华银天鹅湖项目2011年营销执行方案写写在前面的在前面的话话：：山美、水美的天鹅湖低调的天鹅湖并不为太多数所知晓的天鹅湖住宅启动复合地产开发模式的天鹅湖天鹅湖让我们叹为观止天鹅湖前期营销运营的方向与思路是正确的，形象是正确的但是，天但是，天鹅鹅湖品牌湖品牌与与形象要“提速”了，形象要“提速”了，我我们们思考的是：思考的是：形象形象与与客客户户基基数数目录?项目解读?伟业思考?目标?营销策略?推广执行方案项目现状解读—市场情况本项目的价格高于其他项目项目名称产品类型面积区间库存套数月均套数月最高去化成交价格项目均价精英大堡226-275229000豪华大堡180-26023359410000旗舰大堡226-2753512000永定河孔雀城8600联排250-2900561298000叠拼170-2204241767100洋房80-148465116000大堡230-280551410500潮白河孔雀城9500联排250-2903541419500联排250-290323388600大运河孔雀城8500叠拼170-24512276000独栋230-310200.6311000挪威的森林双拼250-260530.4289008000联排185-22060.637000旭辉十九城邦联排253-3600312110009400原乡美利坚独栋254/273/3181710201350013500市场中同类竞争项目中，以别墅类产品为主，洋房仅永定河孔雀城及本项目；别墅产品中潮白河孔雀城联排月均54套，最高月141套；永定河孔雀城大堡产品月均35套，月最高去化94套。项目解读—项目规划旅游特色复合开发，世界级造城规划?分期：项目占地56平方公里共分多期开发，目前在售一期部一分产品，一期建筑面积365万平米；期三期（规划中）?产品开发理念：融合美国新都市主义思想和欧洲小城镇建设成功经验，打造一座集生态人居、旅游度二假、商务会议、休闲期娱乐于一体的世界级复合型重镇。资源最优、稀缺价值彰显项目解读—一期规划一期规划?规划特点：欧洲小镇生活、山湖别墅享受、山地坡地建筑?产品：独栋、叠拼、联排、洋房、公寓、定制式会所?配套：特色商街、商务会议中心、医疗中心、水上乐园等配套群项目解读—产品及销售情况复合产品类行，迎合多样化需求产品形态户型面积(㎡)504444403433独栋480左右，赠送320-470左定制式私人会所3021联排右2015叠拼71010222独幢318-470左右，赠送138-000100001洋房214左右0公寓6月份7月份8月份9月份双拼475-486左右，赠送115-118左右近期项目销售情况（套）联排243左右，赠送80左右500007500700070004000075008500公寓650085008500叠拼200-260左右，赠送86左右300008500900090009000洋房200008500900090009000叠拼1000011000110001100012000联排洋房96-280左右0独栋6月份7月份8月份9月份公馆36-83左右近期项目销售价格走势（元）项目解读—配套规划配套丰富，可持续发展思路宾馆会一期主要配套议区分时度假村国际商务5万平米国际会议中心，华北唯一山顶停机坪运动休闲会所中心一特色商业街期星级酒店天鹅湖假日酒店、金斯顿商务酒店等6座超五星级酒商务别群店墅区四奶牛特色商业3万平米瑞士风情商业街，白天鹅商业广场滨水商期牧场街区业步道高尔夫主题公园特色美食环湖餐厅、美食谷，利用天鹅湖所特有的自然资源，商务别三滨水商墅区期区提供有机绿色食品、山珍野味及特色小吃等业步道宾馆会议区304医院、中医康复理疗、西医治疗、社区特色诊所医疗中心二、老年保健、为60岁以上业主建立健康档案期高档山水别墅保健中心水疗宫、桑拿中心、天然黑泥浴天鹅湖剧场、量贩式卡拉OK、演艺厅、影视厅、露天娱乐中心电影?一期围绕12项主要配套沿湖进行旅游地产打造；现漂浮会所、水上舞台、百米喷泉、湖岸码头、水上音水上乐园乐厅、百艘特色游艇启动在建的主要配套为商业街、酒店环湖观光啤酒广场、艺术家走廊、民俗才艺、清凉岛、垂钓岛?后期规划度假村、高尔夫球场形成造休闲产业带，带、观湖平台打造旅游城镇运动中心湖岸沙滩排球，市内外游泳馆，大型室内综合运动馆项目解读—风景世界级山、湖资源，独一无二项目解读—交通位置交通现状欠佳，后期将有很大改观目前北京至项目仅有只有“京石高速?琉璃河出口?龙安大桥?天鹅湖”一条路可到达，车程约1小时30分；截至2012年底，通车线路将增至5条，其中包括“京石第二高速”、京石高速”、“梅市口路西延”、“丰良路”、“京良路西延。项目解读—环湖栈道环湖栈道包装，规划卖点展示环湖栈道小品湖景野鹅一期现场展示区修建有环湖栈道，新鲜整齐的花卉树木、精致的阳伞长椅、码头情趣的小品、优美的湖景，湖中嬉戏的野生天鹅，构成极佳的风景展示，配上精美的项目卖点展示水牌，客户完美体验的同时得到项目价值认同。