浦江苑东方广场营销定位报告沈阳同策研展部2011.5目录PART1企业简介PART2价值解读PART3市场机会PART4本案定位PART5营销策略PART1企业简介?投资公司?代表项目?沈阳公司投资公司上海市浦东新区房地产交易市场有限公司上海市浦东新区房地产交易市场有限公司成立于1993年，在市、区两级政府和各职能局的大力支持下，企业以立足浦东、面向浦西、辐射全国与国际房地产市场接轨的目标，进行了多元化的改造，发展了延伸相关产业，集房地产开发、房地产交易、房地产动拆迁评估、住宅智能化、工程建筑、检测监理、物业管理、广告策划等综合性多元化的功能，走出了一条以房为主、交易配套、多元发展的综合发展之路。投资公司上海市浦东新区房地产交易市场有限公司公司精选交易模式，完善组织机构，规范交易行为，累计完成房屋成交面积181.57万平方米，成交金额52.9亿元，并多次获得上海市房地产经纪企业金桥奖等荣誉称号。成立了具有国家建设部、国土资源部双A资质、上海市房地局一级资质的“国衡房地产估价有限公司”，累计完成房屋评估面积340万平方米，评估总价值达290亿元。公司旗下的“上海市浦东城乡拆迁有限公司”，参与了浦东国际机场、地铁二号线、外环线等重大工程的动拆迁工作，累计动迁面积420.3万平方米，安置企业居民1.3万多户。代表项目上海市浦东新区房地产交易市场有限公司，先后抢占了上海浦江两岸的热点旺地，在浦东成功开发了东方城市花园、东方城市公寓、东方城市华庭、金龙东苑、锦绣苑等二十几东方城市华庭东方城市花园个楼盘；在浦西精心打造了淡水湾花园等经典楼盘；在辽宁推出了融合南北文化精髓的沈阳浦江花园。集团公司累计完成建筑面积200多万平方米，获得了浦江杯、东方杯、白玉兰等房屋设计、环境设计等大奖。东方城市公寓东方听潮豪园沈阳公司沈阳新洲实业股份有限公司沈阳新洲实业股份有限公司系上海市浦东新区房地产交易市场有限公司旗下金牌地产开发公司，得益于母公司在上海16年，近600万平方米的建筑开发经验，坚持成为“高端地产的建筑者，高尚生活的描绘着”的不变理念。斥巨资在沈阳浑南选址珍惜地块，倾力打造浦江苑（一期）（二期）、浦江御景湾（在建35万平方米别墅和滨江住宅项目）、移动馨苑、浦江国际大厦，现已成为区域内的品质典范，为高尚人士所追捧，并荣获中国广夏奖、中国住宅设计示范楼盘，中国优秀居住环境楼盘等多项奖项。沈阳浦江苑项目PART2价值解读?城市价值?“金廊”价值?“银带”价值?全运会价值?大浑南价值?自身价值大沈阳城市价值沈阳经济区核心地位2010.4.6日沈阳经济区为国家综合配套改革试验区终获批准?沈阳经济区以沈阳为中心，包括鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭共８个城市，通过中心城市沈阳的经济辐射和吸引，与周围经济社会活动紧密联系的地区形成的“区域经济共同体”。?沈阳经济区是我国重要的重化工业发展基地之一，是东北地区经济发展的重要区域和辽宁省的经济核心地带。全区总面积75402平方公里，占全省的50.95%；总人口2362万人，占全省的54.9%。?实现沈阳经济区的12个一体化，推进户籍管理一体化、推进社保一体化、推进沈抚铁电信一体化、推进工商管理一体化、推进旅游市场一体化、推进房地产市场一体化、推进商贸流通一体化、推进金融服务一体化、推进人才服务一体化、推进城乡基础教育一体化、推进交通一体化、推进生态环保一体化。沈阳经济区的获批确立了沈阳在东北经济区核心地位，投资前景逐渐放大对周边城市吸引力和向心力逐渐放大，未来外来人口将明显放量。都市走廊-金廊价值本案位于南金廊核心金廊是城市服务功能的载体，集聚了金融贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文体休闲、现代生活等功能。CAD一轴北陵大街—青年大街行政文化中心省级行政文化中心区中央商务区CBD四区文体、展示中心区中央商务区城市新都心区CCD文体、展示北陵公园北站北出口中心区北站市府广场九节点本案彩电塔展览馆五里河体育场城市新都心区滨河浑南中心区本案位于南金廊核心，浑南CBD核心。都市走廊-金廊价值本案周边高端人群聚集九节点：⑴北陵公园周边地区——为省级行政办公及服务、商务办公、生态公园，重点建设环境、营造文化、办公氛围。⑵北站北出口地区——为中央商务区及沈阳北站配套服务区。重点建设酒北陵公园北站北出口店宾馆、商业、办公等功能。⑶北站地区——CBD的核心区段之一，重点建设金融、贸易、商务等功北站市府广场能，建筑以高层为主，提高容积率，打造区域中心节点。九节点彩电塔展览馆⑷市府广场地区——发展商务办公、信息贸易等现代服务业。⑸彩电塔地区——重点营造环境，重点发展传媒、信息交易等。五里河体育场⑹展览馆地区——形成综合会展区，举办中小型及专业展览，尽可能营造开敞的空间景观。