雅居乐·白鹭湖1.9万亩的战略、战术方案目录第一章：珠三角地产大势第二章：惠州市场战略分析第三章：整合推广战略第四章：案例中的启示第五章：战术及应用珠三角地产大2小时生活圈势城市之间的界线在消失深圳置业比例30%深圳置业比例40%深圳置业比例70%深圳置业比例30%香港“深圳之后，城市向东”2006，以深圳为核心的周边辐射城市，地产群雄并起；深圳秋交会主题2小时生活圈，惠州独占鳌头；2小时生活圈，惠州从地理位置上更具优势；继深圳之后，2007惠州是上演地产风云的主角。2007，雅居乐·白鹭湖具备展示的大时机，大平台。雅居乐·白鹭湖的目标绝对不仅仅只是惠州市场，但一定要占领惠州第一，只有这样才能成就更高目标。要胜，必要知彼知已。知己知彼，百战不贻；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败。——《孙子兵法》市场战略分片区战略分析；竞争个案分析；析湖的竟争分析片区分析资料资料由《惠州统计信息网世联数据平台》提供。江北片区惠州CBD；奥林匹克花园、合生·帝景湾、丽日·百合家园等楼盘奠定了江北高端大盘聚集地的市场地位。奥园一期第三批房号、合生帝景湾三期均价将直逼9000元/平方米大关。2007年，江北片区更是呈现出“众星捧月”的市场态势，中信城市时代、凯宾斯基、德威大厦、合生帝景湾三期、奥园、水云居、卢浮公馆等商务、高端住宅项目集中面市。东平片区一心三片占地7万多平方米的东平中心绿地，已成为全区的“绿心”。东平是江景大盘的聚集地，荷兰水乡、东方威尼斯、东湖花园成为其主要代表，荷兰水乡二期通过产品创新及深圳推广把均价推上4500元/平方米的高位，东方威尼斯的TOWNHOAUSE也因其稀缺卖到7000元/平方米以上。但东平片区受交通条件的制约，市场增长潜力也受到一定压制。金山湖片区南部新城的核心区，具有得天独厚的自然资源优势、规划配套优势和交通优势，金山湖即将成为惠州地产市场上唯一可与江北片区相抗衡的版块。以领墅（山水华府2期）、金山湖1号、金山龙庭、德威项目、TCL金山湖11号地等为代表的大批项目集中入市。金山湖版块的区域热度将迅速升温，目前金山湖的小高层住宅的市场均价已经接近4000元/平方米大关。惠阳--大亚湾片区惠州整体规划中定位为惠州的副中心城区，发展方向是海港工业城市。由于紧邻深圳、香港的优越地理位置，目前已成为深圳产业转移的主要承接区域，有条件成为深圳东进的第一站。大批品牌发展商进军惠阳大亚湾市场，市场供应量急剧放大，2007年的报建量预计将达到1500万㎡。南坛下埔片区商业中心，生活便利，楼盘趋于饱和。麦地片区居住环境最成熟的片区，集中了大量的商业、教育、生活配套。2006年以前成为经济型住宅的集中供应区，2007年，麦地片区价值将被市场所认知，以TCL嘉园、金田苑、新时代花园3期为代表的楼盘，产品的升级更新换代将把麦地片区的房价推上4000元/平方米以上。河南岸片区河新型的人文居住社区功能。连接惠淡（惠州“深南大道”）两区的中间地带，同时又处于“半小时城市生活圈”的核心。户型出现向中等面积和大面积两极分化建设的趋势。片区战略分析目前，惠州地产高端市场主要集中在惠城与惠阳—大亚湾，其中惠城主要以江北、东平、金山湖为主导。面对这几大片区，白鹭湖从战略上如何突围？江北片区——城市地产品牌。惠州房地产的大型高端社区代表。对比分析雅居乐·白鹭湖突围江北片区同层优势：雅居乐地产品牌，大规模相对优势：3800亩的自然湖相对劣势：现场不具备展示条件突围江北：产品更高端，珠三角代表作品。甚至于是世界级别。东平片区——城市生态资源地产。大模规生态风情项目汇聚。对比分析雅居乐·白鹭湖突围东平片区同层优势：大规模、生态景观资源相对优势：雅居乐地产品牌相对劣势：生态景观资源不具备展示，同时知名度一般。突围东平：升级生态，提升知名度。主题湖滨物业的强化及价值体现。惠阳—大亚湾片区—未来升值前景。国际化的大型生态区住区。对比分析雅居乐·白鹭湖突围惠阳—大亚湾同层优势：地产品牌、大规模、生态景观资源相对优势：大型生态主题城的规划相对劣势：投资前景突围惠阳—大亚湾：强化项目的世界级别及价值。片区个案分析资料资料由《惠州统计信息网世联数据平台》提供。区域楼盘名称建筑面积形态均价特点惠城江北法兰西式体验商业街、白6600元/㎡片区合生帝景湾40万㎡小高层金五星级酒店，泛欧式休（带精装修）闲广场。127万㎡，1期建筑联排和合院8000元/㎡全国品牌，运动主题奥林匹克花园面积7万㎡别墅（带精装修）4500元/㎡荷兰水乡60万㎡小高层（二期）、三水景资源（二、三期）期带精装认筹东平东方威尼斯26万㎡小高层4200元/㎡水口片区5期3800元/位于东平半岛，自然资源㎡东湖花园150万㎡小高层好，配套完善，再在售57期4000元/期和7期㎡7200元/㎡合生国际新城140万㎡联排别墅有文体中心广场配套（带精装修）龙丰国华.