汤泉溪谷营销策划报告认识我们……天启地产&海诚联行公司简介：天启地产是一家多元性房地产营销策划代理公司，公司业务范围包括一手房营销策划代理、房地产信息及咨询业务、二手房中介经纪、旅游地产服务、商业地产顾问、房地产广告传媒和投资管理等。天启地产旗下的威海海诚联行房地产经纪有限公司，主要职能是统一管理经营公司旗下的直营店面及加盟店面，使其统一快速的为我们的客户解决销售问题。公司秉承“诚信、人本、专业、创新”的企业指导思想和“负责任”的企业精神，用我们专业的高度、专业的态度和专业的团队为客户提供更优质高效和完善的专业服务，帮助我们的客户成功。天启地产的核心管理成员都在房地产行业中从事多年，有突出的操盘经验和丰富的管理经验；公司自成立以来，一直保持着快速稳健的发展态势，以和多家客户发生代理合作关系，并取得了不做的销售业绩，得到了客户的认可和信任。公司主要核心成员部分服务项目名录：威胜·南苑泉都（温泉）、京文·逸品家园（工业新区）、湖畔林居（成山）、俚岛·避风港（荣成俚岛）、石岛·名湾（石岛）、蓝湾半岛（远遥）、温阳花园系列（苘山）、城南人家（工业新区）、锦绣滨城（温泉）、望海·山海城（孙家疃）……威胜·南苑泉都大事记2010年11月，项目举行分销说明会，并发售VIP认购卡；2010年12月，项目举行集中选房活动，当天认购350多房源，创造了威海房地产冬季选房奇迹。2011年2月，项目已认购房源约500套。2011年5月，项目举行售楼处开放活动。2011年7月，项目已认购房源约700余套，已到达项目总房源数量的近80%。望海·山海城大事记2009年5月中旬，项目举行分销说明会；2009年5月下旬，项目开始发售VIP认购卡，并在很短时间内发售1000多张VIP认购卡；2009年6月中旬，项目举行集中选房活动，并在当天消化房源300多套。2009年12月，项目认购房源累计约800套。公司主要项目广告设计作品【蓝湾半岛】【名湾】进入主题……目录CONTENTSPART1——市场情况研究PART2——项目现状研究PART3——项目规划建议PART4——项目推广思路本项目的目标重新定位汤泉溪谷！抢占温泉旅游度假区话语权！代言开发商在温泉镇区域市场地位！PART1市场情况研究www.fdc01.com房地产智库宏观视野威海未来三年的房地产发展方向（宏观经济环境、房地产总体市场发展）中观视野温泉片区城市化发展进程和房地产地位(两个基本面：供求关系---温泉片区未来的地位及价值演变)微观视野本项目的市场地位及产品方向(项目指标：市场竞争性、借势性)大势研判。1宏观视野宏观视野威海——全球最适合人类居住的范例城市，半岛蓝色经济区规划重点城市之一。城市人口：在第六次人口普查中，威海常住人口为280.48万人，其中环翠区36.39万人、经济技术开发区18.98万人，工业新区8.50万人。城市建设：今年来威海市为加快城市发展，响应提高经济保障用房政策，推出百余个城中村改造项目。政策影响：自2010年4月份以来，国家就房地产价格增长过快，出台一系列调控政策，贷款限制、异地购房限制、房价限制，抑制投资性客户购买，从而控制房地产价格增长过快。结论：1.当前区域人口不足以支撑过高房价；2.威海百余个城中村改造影响了威海房价的提升，持续周期至少还需要2—3年以上的时间；3.当前国家调控政策变化莫测，情况不容乐观，房地产项目需要走短、频、快路线。4.从目前市场情况来看，刚性需求依然较大，投资性需求减少，市区范围房款总价值在35万元以下的一房难求，总房款价值是刚性需求客群最关注的问题之一。片区价值。温泉片区城市化发展进程和房地产地位？两个基本面：城市价值：温泉片区价值2009-2011年得以凸显2市场地位：2010-2012新区及温泉片区市场将在威海房地产未来新房供应结构担当主角中观视野温泉的规划定位：经区后花园新区后花园城市次中心经区板块温泉板块温泉立交桥工业新区板块本案交通规划：温泉交通贯通南北，将成为威海交通枢纽温泉立交桥：温泉立交桥重建，建成后将承载更大的交通作用；青威高速：青威高速让温泉已经成为贯穿南北的必经之路；威海新港：距离温泉只有几分钟车程的威海新港，将是威海海上客运的桥头堡；城际铁路：跨越温泉的青烟威荣城际铁路将预示半岛1小时经济圈的实现。温泉汤资源：温泉天然资源，将成为威海温泉旅游新热点A、温泉地热资源位置温泉汤位于环翠区温泉镇温泉汤村西五渚河上游河谷中，地理坐标为东经122°12′14″，北纬37°22′34″。西距温泉镇4km，北距威海市12km。桃（村）－威（海）铁路、威（海）－荣（成）公路、机场公路从其境内通过，交通便利。B、现状开采情况温泉汤地热田现有依法持证开采企业4家，地热实际开采量700方/天左右，已审查转报省厅待批2家，地热开采量120方/天，合计用量820方/天。