滨河浑南中心区⑺五里河体育场地区——文化、体育休闲中心，整合周边资源，继续建设大型文化设施，完善文体、休闲服务功能。⑻滨河地区——重点建设青年大街与浑河交叉处区域，创造良好的滨河景观和城市意象，重点发展酒店服务、文化娱乐、旅游等功能。⑼浑南中心区——重点打造未来面向东北亚的国际性、以高科技为依托的金融贸易、商务办公、文化会展平台。本案周边区域高端人群聚集，高端消费氛围逐渐形成。“银带”规划人文生态走廊-银带规划沈阳将引进1000亿以上的资金，将浑河建设成国内著名的风景区。在全长52公里的沈阳内河滨水带上，结合开发历史文化旅游景观，重点在棋盘山国际旅游风景区、沈阳植物园、东陵新城、浑南都市商贸中心、长白新城、苏家屯新城、铁西区等7个节点建设独具特色的生态商业产业带。浑河水利风景区整体上规划出浑河水上活动中心区、东部文化生态旅游区、西部自然生态旅游区三大功能区。浑河水上活动中心区长为16.8公里，当年这条因为运输繁忙而著名的黄金水道，将成为中外游客游览沈阳的首选风景。根据规划，这里将建成多样的水上休闲活动场所，进行“印象?沈阳”大型水上表演，及多种重大的水上、冰上运动赛事。依托城市中央最稀缺的自然景观—浑河。“银带”规划俯瞰沈阳最好的高尔夫俱乐部江南高尔夫球场为18洞平地球场拥有沈阳市唯一的灯光9洞球场欧美特色的三杆9洞球场及东北最大的双层室外练习场拥有70个打席室内练习场由打位区和模拟球场组成,其中打位区有18个打席，模拟球场由5组韩版模拟器供您选择。紧邻高端圈层俱乐部，有利于提升本案品质。2013年全运会俯瞰奥体中心，板块价值将大幅提升2013年辽宁省举办第十二届全运会，沈阳作为主赛区将承担近60%的比赛项目，将带动浑南乃至全市基础配套设施和体育设施配套，将城市建设推进3-5年，城市发展速度将提速；从而带动房地产成交和价格上涨。全运会契机为沈阳带来很多投资资金和投资人群，也将加快城市建设速度，从而拉升沈阳房价，在2013年前后将出现土地价格大幅上涨。--2010大浑南时代大浑南价值来临2010年，沈阳市政府提出“两个5000亿”的战略目标沈阳市地区生产总值实现5000亿，增幅需达14.7%沈阳市全社会固定资产投资实现5000亿，增量1330亿，增幅需达36%超常目标：刷新沈阳近8年固定投资记录，形成新高峰完成超常目标，大浑南是近5-10年重头戏大浑南成为热土，实业家、开发商、投资客、购房者剑指大浑南大浑南价值蓝图2010年大浑南战略震撼出世：沈阳新中心锁定大浑南新沈阳城市门户世界第三代城市典范东北亚智慧都市大浑南蓝图：一个核心区三个产业聚集区建设6平方公里中央文化公园·辽博·省档案馆等文化机构也将进驻大浑南价值1个核心3个产业区，功能完善一个核心区：新中心核心区三个产业集聚区新区?高浑南高新区南浑　　以高新技术开发区为依托，向东发展与出口加工区、新加坡工业园共同形成高新技术产业集聚区。?沈抚生态智能港新中心　　以沈抚同城建设为契机，重点发展智能产业，形核心区成生态智能产业集聚区。?航高基地　　以航高基地建设和桃仙机场扩建为契机，重点发展航空产业和临空产业，打造航空产业集聚区。大浑南价值60平方公里的新中心核心区北起沈阳三环路未来沈阳的南至机场北路之间总规划面积60平方公里行政中心、文化中心、休闲中心.大浑南价值本案位于浑南都市商贸中心（CBD）?北部：沈北农产品和食品加工区;东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地,依托政府办公区,形成以生活配套及政务配套为主的商业中心。北站都市商?西部：沈西长江都市商贸中心?东部：东部工业走廊;贸中心现代旅游休闲装备制造核心兴工都市商东城都市商度假区;区、化学工业贸中心贸中心区、钢铁深依托棋盘山国加工及有色金属加工业区,金廊际风景旅游区随铁西工业区，国内外知名的复兴，形成的旅游度假区以兴工都市商北带皇城都市商贸中心为核心贸中心，结合悠久的的商业区。历史文脉形成太原街都市商贸中心浑南都市商以旅游、文化贸中心为主的商业中五里河都市心。商贸中心南带?南部：大浑南城市新中心；随空港、全运村的建设，城市重心逐步南移，带动浑南地区的稳步发展，以居住配套及商业配套为主的行政文化中心。本区域配套尚处规划建设初期，随着城市中心南移，区域核心价值将逐渐放大。大浑南价值浑南都市商贸中心（CBD）规划本案本案浑南新区空间上是在金廊、银带骨架基础上的一轴两带格局。一轴即南部金廊，并以此为基础形成新区现代服务业中心，两带即沿浑河的观光休闲娱乐产业带和沿三环的高新技术产业带。????金廊、银带延续沈阳市“大十字”空间结构，以浑河大街为轴线摆布展示大都市风采、显示新沈阳气派的酒店、写字楼和办公设施，形成浑南新区的经济核心区，结合奥体中心配套建设商业、文化、休闲设施，形成辐射全区的中心，构筑浑南新区现代服务业的主体功能。?沈阳市内的道路体系由“三