上海·华侨城华侨城苏河湾1号地块项目报告2010/03/17·导引2月11日，华侨城70.2亿拿下苏河湾北岸东块1街坊地块，折合楼板价52784元每平方米，溢价率49.4%。加冕全国单价地王。土地用途为商住办，出让面积3.556公顷。半睡半醒的苏河湾，终于要苏醒了，这里，似乎看到了一丝曙光2·导引一夜之间，项目引来众人侧目我们，怎么看？3·土地价值4·土地价值——临近商圈四川北路商圈?老上海的黄金宝地；?内环中心位置；半岛酒店?交通发达，各主干道和轨道交米01通必经之地；00080米?东距外滩1000米，南离南京路及人民广场仅800米左右；南京路外滩城隍庙商圈5·土地价值——完美规划?被纳入闸北区“十一五”规划服务经济发展的重要产业功能区；?是上海市首批现代服务业集聚区之一；?将重点发展高端商务商业、滨河休闲旅游以及文化创意展示等产业；?重新展现上海的“黄金走廊”。6·土地价值——苏州河文化沉淀苏州河沿岸是上海博物馆最集中的区域苏州河沿岸是上海博物馆最集中的区域将打造“一核两翼”的苏州河博物馆将打造“一核两翼”的苏州河博物馆长廊长廊?核心区打造“一苑三园十馆”，成为苏州河博物馆长廊的标志；?苏州河博物馆长廊的东翼将出现“一街三园九馆”，反映苏州河历史变迁和沿岸工业文明成就；?苏州河博物馆长廊的西翼预留大片博物馆“阳光片区”，为博物馆长廊的远期建设预留空间。7·土地价值——自有历史资源这里，清晰地记录着上海民族工商业发展的脉络这里，清晰地记录着上海民族工商业发展的脉络这里，是华商文化的发源地这里，是华商文化的发源地?清光绪二十八年，上海商业会议公所成立(总商会前身)；?二十世纪初，苏州河成为上海民族产业发源地?特色的工业建筑和仓库建筑大量集中；?上海总商会旧址屹立于此。历史痕迹浓厚历史痕迹浓厚?当年的“亚洲第一公寓”河滨大楼依旧夺人眼球；?石库门建筑别具一格，既有精美的砖雕，又有西式的墙饰；?吴昌硕故居，梁氏民宅等位居其中。8·土地价值——自有历史资源?这里，是上海商文化的发源地?上海总商会是全国第一个商会组织。?上海总商会作为一个大的平台，笼络了一批上海滩的商业大腕。?上海总商会大楼竣工于１９１３年，作为总商会办公场所原系工商界集资建造，被誉为“上海工商界的摇篮”，它见证了上海民族工商业和商会的发展历程和爱国义举，对于上海市工商界具有特殊历史价值和重要历史意义。?传统、包容、创新9·土地价值区位+地段建筑+文化商业价值+人文价值乃是本项目的最重要价值所在10·项目有完美的资源，但也有自身的困惑1周边环境杂乱，与项目定位有一定差距2地价较高，成本压力较大3商业体量大，必须持有经营11·在众多价值点的基础上，要跳脱现有的一些束缚我们必须打造上海新地标12那么，城市现有的名片都是如何打造的呢？13现有城市名片——新天地新天地历史——石库门建筑外观几乎没变，而是将居住功能转换为商业功能，把私人居住空间变为共享空间一大会址的周围街坊格局的保留，“修旧如旧”新天地资源——太平湖中央的大型喷泉以及两端点缀着的两个小岛，与石库门海派建筑连成一体新天地区位——城市的中心地带，商业集聚、人流集聚14现有城市名片——新天地历史：保留建筑，赋予内涵时尚的商资源：突出稀缺，发挥潜力业地标区位：中心位置，挖掘价值15现有城市名片——田子坊田子坊前世——上海最早开发的创意产业园区从乡村到租界，再到现代城市发展的各个时期各种类型的历史建筑，是上海保存历史文化遗存类型最丰富的街区之一。陈逸飞,尔冬强,杰米陶艺工作室等名人.名品工作室。16现有城市名片——田子坊历史：丰富的建筑类型里弄风情、资源：新老对视及交通资源优雅市井内涵：独特的生活气息17现有城市名片——渔人码头渔人码头前世——文化：上海人的十六铺情结，对原有功能的延续和发扬资源：滨江景观资源优势，外滩金融集聚带的带动历史：诞生于150多年前的上海最早的码头，最早的货品集散地，老上海航运中心18现有城市名片——渔人码头文化：老上海的地域情结传承上海历史文脉资源：滨江景观优势，规划带动的世界级历史：原码头功能的延续和丰富滨水胜地19现有城市名片——世博园世博园前世——历史：世博会园区内将保留具有百年历史的老工厂的遗迹，让人们能从这一片工业园区中找寻到历史价值。邻近黄浦江的滨江景观资源优势文化：充满现代感的大型抽象雕塑。其材料全部取自世博园区原址旧厂房中报废的机器部件和其他工业金属，大多经历了百年的历史沧桑，具有较强的文化内涵20现有城市名片——世博园历史：百年老厂房的遗迹资源：滨江景观资源优势继承与发扬文化：新旧文化的碰撞21·现有城市名片的共性对于区域人文价值尤其是上海文化的提炼依靠相对稀缺的景观资源，比如湖景或江景改造、利用原有的保留建筑，并使其成为项目特色22·但纵观现有的城市名片，虽有些已经相当成功，但始终没有一个项目，能够像本案一样拥有如此齐全的物业类型。