谨呈上海天祥投资管理有限公司天祥闸北项目市场汇报及价格建议报告上海同策房产咨询股份有限公司第一区域事业部2011-720110707Contents【目录】第壹章宏观市场运行解析第贰章区域市场运行分析第叁章重点竞争个案分析第肆章项目入市价格评估第伍章项目推售计划建议Part1：宏观市场运行解析宏观经济层面宏观经济层面国际：经济复苏大势难改关注点转向通胀美国GDP季度同比和失业率发达国家和地区CPI当月同比千人％12%1400007610%13800058%13600046%13400034%13200022%130000100%128000-16802246802246802246802247070717180808080818190909090919100000000010110103713713713713713713713713713713000000000000000011111111-2%-0-0-1-0-0-1-0-0-1-0-0-1-0-0-1-0-0-1-0-0-1-0-0-1-0-0-1-0-0-1-012600001010102020203030304040405050506060607070708080809090910101011-2-4%124000-3美国:GDP:现价同比美国:失业率:季调:季美国:非农就业人数:季调-右轴美国:CPI:当月同比日本:CPI:当月同比英国:CPI:同比欧元区:CPI:当月同比美国经济已经走出最坏的时候，目前经济复苏势头良好，并且非农就业开始增加，失业率逐步下降。在欧洲，欧债危机偶有发作却波澜不惊。其中欧元贬值给德国出口带来重大利好，推动德国经济强劲增长。总体上看，虽然全球经济增长仍有放慢担忧，但经济复苏正在轨道上，长期全球范围最大的问题可能是通胀。宏观经济层面宏观经济层面国际：QE2虽退出流动性并不缺乏美元指数历史走势美元、黄金、石油2011年走势美元美元951151,550110901051,5001001,4508595901,4008085801,3507575701,30007411844152630374718891132201012700201012212031245511112223333444555000000000000000000000001040710010407100104071001040710010407100104071001040505050506060606070707070808080809090909101010101111轻质原油美元指数期货收盘价:COMEX黄金国际流动性并不会减少。虽然在6月美联储的QE2即将退出，美元指数届时会出现反弹，不过日本接棒美国扩大货币供应，日本央行因地震注资累计达106万亿日元。并且2012年仍有QE3出台的可能性。此外“中国需求”维持资金长期看多大宗商品，若未来6个月内或在75～85区间波动，大宗商品、特别是石油短期大幅走低的概率并不高。处于高位的石油价格将使得国内CPI维持高位。宏观经济层面宏观经济层面国内：三驾马车延续强劲势头GDP和三驾马车季度同比三驾马车对于GDP的拉动力％％％451214123511102510815694582-56802246802246802246802240-0-0-1-1-0-0-0-0-1-1-0-0-0-0-1-1-0-0-0-0-1-1-0-007070707080808080808090909090909101010101010111121234567890112456789012123723100110000000111000-15-20000000100----------------------------9900000008999999999900000111-40000000000000111111111111111-256-6出口金额:累计同比社会消费品零售总额:累计同比固定资产投资完成额:累计同比GDP:累计同比-右轴最终消费支出资本形成总额货物和服务净出口中美的世界格局并未实质变化。投资出口仍然是中国经济主动力，因此受惠于美国经济复苏，国内经济增速在十二五开局之年依旧强劲。其中固定资产投资受惠于保障房投资，同比维持高位增长；出口受惠于美欧经济强劲复苏而增速回升；社会零售总额也继续保持高增长，不过在扣除通胀因素后的实际增幅有所回落。其中对于GDP贡献最大的依旧是固定资产投资，不过最终消费正逐渐扩大对GDP的影响。宏观经济层面宏观经济层面国内：保增长让位调结构任重道苦省目前情势第二产业耗电占全社会总用电比重最大份浙目前正遭遇2004年以来的最严重电荒，已经制定严格有序的用电方案，并对高耗能企业进行轮江流限电。35,000,000山30,000,000受电煤价格高企、煤电矛盾突出、外购电量不确定等因素影响，今夏将出现供不应求的局面。东25,000,000陕电厂存煤接连告急，70%的电厂库存临近或低于警戒天数以下。20,000,000西江15,000,000由于用电负荷居高不下，今年以来电煤供应日趋紧张。西10,000,000广当前日电力缺口大约为100万~200万千瓦，二季度最大电力缺口将达400万千瓦，已启用新一5,000,000东轮“限电”措施，重点安排8大类高耗能产业错峰生产。0江91今夏用电预计最大缺口在1100万千瓦以上，缺口近16%。13579113571135791357911300100000010000000000100010苏--------------------------7778899999000177788889000100000000000000000011111111湖目前电煤库存降至168万吨左右，5月底存煤将下滑至140万吨，低于去年最低160万吨的库北存水平，比年初电力供应最紧张时期更为严峻。全社会用电量:第一产业:当月值全社会用电量:第二产业:当月值全社会用电量:第三产业:当月值而四月以来，由于电煤价格倒挂，电力供应不足。全国各地纷纷闹起电荒。政府对策不是调整上网电价，而是对于高耗能工业企业拉闸限电，以产业结构调整达到维持地区电力供需平衡。因此我们对于国内经济的判断是：拉闸限电是政府抑制经济过热的一种手段。由此短期内GDP下滑难以避免，但这是政府有意主导的结果，也是为了经济结构调整所面临的镇痛。全年GDP仍将超过9％。宏观经济层面宏观经济层面国内：货币政策不会转向节奏或放慢生产资料和食品价格上涨是CPI高企的主因紧缩货币政策持续％％亿元15408,00010356,00054,000011492250381614972503816146723000010000011000010001010000012,000----------------------------00011222334455566777889900010000000000000000011-500000001100000000000000000000000000000222222222222222222222222222225-10-2,00020-15-4,000PPI:全部工业品:当月同比PPI:生产资料:当月同比PPI:生活资料:当月同比％15-6,000-8,000251020-10,000155-12,0001051470147014701470147014701470147014-0-0-0-1-0-0-0-1-0-0-0-1-0-0-0-1-0-0-0-1-0-0-0-1-0-0-0-1-0-0-0-1-0-00333344445555666677778888999900001117171717177171171717171000000000000000000000000000000000000000000000000000111111-----------------------0245679901-5011233456788000000000000000000000111-10M1:同比M2:同比现金净投放:当月值-右轴CPI:食品:当月同比CPI:非食品:当月同比CPI:当月同比由于本轮通货膨胀的根源在美国和日本。QE2和日本央行注资行为已经使得全球流动性持续性充裕，而短期内因为旱灾导致的食品价格上涨无法避免。并且其他新兴市场国家也在加息。因此，短期内紧缩性货币政策没有转向的可能，不过下半年的政策节奏或将因为QE2退出而放缓。宏观经济层面宏观经济层面存准率和基准利率上调空间并未收缩法定存准率最高已经达到21%4月6日存贷款利率连续第四次上调%％222010181614128108641614922381614950381612750272460010001000010000000100100110----------------------------0122556690000012334457778891000001000000000000000000011100000000000000000000000000002222222222222222222222222222人民币存款准备金率:中小型存款类金融机构(月)人民币存款准备金率:大型存款类金融机构(月)4%超额存款存款资金率屡创新低122108604713791355711579133591517911393100000010010010000000001000000016666777778888999900000112678899000000000000000000000000