银亿嘉和中心项目简报市场规划篇NO1·项目立地分析一、项目地段分析项目地处海曙区，属于宁波最繁华地段，处于CBD核心区域，东隔车轿街与颐高数码广场、医药大楼相邻，南临药行街，西隔日新街与天CBD一广场相邻，北隔规划路与华联二期相望。本案地块东侧为车轿街颐高数码、医药大楼地块西侧为日新街、天一广场地块南侧为药行街地块北侧为宁波二百、华联大厦二、项目现状分析目前项目正在地下室的建造当中,已经同地面持平三、项目原规划方案分析25F甲级写字楼，建筑面积为1－5层裙楼为商场21992平方米40F酒店，建筑面，共30640平方米积33924平方米36F高级公寓，建筑面积为22082平方米20F甲级写字楼，建筑面积为16238平方米C幢存在主要问题点：?大堂正对日新街，交通拥挤，影响酒店质感?高级公寓仅配备3部电梯，影响垂直交通?高级公寓候梯厅比较封闭，影响质感?因该楼分为酒店及公寓，消防楼梯多，公摊大A幢存在主要问题点：?封闭电梯厅，交通欠流畅，档次不高?原配四部电梯，垂直交通等候时间过长，同甲级写字楼要求不符?消防电梯不独立?消防楼梯同中间核心筒分离B幢存在主要问题点：?电梯厅未正对大堂，交通欠流畅，档次不高?原配五部电梯，垂直交通等候时间过长，同甲级写字楼要求不符?消防电梯不独立?消防楼梯同中间核心筒分离·修改后方案·酒甲级写店公字楼寓甲级写字楼因修改前存在诸多问题点，为此将原方案的各幢功能进行重新修改：原方案C幢改为顶级写字楼A幢改为顶级酒店式公寓B幢改为超五星级级大酒甲级写超五星级字楼酒店店酒店式公寓修改后方案甲级写字楼Ｃ幢修改后方案优点?解决了C幢的公寓存在的候梯厅及电梯数量不足问题；?C幢作为甲级写字楼更具有形象与气质，地标感强；C幢修改为甲级写字楼后：?10部电梯，上下通畅?可考虑电梯分组，服务于写字楼的高中低区?40F建筑，市中心最高写字楼，办公质感强?减少消防楼梯，公摊缩小?六至十四层共9层，每层9户，共81套?面积范围83.6平方米～367平方米；?总面积12936平方米?十五至二十五层共11层每层4户，共44套?面积范围273平方米～444平方米?总面积15810平方米?二十六至三十六层共11层，每层2户，共22套?面积720平方米?总面积15810平方米?三十七至四十层共4层，每层一户，共4套?面积范围681平方米～908平方米?总面积3160平方米酒店式公寓Ａ幢修改后方案优点?A幢作为顶级酒店式公寓具有市场空间，而且可以分散写字楼市场压力。A幢修改为顶级酒店式公寓后：?6部电梯?电梯厅敞开，核心筒更加集中，交通更流畅?六至十六层共11层，每层24户，共264套?十七至二十层共4层，每层7～11户，共32套?开间4.2米，进深6.75米?单套建筑面积约50平方米?豪华装修顶级酒店式公寓?总面积15146平方米超五星级酒店Ｂ幢修改后方案优点?B幢改为顶级酒店，朝药行街，交通更为流畅，气质感强；B幢修改为超五星级酒店后：?6部电梯?电梯厅敞开，核心筒更加集中，交通更流畅?电梯厅正对大堂，气质更高NO2·五星级酒店市场分析一、宁波五星级酒店概况宁波全市挂牌五星级酒店历年经营状况五星级酒店历年经营状况800746.69737.026870066.51621.996660064.9464500624006030057.385820056100345540522004年2005年2006年家数累计实际月平均房价(元/间/天)出租率(%)市区已经营挂牌五星级酒店情况南苑饭店历年经营状况23215230829509112350023000900884225008502200078880021500210007502122220500700200002004年2005年2006年中信国际大酒店历年经营状况实际平均房价(元/间/天)营业额(万元)640622800077606206036007109750058070005605476657540650052050060002004年2005年2006年实际平均房价(元/间/天)营业额(万元)市中心区已营业及在建高星级酒店分布图从属于全球饭店集团第三名－万豪集团从属于全球饭店集团第二名全球饭店集团第八名－喜达屋集－胜腾集团团旗下第一品牌从属于全球饭店集团第一名－洲际酒店集团亚太区最大的豪华酒店集团·市中心区五星级酒店市场小结·?挂牌五星酒店数量连年增长，市场份额瓜分严重，出租率及实际平均房价双双下降。?挂牌五星酒店客房出租率低于全省平均水平，但房价高于全省平均水平。（2006年全省五星级饭店平均客房出租率65.2%，平均房价578.1元。）?华侨豪生大酒店、东港喜来登大酒店都按超五星级标准打造，已正式营业，虽未正式挂牌，但其已严重分流挂牌五星的客源。?市区两家挂牌五星级酒店营业收入及客房均价均出现了振荡下滑走势。?