商业酒店及会馆业态齐全更有打造城相互支撑市新名片的住宅相互融合实力办公23·如果说外滩是上海的“高端文化的名片”24那么半岛酒店的入驻，就在高端时尚之间架起了一副桥梁·外滩半岛酒店?半岛酒店荣归故里，打破了外滩六年来不曾有新建项目的沉寂……它，是新建的…….25·外滩半岛酒店?「重返1930年代上海」的主题?走进酒店大门，触目并非checkin的前台，而是敞亮的大堂茶座?悠扬的乐声是《何日君再来》，仿佛时光猛然间逆转?它，又是历史的……..满溢历史感的外滩，已然又完成了一次升华26·沿外滩溯流而上，由于我们有着更为丰富的资源苏河大量历完美发文化史建筑展契机更有能力成为上海最新的“高端+文化+特色”名片27·如此新名片的打造，与华侨城的传统优势相契合创意+文化+规划28·如此新名片的打造，与华侨城的传统优势相契合高端商业城市综合体打造高端时尚酒店酒店运营高端住宅契合高档办公都市娱乐特色特色会所文化设施特色活文化创意动29·项目操作的原则：更加看重项目的战略意义和未来的发展潜力发挥自身优势，巩固和提升集团以文化产业为核心的成片综合开发运营的竞争力为苏河湾和上海提升城市价值，实现企业、区域、城市和社会多赢。长期受益+发挥优势+提升区域30本案的细胞内核在哪里？31·寻踪苏州河?有人说：苏州河是上海的母亲河?有人说：苏州河是上海的一面镜子?也有人说：苏州河是条时间的河?上海的城市文明是由东向西推进的，而苏州河的流向则是由西向东汇入黄浦江最后百川归一的。或许正是因为这强烈的逆向，才碰撞出层出不尽的上海传奇！这里是上海…………………..近代民族工业的源泉32·寻踪华商文化?民族的、传统的?“忠义祠兼孝悌祠，前人事实著当时。连篇累牍惟名姓，可备征文考献资。”?“波浪滔滔极浦惊，商人重利别离轻。愿郎块粥安家食，莫向周家嘴北行。：?对中国传统文化的深层继承33·寻踪华商文化两大因素苏河湾、华商文化精神对视定位重拾苏河湾，发现上海源1&934·我们项目的新概念：重拾苏河湾，发现上海源具有高度的视野具有长远的眼光发挥“文化地产“优势带动区域价值提升35·打造城市新地标，各因素如何操作酒店/会馆体量大，易树立商业价值点多，城市综合体城市新物业类型丰富地标办公各物业类型相辅相成，对本案来说，住宅可以先行启动酒店及会馆36·打造城市新地标，各因素如何操作对历史建筑地块自身历史资源的保护利用人文价值上海总商会大楼、河滨大楼、吴昌硕故居华商文化对历史文化苏州河历史文化积淀的发扬继承母亲河情缘、创意产业、博物馆住宅重拾苏河湾，发现上海源37·打造城市新地标，各因素如何操作传统定制服务的引入，创意商业剧场的引进等等具有创意的景观小品、创意因素创意景观雕塑的使用创意产业引入小范围体量的创意产业38·打造城市新地标，各因素如何操作将苏州河的水资源引入亲水社区项目，打造亲水社区水资源因素引入社区的蜿蜒水道，将岛居物业社区的各种物业类型自然地进行分隔39·打造城市新地标，各因素如何操作便利性组织好社区商业、办公与轨道交通站点之间的连接方式，保证大量的人流量。轨道交通私密性协调好社区私密性不受频繁人流量的干扰。40·本案的操作重点城市新地标，国际文化新起点文化切入：重拾苏河湾，发现上海源宗旨：以人文为核心，实现商业价值最大化41产品概念设定篇42价值提炼苏州河的资源引用景观外滩源商业商业住宅规划构想产品设定办公会所及配套酒店文化遗产老建筑商会的文化价值型产品保留及改造文化艺术中心（博物馆、艺术馆、展览厅）43景观商业酒店会所文化艺术中心（博物馆、艺术馆、展览厅）住宅办公44史载文脉的景观价值植入苏河文脉传承及苏河文化重塑45苏州河有依水而建的游艇会、水上观光艇有历史承载的造币厂、面粉厂、棉纺厂等博物馆有遗留建筑进行改造的艺术创意中心目前，苏河沿岸的规划打造仅限于对滨河资源的利用或对老建筑保留再利用，多以艺术创作为主，少有高端产品出现。如何实现苏河文化新高度46景观资源利用苏州河文化及水系引用造水200米河岸线内河47景观资源利用公园级景观与商业的融合造园4.15容积率立体公园48水与公园的结合下沉式立体交通的需求立体商业49商业功能定位引进国际知名品牌商或品牌集成商，设立“品牌之家+品牌高级会所”品牌店突出公共橱窗展示、独特的空间装饰和完整系列的商品组合，使其成为一线品牌最新的概念店形态。要求品牌具有绝无仅有的唯一性，“初出店”50商业功能定位以公园及水景结合的“苏豪区”可营建休闲、娱乐、餐饮于一体的高档生活区。51酒店华侨城拥有制造酒店的独有资源，便于项目先期启动上海综合体项目普遍缺乏拥有文化底蕴的创意性精品酒店52会所上海不缺顶级会所或特色会所，但鲜有承载“商邦文化”历史底蕴标签型会所“商邦文化”+保留建筑上