超人集团青岛国际社区项目前期策划报告2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）报告框架壹：区位及自身价值理解贰：市场环境和竞争梳理叁：发展策略及客源思考肆：首期定价策略的研判?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?壹：区位及自身价值理解?解决的核心问题——项目的市场战略站位?Part1——青岛的蓝图?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?青岛——环渤海经济区经济重镇属性项目沈阳大连济南威海烟台青岛GDP数值50175158.13910.81944.74358.465666.19沈阳（亿元）排名　　　　　1人均GDP数值636678346858533698586226474357（亿元）排名　1　　　2人均可支配收入数值205412129325321.1222352328824998（元）排名　　2　　1大连人均消费性支出数值169611658015973.3153391579217531（元）排名　　　　　1商品房均价数值517692198598394058358962烟台（元/平米）排名　　　　　1威海商品房均价数值0.080.110.150.060.090.12/人均GDP排名　　1　　　2青岛济南商品房均价数值0.250.430.340.180.250.36/人均可支配收入排名　2　　　　2经济发展水平处于[环渤海的龙头]，支撑房地产市场长期稳定发展?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?青岛——城市能级提升，扩张发展?城市职能定位：[东部沿海的区域中心]，区域金融、贸易、信息中心、国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地、东北亚国际航运中城阳心、国家重要的区域性空港、国际滨海旅游度假胜地（红岛）?城市框架：青岛、黄岛、[红岛（城阳）]、崂山“一主三辅”崂山?发展战略：[环湾保护、拥湾发展]黄岛青岛主城?重点工程：一桥一隧（跨海大桥、海底隧道）?城市发展目标：到2050年，建设成为现代化国际滨海城市，社会经济发展主要指标达到当时发达国家水平城市外扩，外围区域楼市具备良好上升空间，百万大盘运作价值具备较高成长性?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?Part2——城阳的契机?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?城阳——城市扩张下，率先融入主城的核心区位?1994年，城阳[扯镇建区]，迈出了融入青岛主城的第一步?2007年，青岛提出“[环湾保护拥湾发展战略]”，城阳区位于发展[战略的核心圈层]，成为未来最具竞争力的青岛北部新城区?2010年4月1日，青岛未来的交通枢纽客运北站在城阳和李沧区交界处开建，与流亭国际机场一起，承接城市[交通重心北移]青岛?2011年8月，青新高速青岛段收费取消，青岛与城阳间的五大交市区通通道全部免费，从此[与主城无缝对接]青岛向北，城阳融入主城，区位价值大幅提升，成为重要的城市功能和人口导入区?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?城阳——国际空港，外向型产业经济集群所在?2010年，城阳区经济总量702亿元，仅次于黄岛区，排名青岛各区市第二位?外向性经济发达，[外贸出口连续7年位居全省榜首]，吸引了超过[4500家]外资企业，包括韩国LG、美国泰科、日本伊藤忠、庞巴迪等[29个世界500强]企业?流亭国际机场，是中国面向东北亚地区重要的[国际空港]?[国际临空经济区，国际高新技术产业区，国际出口加工基地]，奠定了未来城阳经济发展的[三大引擎]城阳外向型的产业结构和城市形象，肩负着全青岛国际化窗口的重任?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?【新聚仁理解的区位价值】1、从青岛的角度，城市外扩，外围区域大盘运作价值具备高成长性2、从城阳的角度，融入主城，并肩负着大青岛国际化形象窗口的历史使命城阳需要一个能够代表未来大青岛国际化形象的大盘?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?Part3——自身价值的挖掘?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?市场价值——总价优势区属项目当前报价公寓对应本案区域城阳区良辰美景二期153006000-8000市北区别墅类产品等值替换海厦泓久花园21000万科城13000四方区洋房产品等值替换李沧区保利里院里125008000-10000绿城理想之城10000四方区李沧区大三房公寓产品等值替换10000-13000伟东幸福之城8700市北区中铁华胥美邦640014000-20000城阳区更高品质的产品等值替换市南区中冶圣乔维斯750030000以上城阳区目前具备较强的总价优势，同总价的前提下，客源可享受更舒适的产品?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?产品价值——跳脱机会牟平区域市场滞后于烟台市场，产品平台表现一般，更多表现初级的产品品质诉求，针对客源更多表现为满足初级的居住需求针对项目而言，可从规模、配套、品质、产品全面跳脱?