市中心区在建或营业五星级酒店中，已有多家全球顶级酒店管理集团品牌进入，市场份额进一步被瓜分。?客房租金收入占酒店总收入的比重呈下滑态势。两家五星级酒店的营业额并未与客房收入呈现同步走势，这是由于客房收入在五星级酒店营业额的比重的缩减造成。南苑饭店2006年营业额环比增幅达到8.8％，但客房租金环比降幅达到13.5％，由此客房收入所占营业额比重由68.6％降至54.6％。二、宁波市区拟建或在建高星级酒店宁波在建高星级酒店据不完全统计，至少在10家以上，再加上已经营业的高星级酒店，市场竞争趋于加剧。三、高星级酒店机会分析?2007年中国城市竞争力排名，宁波位列第8，为浙江省仅次于杭州的全国十强之城。?宁波连续多年综合经济呈两位数增长，居民收入持续增加。?宁波旅游业发展迅速，各项指标直线上升。宁波市近年旅游情况表40030002500300200020015001000100500002002年2003年2004年2005年2006年旅游总收入（亿元）151.4164.06205.2258.2316接待入境旅游者（万人）20.5422.1532.243.854.2旅游创汇（千万美元）8.8359.97615.32534接待国内旅游者（万人）16001720201023522685国内旅游收入（亿元）144.32155.83192.5238.4289.6?2008年杭州湾跨海大桥通车，将有效促进甬沪贸易、旅游往来，商务交往更加频繁；?在建五星级酒店众多，但比较分散，CBD核心区域五星级酒店无可复制；?高星级酒店对写字楼、公寓等其他物业具有很强的价值拉升作用。宁波波特曼中心、万豪中心的成功案例很好的诠释了这一点；鉴于高星级酒店还具有众多的机会点可以挖掘，为此，建议项目引入国际知名酒店，拔高项目的总体形象，拉升项目产品的价值。可考虑引入的酒店品牌如：威斯汀、希尔顿、诺富特、君悦等。NO3·高档写字楼市场分析一、宁波写字楼市场概况及市场趋势?宁波写字楼供求失衡严重，供销比3：1左右；?宁波写字楼三分天下，CBD区域、南部商务区、科技园区及东部新城三足鼎立；?未来两至三年宁波写字楼供应量将会达到250～300万方左右，供需矛盾将会更加激化；?未来市场竞争加剧，找准市场定位、寻求差异，适者生存；?写字楼高端走向现象明显，同质化竞争加剧！客户群集中，分流严重，租售并举将会成为趋势；?宁波写字楼出租率下降，租金下滑趋势明显。二、高端写字楼市场特征分析（均价超万元楼盘）按年统计总量2520.22016.5158.510.71075.8501.52005年2006年2007年总供应量（万M?）消化量（万M?）剩余量（万M?）1、高档写字楼供应量增幅明显，并使市场购买欲望得到较大释放，但年剩余量也同步增加，仍具有较大的市场风险。2、高档写字楼同质化竞争不明显，但同质化趋势开始出现?目前宁波在售的高档写字楼初了金融国际、恒隆中心采取主体写字楼，裙房商业用房外，其它如万豪中心采取酒店结合写字楼开发、北岸财富中心则采取独栋诉求开发，在目前来看，同质化竞争一般；?但随着时代广场、华联二期写字楼的开发，这种商业结合写字楼开发现象有些突出，使市场的同质化竞争加剧。3、写字楼形象对地段气质依赖性强，高价值的创造受其影响较大?五星级酒店、政府机关等物业形象能提升地段的气质。如万豪中心由于五星级酒店的入驻，使产品价值得到极大提升，出售均价远高于周边写字楼。?临近的交通干道两侧所具备的城市功能也能带给写字楼不同的形象。如中山路、百丈路等承担着城市核心商务功能；?从宁波目前在售高档写字楼中，金融国际、恒隆中心等高价未受到市场认可，地段气质因素影响较大。以及目前市场上在售写字楼项目，如广博国贸中心与名汇国际的差价也很好的印证了这一点。4、高档写字楼如能确立起区属或市属王者形象地位，能创造出巨大价值。?万豪写字楼实际成交价1.8万/平米，超出其它高档写字楼三四千元/平米，5个月内售罄；北岸财富中心开价1.2万/平米，高出同区写字楼四五千元，四个月销售率快过半。这两个写字楼创造出了周边写字楼无法企及的价值，对高端写字楼的打造具有一定的借鉴作用；?北岸财富中心与万豪对高档写字楼市场的统治地位建立，主要在于他们树立了本区或本市的王者形象地位。这种形象的提升很大程度上依赖于产品附加值的增加以及新概念的引入，而简单的硬件设施的提高对写字楼形象的提升则较为有限，如金隆国际。三、在售个案项目名写字楼产品开发商地理位置户型面积开盘时间均价销售率称总建形态宁波海城海曙解放万豪中2006月11投资开发桥和开明2301538F338-3881800099.7%心月1日有限公司桥之间宁波恒隆恒隆中久久天桥2005年10置业有限5142528F40-11001180042%心