项目解读—样板区样板展示区，纯粹托斯卡纳园林样板间展示区一期样板展示区，实景园林展示，以及一间独栋别墅样板间，两间云顶公馆样板间，园林及独栋样板间展示了纯粹的托斯卡纳风格，云顶公馆舒适温馨，但参观动线应根据客户层级的不同，分开展示；同时现场物业服务较差，严重影响别墅客户感受。项目解读—样板间装修配饰精美，感受传达到位独栋别墅样板间云顶公馆样板间独栋别墅样板间，配饰装修无不展现浓郁的托斯卡纳风格，由于现场处山地湖边，屋内装修木制品较多，会有潮湿腐木酶气，建议放置鲜花或喷洒名品香薰，规避问题且凸显产品调性及品味；云顶公馆样板间温馨充满生活气息，空间展示的同时，要注意窗景的展示和包装，并保障卫生清洁。项目解读—销售市内积客，周末现场劫杀项目于北京有两个售楼处，现场配有沙盘、展板、风景宣传片等物料，可接待市内客户，周末聚集客户乘坐班车赴现场参观；?西三环莲花桥京都信苑，销售员60人左右；?西二环复兴门百盛，销售员40人左右各售楼处销售员现场留守3-4名，其余派出分发传单或分销约访客户。项目解读—总结复合型开发，世界级造城规划，城市运营高度。世界级山、湖资源，独一无二。交通利好，提高项目通达性。项目认知：山水自然资源突出，世界级城市规划大盘目录?项目解读?伟业思考?目标?营销策略?推广执行方案伟业思考我我们们的思考：的思考：纯纯粹粹的地的地产项产项目我目我们们做做了了很很多，我多，我们们也像也像发发展展商一商一样样存有自存有自己己的的梦梦想，“天想，“天鹅鹅湖”湖”可能可能是我是我们们最最接接近近梦梦想的地方。想的地方。传统传统的居住理念、的居住理念、循循环环环环境境造成了世人的造成了世人的冷漠冷漠，，我我们们要要做做的的就就是是将将其其逐逐渐渐的的从从世人的思想中世人的思想中移出移出，我，我们绝们绝不不能能让它让它成成为为一一个个““睡睡城”，城”，邻邻里里间间的的关关系系不不应应只只是是寒暄寒暄，我，我们们需要需要找回找回丢丢失失的的友友情。情。我我们们愿意愿意并会尽并会尽我所我所能能的的帮帮助助发发展展商商实现这个实现这个美美好好的的夙愿夙愿。。伟业思考政策型利好消息频频出台?河北将围绕首都建设三个新城：三河+香河+大厂=京东新城，涿州+涞水=京南新城，怀来县+涿鹿县=京北新城；?010进河北：京津冀一体化迈出实质性一步，未来京津冀全部地区将实现统一区号；?京西南聚集2000亿政府投资：2000亿元投向京西，将打造“一核、两区、三带”新格局。创意商务为核心，现代产业、绿色产业为支撑；?华北最大奥特莱斯入驻房山：华北最大的奥特莱斯旗舰店已开工建设。将吸引中粮万科、城建、中铁等多家知名企业入驻；?河北投资200亿建设一刻钟环京生活圈：河北将投资200亿，配合建设环北京一刻钟交通生活圈；?杜家坎收费站拓宽：杜家坎增建10个收费车道，路面拓宽为6车道杜家坎明年疏堵；?北京地铁进河北：北京南部、东部地铁拟延至河北，总长达1100公里。伟业思考“首都圈”概念将写入北京十二五规划河北建设环首都经济圈总体构想：“13县市1圈4区6基地”。13县市即环绕北京的涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁县、滦平县、三河市、大厂县、香河县、广阳区、安次区、固安县；1圈即以新兴产业为主导的环首都经济圈，27000平方公里，485万人；4区即在环首都经济圈建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区；6基地即在环首都经济圈内建设养老、健身、休闲度假、观光旅游、有机蔬菜、宜居生活基地；区域预期规划：今年年底，环首都经济圈将首先实现电话区号变更，全部与北京一致为010开头；1-2年内，通过高铁、轻轨、地铁、高速公路等立体交通设施建设，建成名副其实的半小时经济圈，即环首都经济圈内任何地方，都可在半小时内达到北京城区；在社会保障方面，京冀双方将共同努力推动两地之间医保无障碍转移及就诊报销互认制度，推进异地就医直接结算；3-5年内，环首都经济圈将基本完成与北京同城化；伟业思考“环首都经济圈”意在与北京实现“同城化”环首都的城市，生活品质一定要高于北京，才能够形成吸引效应。首都现在通过这些年的发展，开始出现“溢出”效应，它过去是一个“虹吸”效应，而现在杯满自溢了，承载不了了，所以河北要把它接过来；只有把人、把首都的功能疏散，才有可能从根本解决目前的城市拥堵问题。河北省委常委、常务副省长：赵勇?首都经济圈可占全国经济总量的三分之一/力争2-3年内与北京实现“同城化”?举全省之力建设环首都经济圈/企业总部没必要全部放在首都?环首都经济圈规划明年1月底前完成迈向新都市主义的第