C、水温及最大允许开采量目前地热田共有7眼地热井，均位于温泉汤村西五渚河上游河谷中，水温在47.5—52.5之间，地下热水的最大可开采量为2223.62㎡/天。结论：1.地块面积规模较小，地块处于城南新起居住板块，区域大规划远景美好；2.但当前区域周边旧村改造项目居多，周边环境形象较差，现阶段难以达到地块的高端形象定位；3.地块地下温泉优势明显，引进入户可提升项目整体形象和价值。项目解读。本项目的市场竞争和核心价值(项目指标：地段价值、项目价值、同类竞争)3微观视野地段解析工业新区周围——工薪阶层居住核心区居住核心区交通枢纽区居住核心区：大量住宅集中开发，使其成为核心居住区锦绣滨城、莱茵小镇、南苑泉都、温泉康城、温泉岛、温泉明珠……区域在售项目解析上月销售项目主力户型主力面积均价总价分销点位剩余房源比例速度65㎡—883500元30万元8%（有预75㎡左右偏城南人家二室二厅约50套㎡/㎡以下支款）多原7%，后73㎡—914500元40万元85㎡以上大锦绣滨城二室二厅改常规营3套㎡/㎡以上面积偏多销55㎡—4300元40万元约10套左90㎡左右大莱茵小镇三室二厅常规营销130㎡/㎡以上右面积偏多60㎡—914400元35万元7%（有预约30套左50㎡左右的南苑泉都二室二厅㎡/㎡以上支款右一房偏多60㎡—4200元35万元约20套左90㎡左右大温泉康城二室二厅常规营销100㎡/㎡左右右面积偏多10—15%65㎡—5500元40万元约30套左75㎡左右面兰溪堡二室二厅（有预支120㎡/㎡左右右积偏多款）结论：1.启动分销的项目销售进度快，开发商获取利益高，提升空间大。2.80㎡以上户型销售难度较大，销售速度缓慢。3.35万元以下总价户型在该区域内销售顺畅。4.二房户型及小三房户型刚性需求较大，5.一房户型销售难度大，不适合刚性需求客群。区域隐性项目解析近期将要推出项目：温泉立交桥西侧绿城地块、山水城邦地块、温泉风情小镇地块、工业新区多个地块……结论：新区板块即将开放多个地块，市场竞争在明年尤为激烈，大盘相对较多，本项目入市时间一定要快，前期打开局面后逐步提升价值空间。PART2项目现状研究我们对“汤泉溪谷”的第一印象?建筑风格和外立面过于平淡，不够新颖；?一室一厅户型所占比例较大；?二室二厅户型面积较大；?会所面积较大；?温泉入户；?目前项目工地脏、乱、差；按原规划方案实施，则需要以温泉会所定位为主，住宅配套为辅，例如威海汤沐温泉旅游渡假区，先打造像其一样的温泉旅游系列产品，再来销售住宅，但如此一来，项目定位前期将转至以经营为主，只能带来人气以后再来销售住宅才能获得利润最大化。再例如华夏山海城就是这样的旅游地产代表作品，先做华夏城旅游产品开发，再打造华夏山海城的地产开发。按此思路的弊端：?一是前期需要投入大量资金来打造温泉会所，室外温泉，水系及景观；?二是浪费了大量的土地资源，开发温泉的成本会转加到后续住宅上，住宅消化难度较高；?三是温泉会所要考虑长期经营问题，由于地块面积较小，今后周边片区以温泉主题来定位的产品相对本项目定位更高端，温泉规模更大，如林家院子即将打造的温泉风情小镇，因此作为长期经营来讲，效益不大，竞争优势不明显；?四是根据项目原规划定位来分析，本地客群应该较少，外地客群居多，但目前国家房地产政策打击投资性客群，同样也影响了旅游地产，今年威海及全国的海景房市场都相对疲软，外地客户与之以往比较大幅度减少，因此对本项目而言，操作风险性较大。市场在不断变化，原先规划的定位是否符合市场规则？需要深入思考。建议投资需谨慎！原规划房源价格测算分析按4000元计算按4200元计算按4400元计算面积户数总房款总房款总房款46㎡20918400019320020240056㎡1622400023520024640061㎡22424400025620026840074㎡10229600031080032560080㎡10232000033600035200085㎡106340000357000374000注：上述价格测算不含储藏室，一室为449套，二室为310套（含可调整为二室户型）。若原方案已经无法做调整，我司建议在户型上要做一些细微调整，要着重考虑到刚性需求客群。原规划户型调整一房变两房将原户型卫生间与前厅位置对调；原户型调整后户型两房变三房卫生间改为小卧室原来浪费的空间利用起来，作为边户的卫生间该户型在原有的基础上改动有限，一室与公寓合并面积过100平米，无法调整。一梯三户的户型，从面积来看，还算不错，但60㎡左右的户型只做一室一厅，对于刚性需求的客户并不实用。这种户型同样是面积与户型设计不合理，在现有的基础上很难再做出调整。项目SWOT分析优势（Strenth）劣势(Weakness)1、开发理念：