湖畔新联排、小高3600元/㎡上排30万㎡城层（小高层）片区金山4000元/㎡别墅湖片金山龙庭25万㎡6000元/㎡（小高层区别墅）区域楼盘名称建筑面形态均价特点积惠多层、小高层3300元/㎡（小高口碑极好，已获深阳半岛一号100万㎡、联排别墅层）圳市场认可。多层、小高层3800元/㎡（小高、高层、独栋/层，带装修）高尔夫资源，低密东方新城33万㎡双拼/合院别12000元/㎡（别度大盘墅墅）淡水片区11000元/㎡（多层公寓，带装修部叠拼别墅分家电）高尔夫资源，知名棕榈岛40万㎡多层公寓19000元/㎡（叠度高拼别墅，带装修部分家电）大亚原生湖景资源，百小高层、别墅4100元/㎡（小高湾片熊猫国际110万㎡万大盘，大二期将、联排层）区项目提升。惠州筹备楼盘一览表区域楼盘名称建筑面积建筑形式进度卢浮公馆6.7万㎡小高层5月开盘江北片区水云居7.7万㎡小高层9月开盘东平水口片区江南御都15.5万㎡小高层公寓盈超三环项目3万㎡小高层10月开盘河南岸片区友邻项目3万㎡高层12月开盘金光辉3.1万㎡高层12月开盘金田苑9万㎡小高层认筹，3月开盘惠城麦地片区TCL嘉园5.8万㎡小高层5月开盘独立、联排别墅鹏基万林湖33万㎡7、8月份、多层龙丰上排片区城市天地3万㎡高层认筹，3月开盘小高层、联排别高榜山庄5万㎡6月开盘墅领墅(山水华府二期)4.3万㎡联排别墅金山湖片区TCL金山湖项目11万㎡小高层大亚湾片区仁和上杨11万㎡小高层7月开盘惠阳淡水片区天安中国90万㎡别墅、小高层合计15个项目211.1万㎡个案战略分析目前，惠州地产已推售和即将推售的大型别墅级别的综合型社区十六个，其中不少为品牌或知名地产商开发。2007能分流客户的项目近三十个。白鹭湖的竞争层面不仅仅只是江北片区，而是整个惠州，甚至于是珠三角。我们需争取的客户是深圳、广州、香港。白鹭湖如何从众多竞争者中脱颖而出？从项目名称如何突围？竞争对手比如“国际新城”、“东湖花园”、“荷兰水乡”“棕榈岛”“半岛1号”……的名字一般会由项目最大的特征和“花园”“城”组成，一方面体现项目最大的特征，另一方面体现项目的气势与规模。“白鹭湖”如何突围？绝对优势：生态资源，湖景资源一目了解。相对不足：项目的规模及气势没有体现。突围战略：必需全力打造“白鹭湖”的知名与品牌3800亩、1.9万亩的规划、投资五十亿的大手笔与白鹭湖宣传同步。“白鹭湖”品牌的成功，即项目的成功。从规模上如何突围？基本上建面在五十万平米以上的大盘其给予客户的感受是一样的。因为，对于客户而言大并不一定就意味着好。惠州市场大型社区，更多赋予项目以主题，增大客户对项目的想象，而非仅限于60万平米或100万平。比如半岛1号是100万平米的西班牙风情；熊猫国际二期是100万平米的德式风情；奥林匹克花园是127万的运动主题社区……突然围战略：建立1。9万亩的概念的同时，输出项目以湖为主题的具有市场冲击的配套，并升级提升配套的价值。比如星级酒店、商业街、高尔夫……从规划到设计的到推广的全面组合出击。从建筑形态上突围？竞争对手比如“国际新城”、“东湖花园”、“荷兰水乡”“棕榈岛”“半岛1号”的建筑形态全部是别墅、联排、花园洋房，惠阳市场的建筑形态基本没有竞争差异。突围战略：不能再走异域特色，因为市场已出现太多的法式、德式、西班牙等。建筑一定要制造亮点，并能借此提升项目品牌的NO1地位。关键词：新闻效应、吸引人气、艺术品、世界级作品。从价格如何突围？惠州项目高层基本上均价已达4500；别墅1万—1。5万。熊猫国际的别墅预计冲2万。价格竟争的白热化已开始。突围战略：目标是惠州第一，首先价格必定是市场的领导者。必需扩大附加值。持续提升和增加项目的附加值。湖的战略分析白鹭湖的另一层竞争层面就是“湖”。从华侨城燕栖湖到水榭花都的香蜜湖到熊猫国际的莱茵湖到惠州的西湖，有湖的项目很多，湖的价值也是项目的重要卖点。市场是否已开始审对社区里的湖审美疲劳？白鹭湖如何突围？松山湖1号熊猫国际中信高尔夫栖湖半岛1号波托菲诺燕栖湖惠州西湖水榭花都香蜜湖香蜜湖——稀有燕栖湖——风情松山湖——国际莱茵湖——原生西湖——知名金山湖——知名白鹭湖——？这些湖可能更打动人白鹭湖在湖的层面上的突围：保护白鹭湖的生态及观赏性，把白鹭湖打造成为中国或国际生态湖区。是具有极高的生态价值的湖。脱离以项目为背景对湖的宣传，完全从推广生态区角度出发。让白鹭湖美名传中国。综合对市场、竞争项目、湖的一层层剖析总结后。面对如此激烈竞争的环境。白鹭湖不只是一个房地产项目。整合推广战略1.9万亩意味着什么？1.9万亩=12.6673平方公里1.9万亩=2.6个深圳华侨城1.9万亩=1个蛇口1.9万亩=2个江北CBD雅居乐·白鹭湖的战略界定“白