代化、文化型、花园式的汽车主题公园。在空间布局上，主要分为销售片区，内容为汽车品牌店、机动车检测场、；文化片区，内容为经典汽车展示广场、汽车历史长廊和儿童模拟交易场等；娱乐片区，内容为汽车俱乐部、F3赛道、汽模专卖、汽车电影、越野赛车场、餐饮娱乐等。9PARTⅢ笕桥PARK街区必要性分析中国笕桥汽车PARK街区是围绕区委、区政府十二五规划提出加快产业转型升级，发展特色经济板块的要求，结合我镇受笕桥机场限高限容实际，把握丁桥东路贯通的有利契机的综合性项目谋划。根据前期调研，我们认为汽车PARK街区项目存在以下必要性：1、城市门户建设需要：笕桥作为杭州东北门户，在交通区位上存在着较大优势。区域周边可通过石大线直连绕城高速，可通过德胜路直接通往沪杭高速；并且，区域内规划有高铁及地铁，已初步形成长三角一小时生活圈。我们希望通过汽车PARK街区项目规划提升笕桥的城市门户形象，提升区域档次。2、笕桥经济发展需要：笕桥作为工业重镇，随着大量企业搬迁，未来发展面临挑战。因此，我们需要类似汽车PARK街区项目的开发，来承接区域企业搬迁后的经济发展引擎，弥补笕桥企业搬迁后的空档。3、土地资源优化需要：丁桥东路区域临高铁及高架，土地规划受限制较大。汽车PARK街区项目的规划，可最优化的利用区域中规划受限的土地资源，对其他区域土地资源的更好利用起到较好的促进作用。10杭州市区基准地价表单位：元/平方米土地级Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级Ⅵ级Ⅶ级Ⅷ级Ⅸ级Ⅹ级Ⅺ级Ⅻ级别商业用9100691052704430285016001050660550420350300地综合用750065605100407025301520980580480380320270地住宅用660057804770341024301460930540440350300250地工业用15301220970750390300250190170150130110地1、基准地价内涵：各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价格，地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45％、20％、35％。说?明2、基准条件界定：商业、综合、住宅和工业用地的容积率均为2.0。本标准适用于容积率小于等于上述标准时的标定地价测算。3、土地使用年限：商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年。若将该区域受规划限制较多土地资源用于汽车PARK街区项目规划，可腾出杭州其他区域约70万方土地出让量。根据杭州市基准地价表，六类土地进行计算，将为杭州市贡献10亿以上财政收入。11PARTⅢ笕桥PARK街区可行性分析根据前期调研，我们认为中国笕桥汽车PARK街区项目具备以下几点可行性：1、因地制宜，扬长避短。丁桥东路区块处在笕桥机场的控高范围之内，在发展方向上受先天因素制约较多，无法发挥土地资源的效益。而汽车PARK街区项目对土地规划要求较低，与本区域土地规划条件较为匹配，符合土地资源最优利用原则。2、交通便捷，具备潜力。笕桥位于杭城东北门户，交通枢纽优势明显。伴随中国汽车工业发展及汽车运动市场的扩大，汽车主题综合体项目发展潜力巨大。规划汽车PARK街区，将有助于更好的整合本区域交通优势资源，并将其发挥到最大。12PARTⅢ笕桥PARK街区可行性分析根据前期调研，我们认为中国笕桥汽车PARK街区项目具备以下几点可行性：3、产业转移，腾笼换鸟。随着杭州城市化快速推进，艮山东路名车长廊及绍兴路拆迁改造，大量汽车4S店面临重新规划选址，为我镇发展汽车综合体项目提供了难得的发展机遇。目前，我镇大量企业正逐步搬迁，未来发展面临挑战。汽车PARK街区规划将很好的填补企业搬迁后的空档，为本镇产业转型打下坚实的基础。4、统筹布局，形成特色。以笕桥历史街区建设为契机，汽车PARK街区项目与笕桥历史文化街区在建筑形态、功能布局、文化传承上形成南北呼应，合力打造区域特色商业中心，打响笕桥品牌，为江干区打造一张金名片。13PARTⅤ结论在中国，在笕桥，汽车PARK街区项目的规划是符合区域远期发展规划规划、符合区域产业转型、符合区域经济发展要求的。作为长三角门户区域，其交通枢纽地位对于汽车PARK街区项目良性发展构成有效的支撑。该项目也将以较高的汽车综合体定位为城市景观及形象带来良好的提升及示范作用。14第二篇章中国笕桥汽车PARK街区概念方案15目录PARTⅠ汽车公园案例展示PARTⅡ汽车PARK街区发展思路PARTⅢ汽车PARK街区功能布局设想PARTⅣ汽车PARK街区概念方案PARTⅤ项目开发要求及风险防范PARTⅥ结论16PARTⅠ汽车公园案例展示1、金港汽车公园（北京）金港汽车公园占地650亩，拥有一条2.4公里长的国际标准赛道，一条1.2公里长的4X4越野赛道，一条适合3-10岁儿童的F5赛道和儿童越野赛道，及科技含量极高的数码赛道。硬件实施有可以容纳200人的多功能会议厅，500人可以同时用餐汽车餐吧；8000平方米的名车城，和占地50亩可以做全方位品牌推广活动的名车广场；汽车酒店、赛车吧、汽车咖啡厅分布在公园的各个角落；著名的W5中心是车队、车手、裁判、新闻中心、控制中心、VIP、维修区聚集的中心地带；中国最大的露天汽车电影院可以同时容纳400个车位，约400个家庭同时观看电影；