新乡天下城2012年营销执行报告同策咨询目录壹、2012年销售目标贰、2011年工作回顾一、面临的竞争环境二、项目营销推广回顾及来电来访分析叁、2011年营销得失一、项目目前存在问题二、如何解决问题肆、如何达成12年营销目标一、客户竞争策略二、针对市场与目标客户，如何解决销售问题三、怎样与客户群产生共鸣四、推盘节奏及推售策略五、如何制造影响力六、全年营销费用预算壹、2012年销售目标所有的目标最终都必须通过销售目标的实现来表现。2012年全年销售目标：1亿2012年销售任务供应面积计划回款销售率需去化量1亿27331㎡8686万元84%230套住宅392㎡商铺2012年全年目标任务推导：需去化量月成交量到访转定比率月到访230套住宅392㎡商铺20套10:1200组2011年目标计划清盘：高层余房高层1.一期多层余房50套；推售一期多层2.一期高层3#、4#楼余房15套；推售：1.一期高层1#、2#、11#楼共165套；4.商铺推售：4间392㎡。2011年目标计划?产品梳理统计：产品供应面积销售面积销售套数销售均价总销金额回款金额销售比例情况(㎡)(㎡)(套)(元/㎡)(元)(元)多层8431710050套84%3841272727293、4号1000100015套100%3737374722楼1、2、1690014355165套85%36695267494111号楼商铺10003924套39%8143319160整体2733122847234套84%380286868552情况天下城2012年计划供应面积27331㎡，达到84%上午销售量需去化房源共234套（含商铺4套），计划回款额为8686万元，销售均价为37万元/套。贰、2011年工作回顾一、项目面临的竞争环境金宸国际上海公馆星海·假日王福兴国际府均价4000-5000元/㎡均价3100-4000元/隆基·新谊㎡城森林半岛开祥·天下城绿地·迪亚上绿都城郡项目竞品楼盘营销研究竞品楼盘对比分析：项目产品面积均价最大卖点推量及销售情况绿地独栋、少量双绿地品牌，大型社区，园林景小高层剩100多套，加推新88-130两房三房3190元/㎡迪亚上郡拼、小高层观规划好品特价房。两房85-95三房建业·森林半临近一中，品牌实力，会所，三期高层120-130四房142-4500元/㎡剩45%岛建业小哈佛幼儿园161位于新乡市中轴线和平路与化隆基·新谊城高层89—163平3850元/㎡工路交汇毗邻向阳公园，温泉90多套，去化近85%入户一房40-60三房目前在售为53号楼，剩余绿都城高层3500-3600元/㎡环境舒适、临近一中88-118120套左右位于牧野湖北岸，交通便利，总规划3800户，3、4号住宅、写字楼两房90三房4600元/㎡金宸国际社区规模大，公司有实力，资楼销售85%，2号楼销售、公寓、酒店112、148金雄厚40%两房85三房95-星海假日王府高层4800元/㎡配套，车库一比一现房已清盘，期房未入市150四房160-170两房66-89三福兴国际高层4000元/㎡准现房不到100套房110-142两房101三9月份正式认筹，现已认筹房138-152四房地段，品质上海公馆高层4900元/㎡60组，具体开盘时间未定168-172复式188-320项目竞品楼盘营销研究竞品楼盘产品展示分析：绿地·迪亚上郡（实景展示）绿地·迪亚上郡：展示面大，景观层次丰富，注重细节，品质突出。体验营销效果显著，另外加上价格优势和品牌优势，使得迪亚上郡在销售速度上一直走在前列。项目竞品楼盘营销研究竞品楼盘综合分析：绿地·迪亚上郡区位优势处于高端楼盘集中的热点板块。道路交通较为便捷。品牌优势绿地集团、全国领先的品牌地产商规划优势项目体量大，南区规划有别墅类产品，对整体楼盘档次有一定拉升。小区的容积率低，绿化率高，布局合理；产品优势园林规划较好，小区景观实景呈现；多层和小高层为主，奠定高档次社区品质基础。体验营销赚取客户眼球，实景售房增强客户购买信心；营销策略迪亚庄园和迪亚上郡在一起销售，对现场人气有一定的提升；新推小高层产品走低价策略，“新品特价3190元/㎡起”刺激市场，淡市成功破冰现场执行力现场表现力佳，销售人员专业、热情大方，售楼处装修豪华，大气。营销推广目标群体定位较为准确，推广策略见效较明显。注重事件营销，善于建立市场影响力。www.fdc01.com房地产智库项目竞品楼盘营销研究竞品楼盘产品展示分析：建业·森林半岛建业·森林半岛：成熟高档社区，河南龙头地产企业旗下的成熟高端产品。片区发展稍微滞后。www.fdc01.com房地产智库项目竞品楼盘营销研究竞品楼盘综合分析：建业·森林半岛临近一中，开发区板块各项配套逐渐成熟，生活氛围也逐渐浓厚，人们对开发区的认可度越来区位优势越高，逐渐成为目前新乡市场热点。