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?未来竞争——新增正面竞争个案少地块名成交日期建筑面积本项目城阳街道新青威路西、正阳路北侧2011-4-14289533.7城阳街道青威路东侧、后桃林社区2011-3-175291.3城阳区正阳路北、长城路东2011-2-24137923.6流亭街道兴阳路南、中川路东2011-2-1620206.6城阳区308高架东侧2010-12-20118269城阳区中城路东侧2010-8-55420棘洪滩街道规划东4号线以东、规划东23号2010-5-20248811.1线以南、规划东2号线棘洪滩街道规划东4号线以东、规划东21号2010-5-20307692.2支线以南、规划东23城阳区正阳路南2010-6-3114067未来土地出让来看，未来供应地块体量均较小，与本项目不在同一竞争层面?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?同类大盘——缺乏主题、概念营造天泰城本项目卓越蔚蓝群岛160万平方米天泰城110万平方米伟东幸福之城140万平方米伟东幸福之城卓越蔚蓝群岛同类型大盘个案从产品、设计理念、居住价值上缺乏代表青岛未来第一高品质人居中心地位的说服力?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?项目自身——居住环境东：虹子河水库东南：水果采摘园（规划中）项目依托东侧的水库景观资源及东南侧极具特色的水果采摘山地公园，创造未来城阳最具价值的城市生活景观，展现未来北青岛人居核心的前景?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?项目自身——历史使命青岛国际社区国际居住区流亭机场红岛国际产业园区流亭国际空港红岛高新区国际航空港国际产业园区国际社区本项目肩负着匹配城阳国际化形象，改变城阳居住理念，引导全新国际生活模式的使命，通过项目塑造青岛副中心价值的历史使命?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?项目运作价值挖掘汇总?城阳代表未来大青岛国际化的形象，未来城阳居住价值出现；?城阳目前具备总价优势，同总价，产品可进一步居住升级；?现阶段以及未来直面竞争少，产品品质一般，项目具备运作区域乃至北青岛第一个案的能力?项目居住环境优越，未来城阳最具生态性的居住面貌；?项目自身而言，城阳第一大盘，并且肩负未来青岛国际居住形象的重任项目完全有能力通过区位价值以及自身价值、跳脱现有城阳乃至青岛的项目运作模式，树立北青岛第一大盘，代表未来青岛国际生活的第一品质大盘?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?【新聚仁理解的项目整体战略定位】青岛国际社区，携手城阳共同彰显国际大青岛形象为青岛庞大中端置业人群所度身打造、匹配青岛未来国际人居中心发展形象的代表代表青岛青岛的的复复合合型型国际国际社社区区城城阳阳第一第一明星明星大大盘盘北北青岛青岛第一品第一品质个质个案案?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?贰：市场环境和竞争梳理?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?Part1——面临市场格局的思考?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?宏观市场一供需两旺，市场火爆青岛城市扩张加速，住宅供应外围化趋势下，城阳开始成为青岛楼市主角?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?政策背景——城阳领衔全市率先复苏新政前，?城阳区房地产市场起步于2005-2006年，新政后持续影响，4月份周均去化1247套周均去化发展时间较短，[仍有大批量居民居住于无2440套下滑50%产权的回迁房内]，因此限购令影响较小?另外，城阳区整体房地产市场以[刚需和改善等自主性需求为主]，投资客非常少，新政前，新政后，迅速恢复，4月份周均去化153套周均去化因此受政策打击相对较小，一段时间的心180套已经接近新政前的水平理影响期过去之后，庞大的需求能够迅速支撑起市场回暖新政之下，虽对整体市场均有较大打击，但以刚需为主的城阳市场恢复迅速?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?城阳住宅市场格局正阳路板块：王沙路板块：本项目?位于城阳区区中心，是城阳区位于城阳区南部，是城阳区最靠得政治、经济、商业、文化、金近的李沧区的区域，距离李沧区正阳路融中心所在的李村商圈仅两站板块?物业类型：小高层、洋房?物业类型：小高层?代表项目：万科城市花园?代表项目：天泰城?价格平台：?价格平台：小高层：6500-10000小高层：6500-9000王沙路洋房：8000-13000?客源特征：青岛市区价格挤压板块?客源特征：城阳地缘客源为主客为主，凭借距离主城四区最近，多为城阳本地居民和东北在城的地缘优势，目前是城阳区承接阳韩资企业中打工的朝鲜族人市区人口导入的主力区域区位条件所限，项目所在的正阳路板块，短期内仍将主要运作城阳本地客源?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?城阳别墅市场格局城阳目前已经发展成了能够和崂山、即墨两大青惜夏岛传统别墅区鼎足而立