总建筑面积10余万平米，分为精致典雅别墅区和时尚高层住宅区，上市公司，河南本土开发商品牌优势中的龙头企业，在河南有良好的口碑和品牌形象，与金龙置业合作，形成品牌及资源嫁接。总建筑面积10余万平米，分为精致典雅别墅区和时尚高层住宅区；整体由南至北围合成大小不一的居住庭院，形成一个大的半围合阳光空间；规划优势社区整体设计随势而发，将景观和建筑所构成的空间体系打造成统一整体，充分利用建筑布局的开合将水景延伸。产品优势建业主打拳头产品，在河南地市多次复制成功，artdeco风格国际精工建筑，户型面积丰富。树立住宅领袖品质地位，建业老业主口碑宣传；营销策略体验式营销，组织客户参观郑州森林半岛项目；深入地市县区，多种形式深挖客户；广泛吸纳建业会员，扩大建业产品客户捕捉能力，建业联盟商家渠道营销；现场执行力案场展示效果好，销售人员专业、热情大方，客户维系较好。以广告、公关、新闻三张牌组合推动，以营销前置和制造饱和市场稀缺的战略推动项目的营销营销推广。www.fdc01.com房地产智库项目竞品楼盘营销研究竞品楼盘产品展示分析：隆基·新谊城““将大隆军爱基文无杯化疆少”走，进感儿新恩文乡中化主原艺术题讲”笔大座赛会隆基·新谊城：新乡本地实力房企开发，品牌基础和客户基础好，区位优势明显，注重活动营销。www.fdc01.com房地产智库项目竞品楼盘营销研究竞品楼盘综合分析：隆基·新谊城区位优势位于新乡市中轴线和平路南段，毗邻向阳公园，周边配套完善。品牌优势本地龙头企业隆基房产在新乡开发的第22个项目，新乡市场占有率较高。项目用地156759平米，约235亩，地上总建筑面积约45万平米，分布26栋板式高层住宅，规划优势绿化率35%，1000米温泉入户，2万平米和平公园。产品优势设计有十多种户型，面积区间涵盖89—163平，主力户型为142平方三房，163平方四房贺隆基·新谊城项目一期工程实景呈现，现推出老客户带新客户联动优惠活动，凡隆基房产营销策略老业主，介绍新客户在新谊城置业成功，新客户可共享最高15000元的现金大礼包；现场执行力案场展示效果差，管理不规范，执行力较弱营销推广以活动营销为主，持续制造社会热点www.fdc01.com房地产智库项目竞品楼盘营销研究竞品楼盘产品展示分析：绿都城绿都城：省域化发展房企，成熟社区，市场口碑和客户基础较好。但片区发展现状滞后，配套差。www.fdc01.com房地产智库项目竞品楼盘营销研究竞品楼盘综合分析：绿都城位于牧业大道与海河路交汇处，正处城市发展“东移南扩”的重点区域，与新一中隔路相望区位优势，具有良好的教育资源。品牌优势绿都城是绿都置业在新乡开发的第二个高品质项目，在新乡市场有一定的知名度。规划优势?是一个集合多层、高层、商业、会所、公园、学校等于一体的大型高品质社区。?户型多样，多层公园洋房为77平米两房，89-115平米的三房，功能多样，轻松置业产品优势。营销策略?主定位语：给你一个带公园的家现场执行力?现场展示一般，销售员接待热情，专业度较高。营销推广?推广渠道主要为户外、道旗、公交车体，手法较为单一，推广力度小www.fdc01.com房地产智库项目竞品楼盘营销研究竞品楼盘产品展示分析：金宸国际金宸国际：标杆项目，占据城市稀缺景观资源，善于营销创新，政府关系好。www.fdc01.com房地产智库项目竞品楼盘营销研究竞品楼盘综合分析：金宸国际区位优势一线牧野湖景观、牧野公园景观，双重景观资源稀缺；新老城区结合处，配套优势明显。品牌优势项目品牌成功树立。占地256亩，总建筑面积约81万平米，集住宅、酒店、酒店式公寓、商业等多种业态于一体规划优势。配有3.5万平米国际标准的五星级酒店和3000平米的湖岸高档会所。小区全部为新古典主义高层板式住宅，独享新乡最大的天然氧吧——11公顷的牧野湖和牧野公产品优势园，与小区内3.5万平米立体式欧陆园林景观内外呼应，形成新乡市独一无二的“双公园”生态宜居社区。“王者起航，夜宴新乡”的万汇号游艇，使得金宸国际在新乡一炮走红；营销策略中央景观区开放品鉴日暨万汇号游艇一周年庆典大型焰火晚会，再次在新乡市场引起轰动。新乡首家参观游艇式售楼中心，将人们普通看房体验升级为与众不同的游艇观光，给人惊奇与现场执行力震撼，感受金宸国际的大气与磅礴。营销推广?推广渠道较为常规，牧野广场LED大屏不间断播放项目宣传片、大手笔节点活动阶段引爆。www.fdc01.com房地产智库项目竞品楼盘营销研究竞品楼盘产品展示分析：星海假日王府休闲会所恒温游泳馆金宸国际：本地实力房企，成熟社区，品牌基础和客户基础好，项目区位优势明显。www.fdc01.com房地产智库项目竞品楼盘营销研究竞品楼盘综合分析：星海假日王府雄踞城市版图正中央、拥有全乡唯一傲视800亩人民公园的